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海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见
琼府〔2017〕76号
各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：
为深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，认真贯彻落实党中央、国务院决策部署和省第七次党代会、省委七届二次全会精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步深化“两个暂停”政策，推动我省房地产业优布局、调结构、提品质、去库存，促进房地产业平稳健康发展，结合当前实际，提出以下意见。
一、准确把握当前形势，切实抓好房地产市场调控工作
实施“两个暂停”政策以来，我省房地产去库存工作取得明显成效，全省商品住宅库存去化期总体已下降至合理区间。目前房地产市场调控工作的重点已从去库存为主转向调整优化结构，保持平稳健康发展，防止大起大落。各市县政府、省直有关单位要准确把握当前房地产市场形势，精准发力、定向施策，切实抓好房地产市场调控工作。要深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。短期要更加重视对需求侧的管理，引导好市场预期，稳定房地产市场；中长期要调整和优化房地产供给体系，实现市场动态均衡。要按照供给侧结构性改革的总体思路，进一步深化“两个暂停”政策，坚持以生态环境保护为前提，充分发挥我省“三大优势”，调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构，严控低端供应，完善配套设施，提升开发品质，促进房地产业提质增效、转型发展，同时妥善解决好本地中低收入住房困难家庭和人才住房问题，实现从住有所居向住有宜居转变。
二、继续深化“两个暂停”政策，实行商品住宅建设总量调控和加强土地供应管理
（一）实行商品住宅年度建设指导性计划管理。从2017年下半年起，由省住房城乡建设厅根据海南省总体规划、海南省国民经济和社会发展规划、产业发展规划，以及全省年度固定资产投资和房地产开发投资增长目标、本地居民住房保障需求等，合理确定全省商品住宅（含酒店式公寓，下同）建设规模，并综合考虑各市县人口规模、产业发展、资源承载力、基础和公共服务设施配套、房地产业结构、房地产开发品质、房地产市场运行、商品住宅销售量、库存去化期等因素，确定非中部生态核心区市县商品住宅建设指导性计划并下达实施。对北部“海澄文”一体化综合经济圈、南部“大三亚”旅游经济圈、东西部中心城市和人口规模较大的市县，以及资源条件好、配套设施完善、房地产开发结构优、商品住宅品质高、市场运行平稳、库存去化期短的市县，给予适当倾斜和支持。
永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，由省住房城乡建设厅会同省规划委、省国土资源厅等部门，结合中部生态核心区四个市县存量商品住宅用地等情况另行制定实施方案，报经省政府同意后印发实施。省发展改革、规划、财政、国土资源、住房城乡建设等部门要研究四个中部生态核心区市县严控商品住宅建设后经济社会平稳健康发展问题。
（二）实行年度商品住宅用地计划管理。对四个中部生态核心区市县，停止办理新增商品住宅用地审批；其余市县实行年度商品住宅用地计划管理。年度商品住宅用地计划包括年度农用地转为商品住宅建设用地计划，以及年度商品住宅用地供应计划。年度农用地转为商品住宅建设用地计划，根据市县已办理农用地转为商品住宅用地审批手续的土地供应率等情况确定；年度商品住宅用地供应计划，根据商品住宅年度建设指导性计划、存量商品住宅用地规模、商品住宅用地开发效益等情况确定。对存量商品住宅用地规模较大、开发效益较低的市县，相应减少直至暂停新增商品住宅用地供应。市县政府根据商品住宅年度建设指导性计划编制本市县年度商品住宅用地计划，并报省国土资源厅审核。
通过土地一级市场出让的商品住宅用地以及已供应建设用地改为商品住宅用地，其用地面积规模合计不得超过下达的年度商品住宅用地供应计划指标。
（三）加大存量商品住宅用地分类引导力度。鼓励市县特别是四个中部生态核心区市县通过依法调整土地用途，引导已供应的存量商品住宅用地用于发展旅游、文化、教育、医疗、养生、商业等经营性房地产，促进房地产业转型发展。对因规划调整等因素，不能继续用于商品住宅开发的存量商品住宅用地，市县政府可以通过依法收回土地使用权、置换、延长动工开发期限、安排临时使用等方式处置。但属于依法应当无偿收回的闲置土地，应当依法进行处置。
（四）调整商品住宅项目规划报建审查程序。对《海南省人民政府关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》（琼府〔2016〕113号，以下简称“113号文”）关于商品住宅规划报建项目的审查程序进行调整。省住房城乡建设厅和省国土资源厅不再对各市县商品住宅规划报建项目进行审查，由各市县政府及其规划部门根据省住房城乡建设厅下达的年度商品住宅建设指导性计划，严格按照相关法定程序及“113号文”规定的规划报建条件实施具体项目审批，并报省规划委和省住房城乡建设厅备案。各市县商品住宅规划报建审批规模不得超过年度商品住宅建设指导性计划确定的规模。
三、调整优化房地产结构，引导房地产业转型发展
（一）调整优化房地产区域结构。组织编制全省房地产发展规划，促进海南房地产业平稳健康发展。根据全省“多规合一”要求，按照“两级优先、东西部适度、中部严控”的原则，推动形成南北两极引领、东西部优势互补、功能配套、协调联动格局。北部“海澄文”一体化综合经济圈，综合发展居住、旅游、商业、办公、会展等各类房地产；南部“大三亚”旅游经济圈，重点发展与旅游、文体、健康、医疗、养生结合的房地产；东部地区，适度发展以旅游、会展、医疗、养生为特色的房地产；西部地区，适度发展产业配套与旅游度假相结合的房地产；中部生态核心区，永久停止开发新建外销房地产项目。
各市县政府要根据当地生态环境和资源承载能力，控制好房地产开发规模和节奏。严格执行海南省总体规划，从规划源头控制好房地产开发边界和空间布局，加强重点区域开发的规划管控。严格执行生态保护红线区相关规定，加强对海岸带、中部生态核心区、滨水（湖库）地带和各类保护区、重点景区、旅游度假区等关键区域，以及工业开发区、产业聚集区、经济开发区等区域的规划管控。海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅。对生态红线区周边，以及工业开发区、工厂、机场、公路、铁路、污水和垃圾处理场等周边可能影响居住环境质量的区域，严格控制商品住宅开发。产业园区周边可在符合规划及环保等相关要求的前提下，根据产业发展需要，适当增加产城融合区的房地产供给，带动人口向产城融合区转移。
（二）调整优化房地产产品结构。逐步降低商品住宅在房地产开发中的比重，积极发展租赁型住房、度假型酒店、健康养生社区等各类经营性地产；鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等各类共享型住房产品；配套发展商业、办公及各类公共服务设施类地产。促进房地产业与产业园区、旅游度假、文化体育、教育科技、医疗健康、商务会展等融合发展，实现从单一产业向产业融合的转变。结合美丽乡村建设，大力发展民宿经济，依托特色资源开发具有当地风情、民俗文化特色的民宿客栈、休闲驿站、小型精品酒店等，引导更多“候鸟型”岛外居民到美丽乡村和民宿休闲度假。
严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅。美丽乡村严禁批准新建商品住宅，特色小镇原则上不得批准新建商品住宅。严禁以产权式酒店的名义变相开发商品住宅，自本意见施行之日起，停止产权式酒店项目规划报建审批。
（三）调整优化房地产租售结构。加快培育发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。支持企业通过新建、自持、租赁、购买等方式多渠道筹集房源，加大租赁住房供给，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，促进平抑住房租金价格，进而平抑销售价格，防止市场过热。充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。加快建立住房租赁信息政府服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。加快实行房屋租赁合同网签备案，加强租赁市场监管，规范租赁市场秩序。
各市县政府要结合当地实际，逐步提高商品住宅租赁比例，降低出售比例。从2018年起，对人口净流入较大的市县，省住房城乡建设厅在下达商品住宅年度建设指导性计划时，应提出商品住宅租售比例。各市县新出让的商品住宅用地，可将租赁型住房建设比例作为土地出让条件载入招拍挂交易文件，在土地成交后，由市县规划、国土资源、住房城乡建设、房地产管理等部门依职责按租赁型住房的建设要求与土地竞得人签订协议，督促其履行责任，并在后期项目建设中严格监督落实。
四、提高项目开发标准，促进提升房地产产品品质
（一）提高房地产项目设计开发水平。加强规划设计管理，提高城市设计和建筑设计水平。加强建筑风貌设计，鼓励开发外形美观、风貌与周边环境契合的房地产产品，打造独具海南特色的建筑景观。严格把关房地产项目的容积率、绿地率、密度、高度、体量、色彩、建筑风格等，加强对建筑物外立面规划管控，原则上不再审批全玻璃幕墙建筑项目。加强商品住宅小区居住环境设计，提高园林绿化水平，提升小区开发品质。进一步严格控制小户型商品住宅审批，具体实施细则由省住房城乡建设厅会同省规划委另行制定。
（二）推进建筑产业现代化。大力推进装配式建筑发展，坚持标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理、智能化应用，全面实施商品住宅全装修并切实加强监管，大力培育装配式建筑产业基地，发展建筑领域绿色供应链，推进建筑技术创新，深化建设管理体制改革，推动建造方式实现根本转变，促进建筑业转型升级和可持续发展。积极推进绿色建材的应用，大力发展绿色建筑和绿色生态小区，推动房地产项目对绿色低碳、节能环保、智能化、互联网等技术应用，建设高品质智慧型社区。
（三）提高商品房预售条件。自本意见施行之日起，新取得出让用地开发建设的商品住宅项目中，除采取装配式建造方式建造的建筑可按我省原预售许可条件批准预售外，其余建筑应在主体工程封顶后方可批准预售。鼓励现有在建项目、存量用地开发项目提高预售条件，并优先支持现房销售。
五、严格开发建设管理，不断完善配套设施
（一）制定配套设施规划设计标准。在国家现有技术规范和标准的基础上，由省规划、国土资源、住房城乡建设、教育、文化广电出版体育、卫生计生、水务、生态环保、通信等部门结合海南实际，制定我省新建住宅小区基础和公共服务配套设施规划设计标准，指导各市县政府按标准完善路网、光网、电网、气网、水网“五网”基础设施和教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理等公共服务设施建设。
（二）加大配套设施建设力度。各市县政府要切实加大基础设施和公共服务设施建设力度，严格按照国家和我省有关规定、规范和标准要求，对现有已开发区域的配套设施进行全面评估，对配套设施建设未达到相关要求的区域，要求限期整改补建。新建商品住宅项目要按照城乡规划有关法律法规和规划设计规范、标准，配套建设公共服务设施。各市县规划部门在提出商品住宅项目用地规划条件时，要明确开发企业须配建的公共服务设施建设内容和建设标准等要求。配套公共服务设施建设应作为土地出让的条件载入招拍挂交易文件。
商品住宅用地出让前，市县政府应当组织国土资源、规划、住房城乡建设、水务、生态环保等部门，以及水、电、路建设主管部门（或基础设施建设企业）对土地出让方案进行集体审议。项目用地已确认通水、通电、通路，完成土地平整，具备动工开发必需的基础设施条件，落实污水和垃圾处理等设施建设方案，有条件的地区还需落实光纤、燃气等设施建设方案后方可出让。
各市县政府要加快城镇配套污水收集管网建设和污水处理厂提标改造，对城镇污水管网未能铺设到位，或污水没有排放去向等可能导致污水乱排与变相排污的区域，不得出让房地产开发建设用地。
六、加大市场监管力度，规范市场秩序和防范市场风险
（一）加强房地产市场监管。各市县政府要在全面实施新建商品房交易合同网签备案的基础上，加快推进二手房交易、房屋租赁合同网签备案，构建完整的房地产市场监管体系。要严格执行商品房预售资金监管制度，并加快建立二手房交易资金监管制度，规范交易资金监管和使用。加强住房城乡建设、规划、国土资源、工商、物价、税务、金融等部门联动，开展房地产市场秩序专项整治，对房地产开发建设、销售、验收、办证等环节进行监管和整治，更加严厉地打击虚假宣传、违法广告、哄抬房价、捂盘惜售等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。加快房地产行业诚信体系建设，实施房地产行业相关企业信用管理，建立信用评价机制，完善信用信息录入和评价办法，实现信用信息交换共享，并纳入全国信用信息共享平台（海南），向社会公布；建立守信激励和失信惩戒机制，根据信用状况实行分类分级、动态监管。
（二）防范化解房地产风险。省直有关部门和各市县政府要加强对房地产市场的动态监测、统计和分析，房地产销售量价出现异常波动时，要及时出台和调整完善限购、限转让、金融政策等措施，稳定房地产市场。对资金紧张、销售异常、矛盾纠纷较多的房地产项目要进行重点监控，并根据情况制定风险应对预案，及时研究应对措施，及早化解市场风险。督促辖区银行严格落实房地产开发贷款名单制，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。严禁房地产开发企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务，防止放大金融杠杆，防范化解金融风险。加强舆论正面引导，及时主动澄清不实报道，稳定市场预期。
（三）严格执行商品住宅价格备案管理。已达到预售条件的新建商品住宅项目，须按照相关规定到当地物价部门进行预售价格备案后，方可核发预售许可证。严格按“一房一价”进行价格备案，房地产开发企业不得在标价之外加收任何未标明的费用。取得预售许可证的项目，不得擅自提高预售价格。对超出备案价格、擅自提价的，依照有关规定采取责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可证等行政管理措施。
七、健全住房保障，妥善解决本地中低收入住房困难家庭和人才的住房问题
（一）健全住房保障供应体系。以全面建设小康社会、实现岛内居民“住有宜居”为宗旨，通过发放租赁补贴、建设公租房、自住型商品住宅、共有产权住宅等多种形式，建立健全与本地居民收入水平相适应的住房保障体系，解决本地中低收入住房困难家庭的住房问题。各市县政府要继续做好住房保障工作，进一步推进棚户区改造，并加快在建保障性住房项目及配套设施建设，及时建成分配入住。实行实物保障与租赁补贴并举，房源不足、供求矛盾突出的市县，可采取适当新建、购买或长期租赁存量商品住宅等多种方式筹集公租房房源；同时进一步加大城镇住房保障家庭租赁补贴发放工作力度，实现应保尽保。
保障性住房项目、列入省棚改计划的棚户区改造项目中在拆除旧房的原址上建设的商品住宅项目、征地及拆迁补偿安置住宅项目、面向本地居民销售的自住型商品住宅和共有产权住宅项目，不受本意见关于商品住宅年度建设指导性计划和年度商品住宅用地计划限制。
（二）加大人才住房支持力度。根据我省有关人才住房政策规定，切实解决好高层次人才、急需紧缺人才等人才住房问题。探索成立不动产投资信托基金，财政资金与金融资本相结合，引导带动社会资本增加投入，通过市场化运作，收购或租赁闲置、库存商品住宅首先用于解决从省外引进的高层次人才或急需紧缺人才的住房问题。
八、其他要求
（一）2017年下半年非中部生态核心区市县的商品住宅规划报建控制规模和用地计划，由省住房城乡建设厅、省国土资源厅分别根据本意见相关要求予以确定并下达实施。
（二）省直有关单位要加强房地产方面的政策研究和储备，各市县政府要切实承担起房地产市场调控的主体责任，落实好本意见有关要求，并结合本地实际出台政策措施，确保房地产市场平稳健康发展。
（三）省规划委、省国土资源厅、省住房城乡建设厅等单位要加强对各市县商品住宅规划报建、用地供应和商品住宅建设的指导和监督检查，对未严格执行本意见和“两个暂停”政策相关规定，违规审批、超出规模审批或弄虚作假的进行约谈，问题严重的提请省政府约谈和问责。
（四）本意见自印发之日起施行。此前省政府和省直有关部门相关规定与本意见不一致的，以本意见为准。本意见具体应用中的问题，由省规划委、省国土资源厅、省住房城乡建设厅按职责负责解释。
海南省人民政府
2017年9月28日
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