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北京市住房和城乡建设委员会关于在老旧小区改造中进一步完善物业管理工作的意见
京建发〔2023〕210号
各区住房城乡（市）建设委（房管局），经开区开发建设局，各有关单位：
为贯彻落实《北京市物业管理条例》《北京市老旧小区改造工作改革方案》（京政办发〔2022〕28号），在老旧小区改造中进一步完善物业管理工作，提升老旧小区物业管理水平，巩固老旧小区改造成果，打造舒适宜居人居环境，现提出以下意见：
一、加强党建引领，完善业主自治
（一）在本市纳入改造老旧小区中持续推动落实《北京市物业管理条例》，建立健全社区党组织领导下居民委员会、业委会(物管会)、物业服务人等共同参与的治理格局和架构，统筹推进老旧小区改造物业管理各项工作。
（二）社区党组织应充分发挥党建引领作用，在纳入改造的老旧小区业委会（物管会）、物业服务人中推动建立基层党组织，提高党的组织覆盖率，建立党建引领下的协商议事机制。社区居委会应深入小区，引导居民文明居住、积极参与小区管理，及时掌握居民对物业服务的诉求，指导监督物业服务人依法履行义务、业主大会依法召开和业委会（物管会）规范运行，调解物业管理纠纷。业委会（物管会）应积极履职，组织业主依法依规参与小区物业管理工作，督促物业服务人按照合同约定提供服务。物业服务人应积极配合街道（乡镇）、社区、业委会（物管会）开展相关工作，提供质价相符的物业服务，自觉接受业主监督。
（三）尚未组建业主自治组织的小区，街道（乡镇）应合理划分物业管理区域，与改造实施区域统筹考虑，实现规模效益。街道（乡镇）应指导、推动依法依规成立业主大会，并选举产生业委会；暂不具备成立条件的小区，街道（乡镇）应推动组建物管会。（原）产权单位应配合做好房屋档案提供、职工业主组织发动等工作，（原）产权单位应积极参选物管会，推荐、引导本单位优秀职工参选业委会。
（四）业委会（物管会）在街道（乡镇）、社区的指导下，协助做好业主思想动员，积极配合老旧小区改造工作。小区改造前组织业主就物业管理方式确定、物业服务单位选聘等事项进行共同决定，改造全过程中参与业主意见收集并及时向街道（乡镇）、社区反馈。
（五）街道（乡镇）、社区加强对业主自治组织的指导监督，开展业委会(物管会)成员履职培训，提升物业管理及相关法律法规知识水平，提高业委会（物管会）成员依法履职能力，强化激励约束机制，提升业主自治水平。
二、分类实施物业管理，提升规范化管理水平
充分考虑小区实际和业主需求，因地制宜，分类实施，合理确定本小区的物业管理模式，鼓励建立市场化物业管理机制，对于多产权、无产权等暂不具备实施市场化物业管理条件的小区，可按单位自管等现行管理方式进行管理，街道（乡镇）应在（原）产权单位协助下推动业主大会逐步引入市场化物业管理服务。
（一）市场化物业管理模式
１．业委会（物管会）在街道（乡镇）指导下，广泛听取业主对物业服务的意见，明确引入市场化物业服务的内容及收费标准。业委会（物管会）通过公开竞争或业主认可的其它方式，选定物业服务单位并组织召开业主大会进行共同表决，完成物业服务单位的确定。
２．业委会（物管会）应代表全体业主与选定的物业服务单位签订物业服务合同，物业服务单位应及时进驻小区提供服务。街道（乡镇）、（原）产权单位及业委会（物管会）配合物业服务单位做好进驻工作，物业服务单位进驻后应全程参与改造工作。
３．街道（乡镇）可通过采取“先买后补”等方式对业主交纳物业费给予政策和经费支持，设置一定时间过渡期，引导业主逐步实现物业费正常交纳，促进物业管理步入良性循环。
４．老旧小区改造验收通过后，改造实施单位应在业委会（物管会）及业主代表的参与下，与物业服务单位做好改造后公共部位、公共设施设备的承接查验工作，并移交相关改造资料。
（二）业主自行服务模式
１．业委会（物管会）应完善业主自行管理机制，建立健全小区民主管理、协商议事、共同决议等制度，制定小区议事规则和管理规约。业委会（物管会）应在广泛征求业主意见的基础上，明确物业服务内容、收费标准和缴费方式，业主应按时交纳物业费。
２．加强小区物业费、公共收益等资金管理，建立健全财务制度，明确资金支出条件、支出流程、结算方式等，资金量较大的小区应聘请专业单位（人员）负责小区财务工作。
３．统筹服务人员配置，可优先聘用本小区居民从事保安、保洁、秩序维护等服务工作，充分发挥本小区居民参与物业管理的优势和积极性，合理节约成本，提升管理效能。
（三）单位自管模式
１．（原）产权单位应积极参与老旧小区改造工作，配合改造实施主体、街道（乡镇）、社区、业委会（物管会）等相关方做好房屋档案提供、职工业主组织发动等工作，引导本单位职工支持配合改造工作。积极推荐、引导本单位符合条件的职工参选小区业委会（物管会）委员。
２．（原）产权单位应与业主确定物业服务内容，明确物业收费标准及缴费方式，业主应按时交纳物业费。（原）产权单位应配备充足的专业管理服务人员，加强人员培训，提升服务水平，并接受业主监督。
３．对于便民设施不足和物业管理用房缺失的老旧小区，鼓励（原）产权单位将自有房屋设施改建为便民服务设施或作为小区物业管理用房，完善小区物业管理服务硬件设施，为物业管理和业主生活便利提供必要场所。
（四）街道、社区应急服务模式
暂不具备引入市场化物业管理条件，以及暂不具备单位自管和业主自行管理能力的老旧小区，可由街道、社区依据《北京市物业管理条例》相关规定，参照应急物业服务的方式，委托应急服务人为小区提供保洁、垃圾清运、公共部位和设施设备维修养护等基础物业服务，基础服务的范围、内容及收费标准应面向业主进行公告，业主应按时交纳相关费用，维持小区正常运行。
三、通过购买社会化服务，满足业主多样化需求
鼓励物业服务单位、（原）产权单位等通过提供付费服务或者提供市场化第三方服务单位名录供业主自行选定等方式，满足业主房屋内设备维修、管道疏通、家庭保洁等多样化日常生活需求，通过物业服务和社会化服务相结合的方式，提升小区综合服务水平，不断提高业主居住舒适度。
四、工作要求
（一）加强组织领导。各有关单位应压实主体责任，加强组织领导和统筹协调，充分认识完善纳入改造老旧小区物业管理工作的重要意义，利用老旧小区改造契机同步推动物业管理水平提升。
（二）落实主体责任。纳入改造老旧小区物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，享受权利并承担义务，共同维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。
（三）加强宣传引导。通过宣传引导，逐步提升居民参与物业管理的责任意识，及时总结提炼老旧小区改造中加强和完善物业管理工作的好经验、好做法，发挥示范带动效应，营造良好舆论氛围。
北京市住房和城乡建设委员会
2023年7月10日
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