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《西藏自治区人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》
藏政办发〔2020〕37号
西藏自治区人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、
抵押二级市场的实施意见
各地(市)行署(人民政府),自治区各委、办、厅、局:
为深入贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想,认真落实党中央、国务院全面深化改革的重大决策部署,按照区党委全面深化改革工作要求,进一步健全完善我区土地二级市场,根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)精神,结合我区实际,制定本实施意见。
一、目标任务及适用范围
(一)目标任务。建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、服务高效、监管有力的土地二级市场。各地(市)、县(区)结合实际完善政策措施,建立监测监管与调控体系,健全政务服务体系,切实提升服务效能,促进全区土地一、二级市场协调发展。
(二)适用范围。本实施意见适用于全区国有建设用地使用权转让、出租、抵押。涉及房地产交易的,应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权的转让、出租、抵押行为可参照本实施意见执行。
二、完善转让规则,保障要素有序流通
(三)明确转让形式。各类建设用地使用权转移的行为视为建设用地使用权转让,包括买卖、交换、赠予、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及房地产转让的,按照房地产转让相关法律法规规定,办理房地产交易、缴税、登记等相关手续。
(四)明晰转让条件。建设用地使用权转让,须取得不动产(土地使用权)证书。
1.划拨建设用地使用权转让。以划拨方式取得的建设用地使用权转让,须报有批准权的人民政府审批。土地用途一致且符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,按转移登记办理,涉及土地收益的,上缴地方财政;不符合《划拨用地目录》的,在符合规划的前提下,由受让方依法依规补缴土地出让价款。
2.出让建设用地使用权转让。以出让方式取得的建设用地使用权转让,在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下,应充分保障交易自由。
在出让过程中享受政策优惠,转让时土地用途不变的,按原出让合同价格合理确定出让价款,并全数补交后方可转让;涉及土地用途改变的,按照现时土地评估价格合理确定出让价款,并全数补交后方可转让;原出让合同对转让条件另有约定的,从其约定。
以出让方式取得建设用地使用权转让,已投资额未达到总投资额25%的,经有批准权限的行政主管部门批准,交易双方先行签订建设用地使用权转让合同,办理预告登记,待达到转让条件后,依法办理不动产转移登记。未办理规划、建设手续的,可凭预告登记证明办理项目规划、建设等审批手续;已办理规划建设手续的,建设用地使用权转让后,在符合规划前提下,依法办理项目规划建设变更手续。“已投资额”可依据持有资质的第三方机构出具的报告认定(已投资额、总投资额均不含建设用地使用权出让价款、应缴纳的相关税费)。
以出让方式取得建设用地使用权,可依照法律法规采取合资、合作方式与具备资质的市场主体共同开发经营,双方依法订立合同后可变更建设用地使用权。
以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让,参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定,不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准;转让后,可保留为作价出资或入股方式,或直接变更为出让方式。
转让工业用地的,受让方拟建项目应符合国家产业政策以及规划、投资强度、环保、安全、税收等要求。
(五)规范分割合并,促进合理利用。土地分割、合并转让,是指法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。单宗地分割为多宗地的,分割后的地块应具备独立宗地规划建设条件。分割宗地上房产已预售或存在多个权利主体的,应取得有关权利人书面同意。涉及公共配套设施建设和使用的,转让双方应在转让合同中明确有关权利义务。
多宗地合并为一宗地的,应符合整体开发利用条件。多宗地合并时,仅涉及划拨建设用地使用权合并且合并后宗地用途符合划拨用地目录的,土地使用权人可选择保留划拨方式。在不超过合宗后土地用途法定最高年限的前提下,可根据土地使用权人意愿,按照合并前宗地中的其一终止日期修正土地出让年限,涉及房地产开发的,也可申请延长使用年限至法定最高年限。涉及延长年限的,须补缴延长年限的土地出让金。
各地(市)行署(人民政府)、县(区)人民政府要区分不同用途,明确分割、合并条件,规范流程,明确合理分割、合并后的容积率等规划条件。
(六)落实税收政策,降低交易成本。各级税务部门要严格落实涉及建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的税收政策。
三、强化出租管理,提高服务水平
(七)有偿方式取得的建设用地使用权出租。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。
(八)划拨方式取得的建设用地使用权出租。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的,应按照有关规定将租金中所含土地收益上缴同级财政,纳入土地出让收入管理。各地(市)行署(人民政府)、县(区)人民政府要明确收缴主体、方式、流程及监管措施,以标定地价为参照制定土地收益金的收缴标准。宗地长期出租,或部分用于出租且可分割的,应依法补办有偿使用手续。宗地短期出租(五年以内,含五年),出租人依法缴纳相关收益的,视为已批准,不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。不得通过多次短租的方式变相延长出租期限。
(九)营造建设用地使用权出租环境。各地(市)、县(区)自然资源主管部门应当提供划拨方式取得建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所,制定规范的出租合同文本,提供交易鉴证服务,保障权利人的合法权益。统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据,要定期发布出租市场动态信息和指南。
四、完善抵押机制,保障合法权益
(十)建设用地使用权抵押的条件。以划拨方式取得建设用地使用权,经地(市)、县(区)自然资源主管部门和房产管理部门批准,企业、其他经济组织和自然人领有国有土地使用证,可以将其地上自由交易流转的房屋建筑物连同土地使用权依法一并抵押。抵押权实现时,土地使用权应转为出让土地使用权,拍卖处置所得价款优先补缴出让金后,抵押权人方可受偿。行政机关、事业单位的划拨土地,不得抵押。
以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权,除法律法规的特别规定和合同有特别约定外,不应限制其抵押。以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。承租土地使用权按合同租金与市场租金的差值及租期估价,抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
(十一)放宽对抵押权人的限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。
五、规范市场秩序,加强服务监管
(十二)加快平台建设,提供便捷高效服务。各地各有关部门要深化“放管服”改革,切实优化营商环境,激化土地二级市场主体活力,充分运用市场机制,促进土地要素流通,提高节约集约用地水平,为全区经济社会高质量发展提供用地保障。
各地(市)要把土地二级市场纳入现有土地交易机构或公共资源交易平台,接受公开交易服务委托,汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口,提供信息发布、交易事项受理、成交确认。要建立健全部门联动、信息共享、限时办结机制,优化交易申请、交易合法性审查、缴纳价款、税费收取、办理登记等办理流程,缩短办理时间。
市场主体提交申请及相关材料后,可由交易管理部门和登记机构并联审查,由交易管理部门出具监管意见,同时将涉及的交易监管信息等原始资料及时提供给不动产登记机构。登记机构要根据交易管理部门移交的资料和交易监管意见,在5个工作日内做出登记或不予登记的决定,积极主动沟通协调,加快办理相应手续,并将登记资料等及时反馈给交易管理部门。
(十三)规范交易流程,加强市场监管。各地(市)要建立“信息发布-达成意向-签订合同-交易监管”的交易流程,引导交易双方规范有序。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息;达成一致后签订合同,依法申报交易价格,申报价格比标定地价低20%以上的,地(市)行署(人民政府)、县(区)人民政府可行使优先购买权。要对建设用地使用权交易中原出让合同或划拨决定书的履约情况进行合法性审核,对违反有关法律法规或未达到交易条件、不符合出让合同或划拨决定书约定的,不予办理相关手续。
各地(市)行署(人民政府)、县(区)人民政府要健全完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制,防止交易价格异常波动。加强土地二级市场运行情况及数据统计分析,将二级市场交易量、交易结构、成交价格等,作为土地一级市场土地投放数量、结构、时序、效果等的重要参考,合理供应土地;适时运用财税、金融等手段,加强对土地市场的整体调控,维护市场平稳运行。
(十四)加强信息共享,完善信用体系。加强涉地司法处置工作衔接,人民法院根据案情需要向自然资源主管部门查询所涉不动产的权利情况、原出让合同约定的权利义务等情况,自然资源主管部门应当予以积极配合。建立健全执行联动机制,司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。加强涉地资产处置工作衔接,国有资产处置涉及划拨建设用地使用权转移的,应征求自然资源主管部门意见,并将宗地有关情况如实告知当事人。自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。要加强建设用地使用权与房地产交易管理的衔接,建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的,住房城乡建设部门与自然资源、税务和统计部门应加强信息共享。
各地(市)行署(人民政府)、县(区)人民政府要加强对交易各方的信用监管,健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。要结合本地实际,制定土地市场信用评价规则和约束措施,相关市场主体和中介服务从业人员信用记录纳入公共信用信息平台,并通过市场适当方式进行公开公示,对失信责任主体实施联合惩戒,推进土地市场信用体系共建共治共享。
六、保障措施
(十五)加强组织领导。各地(市)行署(人民政府)、县(区)人民政府要充分认识完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的重要意义,切实加强组织领导。自然资源、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等主管部门要建立联动机制,明确分工,落实责任,创造开放、便利、透明的交易环境,有序推进土地二级市场规范发展。
(十六)完善配套措施。各地(市)行署(人民政府)、县(区)人民政府要按照国务院和自治区有关要求,结合本地实际,进一步完善工作机制,细化交易规则,制定完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的配套制度。要坚持问题导向,以建设用地转让促进存量建设用地和闲置土地盘活为方向,统筹推进城镇低效用地再开发,促进土地节约集约利用。
(十七)强化责任追究。各地(市)行署(人民政府)、县(区)人民政府要健全风险防控机制,制定防控预案,落实防控责任。要全面落实土地二级市场相关规定,对服务不到位、监督管理不力的,实行约谈问责;对弄虚作假、损害土地使用权人利益等行为严肃问责,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(此件公开发布)
西藏自治区人民政府办公厅
2020年12月25日
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