洛政办〔2011〕138号《洛阳市人民政府办公室关于做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》

洛阳市人民政府办公室关于做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知






洛政办〔2011〕138号

各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，洛阳高新技术产业开发区管委会，洛阳新区管委会办公室，各有关单位：

为规范存量房交易税收征管工作，更好地发挥税收政策对房地产市场的调控作用，促进房地产市场健康发展，根据《河南省人民政府办公厅关于做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（豫政办〔2011〕84号）要求，经市政府同意，决定在全市开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。现就有关问题通知如下：

一、充分认识应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的重要意义

目前，在存量房交易过程中存在着低报成交价格偷逃税款的现象，影响了税法的严肃性，削弱了房地产市场调控的政策效果。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，通过加强部门之间的信息交换，建立房地产估价模型，运用计算机信息技术手段，科学评估存量房交易申报价格，可有效防止交易双方采取签订“阴阳合同”等方式逃避纳税义务。其核心环节是建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值。申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能够按要求陈述、举证，提出正当理由，则以计税参考值作为计税价格。这是财税征收机关在征管实践中探索建立的行之有效的税收风险防范机制。做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，有利于防止交易双方签订“阴阳合同”，堵塞税收漏洞，防止税款流失，更好地发挥税收政策对房地产市场的调控作用，规范房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展。各级、各有关部门要统一思想，提高认识，互相配合，密切协作，切实做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。

二、切实加强组织领导

为推动工作顺利开展，成立洛阳市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作领导小组，市委常委、常务副市长吴中阳任组长，市政府副秘书长王守国任副组长，市地税局局长王学荣、市财政局局长谷树森、市发展改革委主任李跃民、市国土资源局局长丁新务、市住房城乡建设委主任孟红兵、市城乡规划局局长马朝信、市统计局局长 张尚君任成员。领导小组下设办公室，办公室设在市地税局，王学荣兼任办公室主任。

各县（市、区）也要成立由政府牵头，发展改革、财政、地税、住房城乡建设、国土资源等相关部门参加的联席会议制度、日常联络员制度、房地产数据信息交换制度等。各部门要明确一名信息联络员，定期交换数据，确保评估所需数据及时更新，满足工作需要。

地税部门要在应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作中发挥主体作用，按照“政府领导、部门配合、专家介入、中介参与”的总体要求，制定科学合理、严谨细致的工作方案，保证工作扎实有效、平稳有序开展。在工作中，要加强组织协调和督促指导，合理调配力量，强化业务培训，切实做好房地产价格评估技术方案确定、计算机评估软件系统本地化改造和房地产估价信息采集、整理等重点工作，保证评估工作统一规范、评估结果客观公正。

三、总体工作要求

各级、各有关部门要将其纳入年度重点工作，强化措施，大力推进。地税部门要牵头建立部门合作机制，吸收发展改革、财政、住房城乡建设、国土资源等相关部门及院校、评估机构共同参与房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，以提高征管效率、评税的社会公信力和纳税遵从度；要多渠道、多形式采集、梳理和加工房地产信息，全面分析房地产市场及影响房地产价格的因素，建立房地产信息数据库并纳入金税工程规划。住房城乡建设部门要向地税部门提供进行存量房交易计税价格评估所必需的房地产基本信息资料。国土资源部门要向地税部门提供进行存量房交易计税价格评估所必需的国土基本信息资料。发展改革部门（物价部门）要做好对存量房申报价格评估异议的认证和裁定工作。财政部门要为软件开发、硬件配备、信息采集等提供必要的经费支持。其他有关部门要根据实际工作需要，积极支持地税部门开展工作，形成工作合力，加强房地产税收管理，规范房地产市场交易行为。

各级、各有关部门要注意及时总结行之有效的经验、做法，逐步建立规范化、制度化、常态化的房地产数据信息部门交换长效机制，不断提高信息共享、协调联动的水平。要认真执行《中华人民共和国税收征管法》及相关法律、法规的规定，保障纳税人的知情、陈述、申辩、复议等合法权益，促进公正执法，强化纳税服务。要加大对应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的宣传力度，取得纳税人和社会各界的理解和支持，为开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作营造良好的舆论氛围和社会环境。

附件：应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作实施方案

二〇一一年十月八日

附件

应用房地产评估技术加强存量房交易税收

征管工作实施方案

为深入开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，根据上级有关文件精神，结合我市实际，制定如下实施方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以提高税法遵从度为目标，坚持法治、公平、文明、效率的原则，从研究房地产估价技术手段入手，充分发挥税收职能作用，建立健全存量房交易申报价格评估机制，加强存量房交易税收征管，探索房地产税制改革新思路及税收征管新模式。

二、工作原则

（一）合法性原则。应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作，应按照乐动体育ldsports5.0 的规定进行；所依据的数据和资料必须合法有效；方法必须符合国家有关规定。

（二）公平性原则。存量房交易申报价格评估的标准及评税时点要一致，评估的结果要客观公正。

（三）效率性原则。将该项工作与现代信息技术手段相结合，使其标准化、批量化、科学化，能够简便、快捷地进行存量房交易申报价格评估及批量评税。

（四）适用性原则。该项工作应以全国房地产市场的整体状况为基础，从我市房地产现状及特点出发，研究制定符合我市存量房交易税收征管的工作方法、技术标准及征管手段。

三、工作目标

2012年3月评估系统上线试运行，2012年7月实现对存量房交易环节税收征管。同时，创建新型房地产税收管理机制，在评估技术、数据资料和人才储备等方面为新税制实施做好准备。

四、工作内容

（一）完成房地产价值评估工作。利用房产、土地管理部门的产权产籍、地籍资料，获取评估所需要的房地产基础数据，建立我市标准房基准价格数据库。

（二）建立存量房交易申报价格评估机制。运用评税技术，建立存量房交易申报价格评估机制，结合房地产一体化管理模式，以契税为重点，加强存量房流转环节税收管理，增加地方财政收入。

（三）规范存量房交易环节税收管理。在存量房交易环节税收征管中，用评估值与申报值进行比对，对申报值偏低且无正当理由的，以评估值为计税依据，征收存量房交易环节的税收。

（四）在现行法律框架下，制定适合我市情况的争议处理办法，建立存量房交易申报价格评估系统争议解决机制。

（五）实现对税源的严密控管。利用房产、土地管理部门及中介机构采集的信息资料，建立房地产税征管数据库。通过纳税人申报数据与房地产基础数据的自动比对，实现对税源的严密控管，加强现行房产税、城镇土地使用税的征收管理。

五、工作区域、对象和方法

（一）存量房交易申报价格评估范围为洛阳市所辖行政区。

（二）存量房交易申报价格评估的对象以住宅为主，同时探索对其他类房地产进行评估。

（三）评估方法以间接比较法为主，兼顾其他方法。评估以计算机批量评估为主、个案评估为辅。

六、工作步骤

（一）准备阶段（2011年10月9日-10月25日）

1．对全市房地产基础数据和资料进行初步调查。

2．与专家沟通，探讨合作合同，明确工作重点和时间要求。

3．确定前期技术标准，根据估价方法确定前期数据收集的项目，按类别编制表格，制定数据采集方案。

4．对相关人员进行存量房相关知识和数据采集方案的培训。

（二）实施阶段（2011年10月26日-12月31 日 ）

1．采集相关数据，建立房地产数据信息库。市地税局成立招投标小组，邀请相关中介机构参与投标，确定协作单位。中标中介机构组织按照数据采集方案的要求开展普查，收集存量房交易申报价格评估所需各项有效基础数据。地税部门向住房城乡建设、国土等部门提出数据需求，获取个案房地产的基础数据，满足存量房交易申报价格评估的需要。住房城乡建设部门负责提供近年来相关房地产数据信息。国土部门负责提供工业、商业、住宅及其他土地基准地价等。

2．制定技术细则（分区制作技术标准）。确定我市的数据项和数据采集标准，并建立评估技术细则。地税、住房城乡建设等相关部门协调配合，获取本地存量房产信息数据；选定评估机构，对评估模型涉及的调整参数等进行本地化设置，全面采集全市住宅小区房产信息，由税务机关审核确认标准房价格；在评估区位划分、标准存量房设立、可比实例库建立、修正系数确定的基础上，制定科学、可行的技术细则。

3．开展数据审核、录入、评税结果分析及上线前培训工作。对采集数据进行集中审核、录入，将评估结果与存量房实际交易价格进行比对，找出价格差异原因，进一步修订技术标准和业务需求。对前台操作人员进行系统上线前的操作培训。

4．建立统一的评估信息库。按照有关要求，建立统一的评估信息库，实行一窗式管理、一站式征收，提高税收征管质量。

（三）验收阶段（2012年1月1日-7月31日）

1．开展评估结果检验。3月实行正式上线前试运行，保障评估结果的公平性和准确性。

2．上线运行。将评估系统与税收征管系统进行有条件的对接。

3．建立评税结果争议解决机制。建立各项评估运行机制，包括价格争议处理办法、系统信息缺失处理办法等。

七、工作要求

（一）提高认识，加强领导。存量房交易价格申报评估工作是一项系统工程，涉及面广、工作量大，必须切实加强领导。洛阳市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作领导小组要总体把握工作进展，做好部门之间的沟通配合，统筹协调，定期研究解决工作中出现的问题；各相关部门要按照要求，明确分工，细化责任，确保此项工作顺利完成。

（二）组织培训，掌握技术。加强人员培训，学习相关房地产评估方面的理论和技能，学习吸取试点单位先进经验。结合实际情况，拓宽工作思路，大胆探索，不断创新，建立适合我市实际的加强存量房交易税收征管的工作模式。

（三）精心组织，认真实施。各有关部门要迅速安排部署，精心组织实施，制定切实可行的具体实施方案，加强人力、物力、财力保障，及时发现、解决工作中出现的问题，确保该项工作按时、保质保量完成。