黑政办规〔2018〕57号《黑龙江省人民政府办公厅关于进一步完善棚户区改造工作的意见》

《黑龙江省人民政府办公厅关于进一步完善棚户区改造工作的意见》










黑政办规〔2018〕57号

各市（地）、县（市）人民政府（行署），省政府各直属单位：

为深入贯彻落实党的十九大精神，坚持以人民为中心的发展思想，进一步完善我省棚户区改造工作，提升棚改项目建设品质，不断改善我省棚户区居民住房条件，优化城镇人居环境，经省政府同意，结合我省实际，现提出如下意见。

一、优化改造模式，合理确定安置方式

（一）进一步优化棚改模式。一是各地对棚改安置房建设项目原则上实行“政府主导改造建设为主、市场化运作建设为补充”的改造模式。对确要实施市场化运作的棚改项目，要坚决防范因房地产开发企业自身原因导致棚改建设项目逾期无法合理安置问题发生。二是要严把开发企业信誉关。采取市场化运作的棚改项目，要对企业信誉进行严格审核把关，对存在拖欠税费、不严格履行招投标程序、违规投标的开发企业和已经列入企业信誉“黑名单”的企业，禁止参与棚改项目建设。三是要严格审核开发企业资金实力。采取市场化运作的棚改项目，要对开发企业资金实力进行严格审核把关，开发企业的自有资金要能够保证项目顺利建成、达到入住标准。

（二）优先合理安置棚户区居民。对采取市场化运作的棚改项目，政府要与开发企业订立合同，并在合同中约定开发企业要确保优先安置棚户区居民的条款和开发商的承诺事项。对同一项目内棚改安置房和商品房分别建设的，政府要与开发企业订立合同，并在合同中约定开发企业要优先建设棚改安置房部分。对同一项目内棚改安置房和商品房同楼混合建设的，政府要与开发企业订立合同，并在合同中约定开发企业在项目建成后要优先安置棚户区居民。对同时在建棚改安置房项目和商品房项目的开发企业，政府要与开发企业订立合同，并在合同中约定开发企业要优先保证棚改安置房项目顺利建成。

（三）合理确定棚改安置方式。各地要因地制宜，在充分尊重居民意愿的前提下合理确定安置方式。商品住宅去化周期较短的市县要及时调整棚改安置政策，合理控制货币化安置比例，鼓励棚户区居民选择新建棚改安置房方式进行安置。商品住宅去化周期较长的市县要加大货币化安置力度，去化周期在18个月以上且棚改安置房户型适宜的市县，原则上棚改货币化安置率要达到50%以上，去化周期在24个月以上且户型合适的市县，原则上不再批准新建项目。各地选择的购买房源必须已经取得商品房销售许可证，禁止购买尚未取得销售许可证的商品房项目作为棚改安置房源。

二、做好前期准备，确保棚改安置项目顺利实施

（四）细化调查摸底。一是摸清棚户区居民户数。各地要合理界定棚户区范围和标准，集中力量对未改造棚户区地块逐一进行深入细致调查摸底，摸清待改造棚户区居民户数，并登记备案。二是充分征求居民改造意愿。各地要充分征求棚户区居民改造意愿，对居民改造意愿强烈的棚户区地块优先进行改造。三是明确安置方式及补偿条件。各地要充分尊重棚户区居民自主选择权，依法依规与棚户区居民协商确定改造安置方式及补偿安置条件。在充分尊重居民意愿的前提下，可根据本地商品住宅去化周期等实际情况，采取适当的鼓励和支持政策，引导棚户区居民选择货币化安置或新建棚改安置房安置。

（五）科学编制改造规划。各地要在深入调查摸底的基础上，区分轻重缓急，合理安排改造时序，优先安排住房条件困难、安全隐患严重、环境较差、居民改造意愿强烈的棚户区地块进行改造。要结合本地棚户区存量、经济水平、财政状况及债务负担情况等因素，按照“尽力而为、量力而行”的原则，科学编制棚改规划，合理安排年度改造任务，为今后棚改工作提供时间表、路线图，确保棚改工作有序推进。

（六）超前组织征收拆迁。各地要按照依法征收、和谐征收、阳光征收的原则，超前组织征收拆迁工作，对影响大多数群众利益的个别“滞迁户”，依法依规采取强制征收，保证项目早开工、快建设。各地房屋征收部门要严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，参照《黑龙江省国有土地上房屋征收与补偿规范化工作规程》和《黑龙江省国有土地上房屋征收补偿协议（示范文本）》，依法依规签订征收补偿协议，规范有序开展征收补偿工作。各地要依法依规做好棚改项目其他前期准备工作，确保项目具备一定深度，能够顺利有序推进。

三、提升规划设计质量，保证棚改项目建设品质

（七）合理进行规划选址。集中建设的棚改项目要充分考虑居民就业、就医、求学、出行的需要，选址需符合城市总体规划和控制性详细规划要求，尽可能将棚改建设项目安排在交通便利、配套设施齐全地段。要统筹中心城区改造和新城区建设，推动居住与商业、办公、生态空间、交通站点等空间融合布局及综合开发利用。

（八）严格规划指标。棚改项目住宅建筑日照标准应满足《城市居住区规划设计标准》（ＧＢ50180-2018）和地方相关技术规定。住宅间距的确定应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求。大城市容积率多层不宜超过1.7，高层不宜超过3.0。人均公共绿地面积不少于1.5平方米，城市中心区绿地率不低于25%，其他区域不低于30%。公用服务设施建筑面积应符合居住区规范规定的千人指标。每个居住组团至少设置一个面积500平方米以上、宽度不低于10米、1／3以上面积在建筑日照阴影范围以外的公共绿地或广场。合理配置停车泊位，停车泊位标准原则上不应低于1∶0.5。鼓励利用地下空间，加大地下停车场建设力度。

（九）注重建筑风貌审查。要统筹协调棚改安置项目周边环境、绿地空间、道路交通、季节风向、日照需求等因素，灵活布局棚改安置小区建筑。要注重点式和板式住宅相结合，避免简单行列式布局模式，建筑要高低错落有致，多层建筑长度不宜超过80米。要对棚改安置项目的单体建筑形态、体量、高度、色彩、风格等提出控制要求，加强特色营造，提高建筑识别性，与城市整体风貌有机融合。要加强公共环境营造，对绿地、广场等开敞空间以及建筑后退道路红线提出具体空间环境设计要求，努力提升城市公共空间品质。

（十）保障配套设施落地。各地要做好棚改项目小区内配套基础设施建设，做好教育、医疗卫生等公共服务设施建设，以及与棚改项目直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供水、供气、供热、停车库（场）、污水与垃圾处理等城市基础设施的建设。与棚改项目直接相关的配套基础设施要与棚改项目主体工程同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用，保障居民的基本生活条件和环境要求。

（十一）优化建筑功能设计。要在棚改项目中执行绿色建筑标准，创建节能、节水、节地、节材的绿色环保工程。棚改项目要严格执行住宅设计规范，优化户型设计，卧室、起居室要满足采光要求。开间宜大于2.7米，进深、开间比例以6∶4为宜，室内净高不宜低于2.7米。设计中还应考虑主体建筑与外部连接的无障碍通道。

四、加强建设过程监管，保证棚改项目工程质量

（十二）加强建筑市场监管。要严格棚改建设项目法定建设程序。棚改建设项目应纳入黑龙江省建筑市场监管服务平台管理，严禁简化法定建设程序违规审批工程项目，未办理施工许可证的建设项目不得开工建设。要加强施工现场人员管理，现场管理人员、监理机构人员应严格按中标通知书或合同约定在岗履职，劳务人员应实行实名制管理。要加强施工、监理等参建各方主体监管，落实企业主体责任，重点查处转包、挂靠、违法分包等违法违规行为。

（十三）落实招投标监管责任。各地要强化招标主体责任，建设行政主管部门要依法依规对棚改建设项目招投标活动实施监督管理。凡是使用政府资金的棚改项目及其他应招标的工程项目要依法履行招标程序。对招投标活动中招标公告、招标文件依法进行备案，对是否存在限制或排斥潜在投标人条款、是否使用国家规定的范本进行监督。对评标专家抽取和评标活动进行监督，招投标监管部门应要求招标主体依法提供招投标情况书面材料并进行备案。对工程合同是否按照招投标文件签订和项目实施阶段项目班子人员是否与投标文件一致进行监督。对招投标活动中围标串标、弄虚作假、转包等违法违规问题依法处罚。

（十四）加强工程质量监管。一是落实工程质量终身责任制。各地要加强对棚改项目建设过程监管，对棚改项目质量安全实行“零容忍”，落实好项目法人、勘察、设计、施工、监理终身负责制，努力确保工程质量达到国家验收规范合格标准，严格执行法定代表人授权书、项目负责人承诺书和永久性标牌“两书一牌”制度，建立七方项目负责人质量终身责任信息档案，竣工验收后移交城建档案管理部门统一管理保存，确保建设单位首要责任、施工单位主体责任、监理单位监理责任等七方主体质量责任可追溯。二是严格建筑材料进场验收管理。督促责任主体严格落实见证取样送检制度，特别要加强预拌混凝土、外墙保温材料、钢筋等材料和进户门质量监管，严厉打击使用“地条钢”行为，严禁不合格材料用于棚改工程建设。三是加强工程质量监督执法检查。要加大棚改项目工程质量监督执法检查力度，各地住建行政主管部门对承担具体监管职责的工程项目进行全覆盖检查。要突出检查重点，对建设单位要突出首要责任落实情况检查，对施工单位要突出对是否按照设计图纸和施工技术标准施工、是否偷工减料、是否使用不合格建筑材料和配件的检查，对监理单位要突出旁站、巡视和平行检验等工作和对材料、工序验收情况的检查。四是提升工程质量监管水平。推行工程质量管理标准化和工程监理单位向主管部门报告质量监理情况制度，采取购买服务的方式，委托具备条件的社会力量加强工程质量监督检查，推行“互联网＋”工程质量监督管理。加强工程检测管理，严厉打击出具虚假报告等行为。五是强化质量常见问题治理和投诉处理。实施棚改项目质量常见问题精准治理，落实质量问题回访制度和质量投诉处理属地责任，重点投诉实施领导包案，减少投诉存量，控制投诉增量。

（十五）强化安全生产管理。一是加强安全生产监管。各地建设行政主管部门要按照国家和省有关法律法规规定，加强棚改工程施工项目安全生产监管，严格履行安全监督手续办理，强化日常安全监督检查，完善安全监督档案；要加强施工现场安全生产条件动态监管，加大对危险性较大分部分项工程管控力度，在监督抽查中发现安全生产条件降低或存在安全隐患的，责令施工单位整改，存在重大安全事故隐患的予以停工整改；对应当给予行政处罚的行为，依法作出行政处罚决定。二是强化项目设计要求。各地设计单位要在棚改项目工程设计文件中注明涉及危险性较大工程的重点部位和环节，提出保障工程周边环境安全和工程施工安全的意见，必要时进行专项设计。三是落实安全生产主体责任。棚改项目建设单位应当对建设工程项目的安全生产负主体责任，应按规定建立健全安全保证体系，组建机构，配备人员，制定安全管理制度，开展项目安全生产条件审核，全面加强工程建设的安全生产、文明施工管理，规范并落实施工过程中各行为主体的安全管理行为和措施；监督施工单位、监理单位安全生产保障体系的运行；监督工程实体防护；确定并保障安全作业环境及安全施工措施所需的安全生产费用投入；建立并完善安全管理的内业档案资料。棚改项目施工单位应当建立健全安全生产责任制度和安全生产教育培训制度，制定安全生产规章制度、严格执行操作规程，保证本单位安全生产条件所需资金投入，对所承担的建设工程进行定期和专项安全检查，并做好安全检查记录；要加强项目安全组织管理、安全教育培训、专项施工方案、安全技术交底、隐患排查治理、现场安全管理、应急管理等方面安全生产行为管理，全面夯实安全生产主体责任。四是强化项目施工监理。监理单位应当审查施工组织设计中的安全技术措施或者专项施工方案是否符合工程建设强制性标准；应当按照法律、法规和工程建设强制性标准实施监理，发现存在安全事故隐患的，应当要求施工单位整改，情况严重的，应当要求施工单位停工整改。

（十六）严格竣工验收和备案监管。严格执行住宅工程分户验收和竣工验收制度，加大对分户验收抽查和竣工验收组织形式、验收程序、执行验收标准和永久性标牌制监督力度。对建设单位未组织竣工验收擅自交付使用、验收不合格擅自交付使用、对不合格的建设工程按照合格工程验收和竣工验收后不按有关规定备案等违法违规行为依法予以责令改正，并实施行政处罚，确保工程质量符合设计要求和验收标准规定。

五、强化后续管理，提升棚改小区物业管理水平

（十七）强化前期物业服务管理。棚改小区的前期物业要通过公开招投标的方式，选择实力强、信誉好的物业服务企业接管。督促指导物业服务企业严把物业承接查验关，严禁接收不合格的物业，维护业主利益。要监督物业服务企业履行合同约定的服务内容、标准，确保前期物业服务质价相符。

（十八）提高业主自治管理水平。各地物业主管部门、街道办事处要及时指导符合条件的棚改小区召开业主大会、组建业主委员会，提高棚改小区业主委员会组建率。加大棚改小区业主委员会的培训力度，切实提高业主自治组织在监督企业、协调业主和监督管理规约规定落实等方面的能力水平。

（十九）完善物业服务收费管理。各地要指导成立业主大会的棚改小区依法依规选择物业服务企业，结合市场实际和小区物业服务需求，公开、合理确定物业服务收费价格，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。要监督物业服务企业每年公示物业服务项目、服务内容、服务等级标准、收费项目、收费标准和收费使用等情况。

（二十）加强棚改小区物业监管。各地要定期对棚改小区物业服务企业服务质量情况进行考核评分，将考核评价情况进行通报和公示。通过“双随机、一公开”的方式，加大对棚改安置小区物业服务企业违法违规行为的查处力度和诚信情况公示力度，将违法违规和不诚信行为作为限制企业参与新项目招投标内容，兑现奖优罚劣机制。

六、优化棚改审批流程，提高政府服务效能

（二十一）加强组织协调。各地应加强各相关职能部门间的组织协调，在项目论证过程中，要充分征求各方意见，达成一致意见后方可履行相应对上申报审批程序。项目实施过程中，要充分发挥各部门职能作用，加强对棚改项目全过程各环节的监督管理，服务与监督并行，确保各项任务目标顺利完成。

（二十二）优化审批流程。一是要统一受理项目申请。各地要指定部门或窗口统一受理当地棚改安置项目申请，将各许可相关部门所需要件一次性告知项目申请单位，由统一受理部门或窗口分送各行政许可部门，并提出具体要求。二是要进行并联审批。各地要组织各许可相关部门，以联席会议形式进行许可，同时做好联合咨询、联合审查、联合公示等工作；各许可相关部门要按照各自职责做好本部门许可工作，在符合国家和我省有关规定的前提下，加强并联许可，提高许可效率，各部门必须在规定时限内办结部门许可事项。三是要实行统一缴费。涉及许可事项的行政事业性收费和政府性基金，各许可相关部门核实收费金额后，由各市县政府指定窗口统一收取。

（二十三）加强项目监督检查。一是加强日常监管。各地要运用信息化手段对棚改项目建设进度实行动态监管。对棚改工作中较为紧急、办理时限较短、不涉密的事项，各地可通过互联网上传施工现场照片等影像资料作为佐证，确保及时准确掌握棚改项目建设情况。二是实施重点督查。省里每年对棚改工作开展1次全面检查和不定期抽查，各市（地、系统）每2个月要对本级及所辖县（市、区）开展一次专项检查，各县（市、区）每个月要开展一次自查，及时发现并解决问题，确保各项任务目标顺利完成。

黑龙江省人民政府办公厅

2018年10月11日

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