洛政办〔2012〕125号《洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市城中村改造实施办法的通知》

洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市城中村改造实施办法的通知






洛政办〔2012〕125号

各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，洛阳高新技术产业开发区管委会，洛阳新区管委会办公室，各有关单位：

《洛阳市城中村改造实施办法》已经市政府常务会议（第128次）研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

2012 年10月26日

洛阳市城中村改造实施办法

第一章总则

第一条为了推进和规范城中村改造工作，加快我市城镇化进程，改善人居环境，根据有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称城中村，是指在本市建成区范围内，使用集体土地并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落或社区。

第三条本办法所称安置房，是指按照规定的征迁补偿安置标准，经区人民政府（管委会，下同）认定的用于安置村民的新建住宅和安置村组织办公用房、村集体经济组织经营用房的新建房屋。

第四条城中村改造的基本目标：通过城中村改造，使原村民聚居村落或街区成为规划合理、公共服务设施配套、居住条件改善、城市形象提升、基础设施完善的城市社区。

第五条城中村改造的基本方针：政府主导、区级负责、市场运作、群众自愿、因村制宜、注重实效。

第六条城中村改造的方式：根据实际情况，可以由村自行组织改造，或由村联合房地产开发企业共同实施改造，也可引进开发企业实施改造。市人民政府鼓励区、乡、村在保证村组织及村民合法利益的前提下，积极探索新的改造方式。

自行实施改造的村组织，应成立集体性质或村民入股性质的开发公司具体负责操作。

纳入改造范围的城中村，在完成整体规划编制的前提下，可以一次性整体改造，也可以分步实施改造。

第七条城中村改造由市人民政府统一领导，各区人民政府具体负责组织实施，日常工作由市旧城开发改造（城中村改造）工作领导小组办公室（以下简称市旧改办）牵头负责。市城乡规划、国土资源、住房和城乡建设、财政、文物、公安、民政、人力资源与社会保障、教育、发展改革、环境保护、人防、公用事业、电力、通讯等有关部门和单位在各自职责范围内，做好城中村改造的管理和服务工作。

第八条城中村改造应按照统一政策、统一规划、综合开发、配套建设的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护村组织及村民的合法权益，统筹兼顾国家、集体及投资者的利益。

第二章 规划管理

第九条需改造的城中村，应将该村的全部土地纳入整村改造的统一规划。确因改造需要，城中村周边与城中村相交叉的地块，可一并纳入城中村改造的规划范围，享受相应的改造政策。

第十条城中村改造规划的编制，应按照《城乡规划法》的要求，委托具有相应资质的规划设计单位进行。

第十一条城中村改造应在规划的指导下确定合理的安置开发比。安置开发比由市旧改办根据市场情况及相关政策变化情况确定。本办法所称安置开发比，是指安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比。

第十二条城中村改造坚持整体规划，可以分步实施。为加快推进城中村改造安置房建设进程，安置地块修建性详细规划可以与城中村控制性详细规划同步编制、同步协调完善。

第十三条市、区两级人民政府主导城中村改造规划的编制、改造方案的确定、配套设施的配建要求以及征迁安置房建设，由市旧改办统筹负责具体推进工作。

第十四条城中村改造安置地块项目，在满足国家及地方相关技术规定的基础上，区人民政府可以先编制地块的修建性详细规划（总图、方案），经过“四议两公开”程序由村民代表大会讨论通过后，报市城乡规划部门审核，经市级规划会议审议通过后，市城乡规划部门可先将修建性详细规划（总图、方案）批复给区人民政府，然后依据修建性详细规划指标完善控制性详细规划，并可依据控规提出规划技术要点。

第十五条城中村改造开发地块项目的规划手续在建设单位取得土地使用权后，方可报批。城中村改造安置地块项目报批要有区人民政府申请及市旧改办的立项，并提供由市旧改办审核通过的含有城中村改造项目中安置用地规模、安置户数、安置面积（含住宅面积、商业面积等）的资料。

第十六条区人民政府在收到城中村改造安置地块项目的修建性详细规划（总图、方案）批复后，要抓紧组织实施，待取得土地使用权后，按照《城乡规划法》的规定办理后续规划审批手续。

第三章土地管理

第十七条城中村改造用地纳入全市用地计划。除城市基础设施和公用设施建设项目之外，城中村现有土地原则上应全部用于城中村改造，不再审批与城中村改造无关的项目。

第十八条城中村改造用地，不论由村自行组织改造，或由村联合房地产开发企业共同实施改造，或引进房地产开发企业实施改造的，均需依法办理用地手续。

第十九条城中村改造范围内市政基础设施及公共设施用地以划拨方式供地。安置房建设用地可采取招标、拍卖、挂牌方式供地，也可采取划拨方式供地。

第二十条拟改造城中村的全部土地不能满足改造需要时，由所在区人民政府调剂辖区内其它地块供改造使用。超出规定安置开发比以外的土地，由市人民政府统一收购储备。

第四章征收补偿和建设

第二十一条城中村改造集体土地上房屋补偿安置，应当遵循决策民主、程序正当、标准公开、结果公示、接受群众监督的原则。

第二十二条城中村改造集体土地上房屋征收补偿工作要在市人民政府统一领导下，由市国土资源管理部门或各区人民政府具体负责组织实施，市住建、规划、发改、财政、旧改、文物、房屋征收等部门要根据职责分工，互相配合，保障征收与补偿安置工作顺利进行。

第二十三条各城市区人民政府应指定或成立具有独立法人资格的、不以营利为目的的征收补偿实施机构，接受市国土资源管理部门或区人民政府的委托，承担房屋征收补偿安置的具体工作。

第二十四条各城市区人民政府要按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的要求，将城中村改造项目的年度计划和“十二五”期间的改造规划上报市城中村改造工作领导小组办公室汇总，按法定程序上报审批。当年的城中村改造项目要列入市国民经济和社会发展年度计划。

第二十五条凡列入改造范围的城中村，不再审批新的建设项目。凡未经批准的新建、扩建、改建房屋以及装饰装修，打井、种植等地面附着物，在城中村改造时不予补偿。

第二十六条市、区人民政府在对城中村房屋进行征收补偿之前，应当组织有关部门对改造范围内的地面附着物及装饰装修等进行调查登记，对征收范围内的房屋及其它建筑物的合法性予以认定，违法违章建筑一律不予补偿。

第二十七条非城中村村民或在本村已有宅基地的村民购买村集体或个人宅基地上所建房屋，在城中村改造中不得享受城中村村民安置政策。具体补偿安置办法由各区人民政府制定，报市旧改办批准。

第二十八条对村组织合法的办公用房、集体经济用房和其他集体用房进行征收时，应按照不低于市场评估价的标准给予补偿或安置。

第二十九条城中村集体土地上房屋征收实行货币补偿、房屋安置、货币补偿与房屋安置相结合三种方式，被征收人可以自主选择。

第三十条需补偿安置房屋的认定标准：村民持有宅基证，宅基地范围内两层以下（含两层）的房屋主体的建筑面积，认定为应补偿安置面积。

第三十一条对认定标准范围内房屋主体的补偿

1.被征收人选择货币补偿的：

对两层以下（含两层）的房屋主体按市场评估价予以货币补偿。为鼓励被征收人选择货币补偿异地购房，在被征收人按期搬迁时，再按被征收房屋主体货币补偿额的30%给予购房补贴。

2.被征收人选择房屋安置的：

（1）对两层以下（含两层）的房屋主体，原则上等面积予以房屋安置。若被征收人房屋两层以下（含两层）的房屋主体建筑面积超过人均50平方米，且单户两层以下（含两层）的房屋建筑面积超过200平方米以上部分，按照被征收房屋市场评估价给予货币补偿。

（2）被征收房屋两层以下（含两层）建筑面积人均不足40平方米的，按人均建筑面积40平方米给予补差安置，补差的面积按被征收房屋重置成本价结算。

（3）户安置面积相对应安置户型、若就近靠上超出应安置面积10平方米以内（含10平方米）的部分，按安置房成本价结算。超出10平方米以上的部分，按安置房市场评估价结算。

3.对被征收人的搬迁、过渡费用，参照洛阳市国有土地上房屋征收补偿标准执行。

对被征收人地上其它附着物的补偿，按照市有关规定执行。

第三十二条对被征收人在补偿安置方案规定的搬迁期限内按期或提前搬迁的应当给予适当奖励。奖励和补助办法由各城市区人民政府参照洛阳市国有土地上房屋征收奖励标准并结合本区实际制定，报市城中村改造工作领导小组办公室批准后执行。

第三十三条各城市区人民政府要制订城中村村民长远生计保障办法，并报市城中村改造工作领导小组办公室审核后公布执行。

第三十四条市人民政府从城中村改造土地收益中提取5%的奖励和补助资金、10%的村民长远生计保障资金，划拨给进行改造的城中村所在区人民政府专款专用，在辖区内进行统筹平衡，不足部分由区人民政府从土地收益留成和城中村改造项目长远收益中弥补，节余部分留区人民政府用于城中村改造项目基础设施建设。

对于用实物进行村民长远生计保障的城中村，要对实物进行市场评估，按照实物评估总价款从10%保障资金中列支。

市财政部门会同市旧改、监察等部门，对上述资金使用情况进行检查，对不按规定使用的要予以追回，并追究相关责任人的责任。

第三十五条因能源、交通、水利等基础设施建设的需要，或因教育、卫生、环保、文物、市政、公用等公共事业的需要，征收暂未实施整村改造的城中村集体土地上房屋的，要严格按照本方案规定的标准予以补偿，其奖励和补助以及村民长远生计保障，应比照所在城市区类似城中村改造的补偿办法执行。

第三十六条城中村改造实施前，要按照国家、省、市相关法律法规和本办法的规定，制订征收补偿安置方案，征收补偿安置方案必须经过“四议两公开”民主决策程序，由全体村民或村民代表会议通过。

第三十七条实施搬迁和房屋拆除前，村组织和征收补偿实施机构要与被征迁人按照征收补偿安置方案正式签订征迁补偿安置协议。

第三十八条城中村改造房屋征收补偿安置工作，要按照“四公开三公示一监督”的要求进行操作，即征收补偿安置政策公开，征收补偿安置方案公开，安置房房源户型公开，现场工作人员和监督电话公开；丈量登记和计算结果公示，补偿及奖励补助结果公示，安置房分配结果公示；接受群众监督。

第三十九条要按照《洛阳市人民政府关于加快旧城城中村改造中拆迁安置房建设的通知》（洛政﹝2010﹞134号）的规定，加快村民安置房建设。安置房建设在符合规划，确保安全、质量、消防要求的前提下，可以先期开工建设。做到安置房用地优先征迁、资金优先保障、工程优先建设、住房优先竣工交付使用。

第四十条积极支持城中村改造项目的安置房建设，各职能部门在市旧改办建立绿色审批通道，提高办事效率。区人民政府应制定具体的安置房建设计划，明确项目建设责任人，确保按期完成村民安置房建设任务。

第四十一条加强对全市城中村改造项目安置房建设的监督管理，凡是村民安置房未开工建设的项目，商品房不能开工建设。

第四十二条城中村改造项目要按照相关规定配建一定面积的公共租赁房，用于解决困难户的住房问题。

第五章优惠政策

第四十三条城中村改造安置房建设享受以下优惠政策：

1.凡以出让方式获得安置房建设用地使用权的，土地出让金扣除上缴省3%之外，余额部分经市城中村改造工作领导小组审核并报主管财政的市领导批准后，由市财政局在10个工作日内拨付项目所在区人民政府，用于被征迁村民的补偿安置及改造区域公共、基础设施配套建设。

2.安置房建设中涉及的人防工程易地建设费参照经济适用房的政策执行；文物钻探费、考古发掘费除人工费用外全免；城市基础设施配套费（含水、气、暖）减半征收；房屋初次交易费、房屋土地权属初次登记费等行政事业性收费和新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金等政府性基金，一律免缴。

3.市、区人民政府有关部门管辖单位收取的其他经营服务性费用，按规定低限减半缴纳。

第四十四条城中村改造规定的安置开发比以内配套开发商品房享受以下优惠政策：

1.土地出让金扣除上缴3%和省以下其他综合费用14%以外，余额部分经市城中村改造工作领导小组审核并报主管财政的市领导批准后，由市财政局在10个工作日内拨付项目所在区人民政府，用于被征迁村民的补偿安置及改造区域公共、基础设施配套建设。

2.商品房建设中涉及的人防工程易地建设费参照经济适用房的政策执行；文物钻探费、考古发掘费除人工费用外全免；城市基础设施配套费（含水、气、暖）按规定标准的70%征收，并按相关程序报批；房屋初次交易费、房屋土地权属初次登记费等行政事业性收费按标准的30%缴纳；新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金等政府性基金按规定缴纳。

3.市、区人民政府有关部门管辖单位收取的其他经营服务性费用，按规定低限的70%缴纳。

第四十五条城中村改造规定的安置开发比以外的其他商品房，按照规定收缴土地出让金及其他费用。

第六章村民利益保障

第四十六条各城市区人民政府要妥善安排好实施改造的城中村群众在征迁过渡安置期间的就学、困难群众的生活等问题。

第四十七条贯彻以人为本原则，积极稳妥地推进城中村改制工作。坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则，使城中村改造后群众的生产、生活得到长远保障。

第四十八条城中村村民的农业户口转为城市居民户口、集体资产进行清产核资、集体经济体制改革、撤销村委会建立城市社区居委会等工作，由各城市区人民政府按照市人民政府相关文件的统一安排，依照法定程序组织实施，市直各有关部门按照职责分工做好相关工作。

第四十九条城中村村民转为城市居民后，要纳入城市医疗、就学、养老等社会保障体系和城市就业管理范围。因城中村改造增加的就业岗位，要优先安排原村村民。符合条件的未就业原城中村村民，可享受市、区人民政府有关就业扶持政策。

各城市区人民政府要建立城中村原村民的就业、创业扶持资金，资金可从上级拨付给区人民政府的土地收益和本辖区内城中村改造形成的财政收入中提取。

第五十条城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民，应及时纳入城镇最低生活保障。对尚未改制的城中村中的困难群众，凡符合城市居民最低生活保障条件的，可参照城市居民标准享受城市最低生活保障。

第七章组织领导

第五十一条市旧城开发改造（城中村改造）工作领导小组负责城中村改造工作的组织领导和政策制定。

市旧改办负责城中村改造项目审批以及协调、督查、考核等日常工作。

第五十二条各城市区人民政府应成立相应的组织管理机构，具体负责本辖区城中村改造工作。

第八章 城中村改造的审批程序

第五十三条改造条件成熟的城中村，应向所在乡（镇）、街道办事处、区人民政府逐级申请进行城中村改造。

区人民政府应按照本办法和市人民政府的统一要求，组织对计划改造的城中村的基本情况进行调查登记认定，拟定城中村改造方案。城中村改造集体土地上房屋征收补偿安置方案要经过“四议两公开”民主决策程序，由全体村民或村民代表会议通过，并在村范围内予以公示。

区人民政府向市旧改办提出城中村改造项目立项的申请，并附按照程序通过的房屋征收补偿安置方案，经市旧改办审核批准后实施。

第九章保障措施

第五十四条城中村改造项目审批工作，实行“一站式”办公，在市旧改办建立项目审批绿色通道，提高办事效率。

第五十五条城中村改造实施过程中出现的特殊情况，由市城中村改造工作领导小组或区人民政府按照权限，采取“一事一议”的方式予以解决。

第五十六条实行城中村改造安置保证金制度。凡实施改造的城中村，在改造征迁之前，开发建设企业应向所在区人民政府交纳该项目安置房建设保证金，实现安置房建设资金的有效保障。待被征迁村民安置到位后，安置保证金退回。

第五十七条实行城中村改造征迁安置资金监管制度。各城市区人民政府对参与城中村改造的开发建设企业所需投入的征收补偿安置资金要实行全额监管，其管理办法参照洛阳市国有土地房屋征收补偿安置资金监管办法执行。

第五十八条对于前期已介入城中村改造但未竞得该城中村土地使用权的企业，或在城中村开发改造过程中非正常退出的企业，由所在区人民政府与开发建设企业在介入城中村改造前共同协商解决办法并以协议形式约定。

第五十九条要充分利用新闻媒体采取开辟专栏、专题、专访等形式，进一步加大城中村改造宣传力度，创造浓厚的舆论氛围，以取得全市上下更加广泛的支持。

第六十条建立城中村改造激励约束机制。城中村改造工作应列入市、区年度工作计划，实行目标管理，严格进行考核，并按相关规定给予奖惩。

第六十一条对未取得合法手续在城中村集体所有土地上擅自开工建设的，市规划、国土、住建等部门和城中村所在区人民政府、街道办事处、乡（镇）、村应当予以制止并依法查处。

第六十二条在城中村改造工作中，相关国家工作人员有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿等违法违纪行为的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

开发建设企业在城中村改造工作中有违法违规行为的，由有关部门依法予以处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

若被征迁人采取围攻、漫骂、殴打工作人员等非法行为无理阻扰征迁工作正常进行的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第十章附则

第六十三条本市城郊村、城边村改造参照本办法执行。

第六十四条本办法自发布之日起施行，有效期为3年。2009年7月12日印发的《洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市城中村改造实施办法的通知》（洛政办〔2009〕76号）同时废止。本市印发的其它城中村改造文件中与本办法不一致的，以本办法为准。