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广西壮族自治区关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施办法
桂政发〔1998〕63号
【后续调整：桂政发〔2001〕94号《广西壮族自治区人民政府关于对我区住房补贴方案进行部分调整的通知》】
各地区行署，各市、县、自治县人民政府，柳铁，区直各委、办、厅、局：
现将《广西壮族自治区关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
广西壮族自治区关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施办法
彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号，以下简称《通知》)精神，结合我区住房制度改革的实际情况，现制定如下实施办法：
一、指导思想、重点、基本原则和总体要求
（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，满足城镇居民日益增长的住房需求，促使住宅业成为新的经济增长点。
（二）深化城镇住房制度改革的重点是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的城镇住房供应体系；全面建立住房公积金制度，发展住房金融；培育和规范住房交易市场。
（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家和自治区统一政策目标指导下，因地制宜，量力而行坚持国家、单位和个人合理负担；认真做好政策衔接工作，平稳过渡，综合配套。
（四）深化城镇住房制度改革的总体要求是：人民安心、中央放心、有利稳定、促进发展。
二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
（五）从1998年12月31日开始，全区停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租。对1998年12月31日前开工，并于1999年年底前竣工交付使用的公有住房，仍可按《自治区住房制度改革领导小组关于修改“已售公有住房产权比例确定及按成本价出售公有住房计算办法”的通知》（桂房改字〔1994〕４号）规定的成本价计算办法向职工出售。
（六）全面建立和完善住房公积金制度。建立住房公积金制度是实行住房分配货币化的一种重要形式，单位为职工缴存的部分住房公积金类似职工的工资。各市、县和单位要逐步提高住房公积金缴交率和归集率；财政和房改等有关部门要做好原有住房资金的核定和划转工作，理顺住房公积金的来源渠道，保证财政和单位资助的住房公积金及时足额到位。从1998年开始，全区单位和个人的住房公积金缴存率，由上一年职工月平均工资的５％调整到６％，经济条件好的市、县和单位住房公积金缴存率可以高于６％，但目前不得超过10％；经济条件差的市、县和单位住房公积金缴存率可以低于６％，但不得低于３％。
自治区房改办要会同有关部门尽快制定《广西壮族自治区住房公积金条例》，按法定程序审查通过后，颁布执行。
（七）停止住房实物分配后，对于房价收入比（即本地一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在４倍以上的市、县，可以对无房户和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。住房补贴的计发标准根据当地经济适用住房平均价格、职工住房补贴面积标准、工资水平、工龄等因素确定。具体的补贴办法由各市、县人民政府根据上述原则并结合当地的实际情况制订，报自治区住房制度改革委员会批准后实施。
三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系
（八）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。高收入家庭购买、租赁市场价商品住房；中低收入家庭可购买经济适用住房；最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。家庭（含夫妇双方）年工资收入超过当地统计部门公布的上一年职工平均工资６倍的，为高收入家庭。家庭（含夫妇双方）年工资收入低于当地统计部门公布的上一年职工平均工资一半的，为最低收入家庭。介入高收入家庭和最低收入家庭之间的，为中低收入家庭。住房供应具体办法由各市、县人民政府制定，报自治区房改办备案。
（九）认真组织经济适用住房（安居工程）的开发建设。各市、县人民政府要指定专门部门，负责经济适用住房开发建设的组织实施工作，切实加强对经济适用住房开发建设、出售的管理。经济适用住房的出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等７项因素，利润控制在３％以下。
国家安居工程的市、县，要按照国家安居工程的有关规定，落实好配套资金，继续做好安居工程的组织实施工作。
（十）经济适用住房的开发建设要统一规划、分期实施。按照城镇发展的总体要求，认真编制经济适用住房开发建设的长远规则和年度建设计划，根据当地的实际需求，做好以销定建工作。
经济适用住房的开发建设应实行招投标管理，用竞争方式确定开发建设单位。严格限制工程环节的转包，加强对住房开发成本的管理和监控。
（十一）各市、县人民政府要从实际出发，制定经济适用住房开发建设的扶持措施和办法。经济适用住房的建设用地要采取行政划拨方式供应；要停止征收商业网点建设费，规范人防建设费的征收。
（十二）建立经济适用住房小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书制度、住房和设备及部件的质量赔偿制度和质量保险制度，提高住房工程质量。
（十三）各地要提供一定数量的廉租住房，用以解决最低收入家庭的住房困难。廉租住房可以从腾空的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价，具体标准由市、县人民政府制定并公布执行。
（十四）各地房改部门要制订购买经济适用住房和承租廉租住房的申请、审批制度，报市、县人民政府批准后执行。
（十五）加强对集资建房的管理。各地在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房；但只能进行全额集资建房，不得再进行部分集资建房。参加了集资建房的职工家庭，不能再购买公有住房；集资建房前已购买公有住房的职工家庭，必须将已购公有住房退还原产权单位。已购买公有住房并且住房面积达到自治区规定的住房面积控制标准的职工，不能再参加集资建房。要鼓励已参加部分集资建房的职工，将住房部分产权过渡为全部产权，其办法为：１、职工可按自治区房改办《关于职工购买公有住房全部产权若干问题的通知》（桂房改办字〔1997〕12号）补交与住房全部产权差额部分的房款及利息，获得住房全部产权；２、职工可按集资建房竣工交付使用的当年当地出售公有住房平均成本价购买原部分集资的住房，获得住房全部产权。
（十六）各地计划、建设、房改等部门要按照有关规定，严格控制职工住宅建筑面积标准。凡超过标准或不按规定程序报批的住宅，一律不准建设；强行开工建设的，房地产管理部门不予发放《房屋所有权证》，并由监察、建设等部门追究有关领导和人员的责任。本办法下发前已建成的公有住房或集资建房，在出售时，对超过规定面积标准的部分，一律按当地商品住房市场价计价。
四、推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场
（十七）按照《广西壮族自治区人民政府印发广西壮族自治区贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的实施方案的通知》（桂政发〔1994〕79号）规定，进一步做好现有公有住房的出售工作。出售公有住房价格一律实行成本价，并与经济适用住房价格相衔接。出售办法按桂房改字[1994]４号文的规定执行。
内能分割和封闭管理的住房以及用于教师周转的住房不得出售。
（十八）积极推进住房租金改革。到2000年，公有住房租金水平要达到占双职工家庭平均工资的10％，有条件的市、县争取达到15％。提高租金一定要同增加工资性补贴相结合。租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工、下岗职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，各市、县可根据实际制定减、免办法。
（十九）已购公有住房上市交易实行准入制度。对按房改政策购买全部产权的住房进入市场，不受购房后居住时间的限制，但须由本人申请，经房改部门审查批准后，方可进入市场交易。具体办法由自治区房改办会同建设、财政、税务、土地等部门制定。
（二十）各地要按照自治区人民政府办公厅和原自治区房改领导小组关于在全区进行住房普查的要求，对城镇住房状况进行认真普查，清查和纠正住房制度改革过程中的违纪违规行为，建立个人住房档案，在此基础上，各市、县按自治区的统一规定制定当地职工已购公有住房上市出售的具体实施细则，报经自治区住房制度改革委员会批准后实施。
（二十一）职工将已购公有住房上市出售后，不得再按房改政策购买或租用公有住房、经济适用住房（安居工程住房），需要改善居住条件的，通过市场解决。
（二十二）职工将所购公有住房上市出售时，其土地使用权出让金或所含土地收益的计算由评估机构按住房不同类型和有关规定办理。具体办法由自治区财政厅会同有关部门研究制定。
五、加强住房资金的管理
（二十三）各市、县要按照国务院提出的“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的原则，加强住房资金管理。各级住房制度改革委员会负责制定住房资金的归集、管理、使用的有关制度和办法；审批住房资金的年度归集、使用计划和发展规划；审议确定住房资金的预算、决算。
（二十四）住房资金管理中心要严格按照住房资金管理中心财务管理办法和住房资金管理机构会计制度，认真做好住房资金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作，保证住房资金专项用于住房建设和住房制度改革，严禁挪作他用。对已发放的非住房建设贷款及其他逾期贷款，必须抓紧催收，限期收回。
（二十五）住房资金管理中心要充分利用住房资金，支持职工购买、建造、大修理自住住房，支持经济适用住房建设；尽快建立健全委托银行发放职工个人政策性住房抵押贷款制度，适当放宽个人住房抵押贷款的贷款期限。对已购公有住房全部产权并取得《房屋所有权证》的职工，可将该住房用作贷款抵押。住房资金管理机构和商业银行要简化手续，提高服务效率。
六、加强住房售后维修管理
（二十六）为适应建立社会主义市场经济体制要求，各市、县要抓紧研究制定公有住房售后维修和物业管理的办法，建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制，按照市场经济规律要求的经营方式，搞好房屋的修缮和住区的公共保洁、安全防范、园林绿化等管理工作，并提供居民所需求的各种服务。要建立住房公共部位、设备和小区公共设施专项维修基金，并加强对维修基金的管理和民主监督。
七、加强领导，健全房改工作机构，保证住房制度改革顺利进行
（二十七）要充分认识深化城镇住房制度改革和加快住房建设是保持国民经济持续、快速、健康发展的需要，是全面建立社会主义市场经济体制的迫切需要，是进一步改善人民生活的需要。各级政府必须高度重视，加强领导，精心组织，把这项工作做好。
（二十八）健全住房制度改革工作机构。各地要建立健全住房制度改革机构，将原住房制度改革领导小组办公室更名为住房制度改革委员会办公室，配备必要的工作人员，稳定房改干部队伍，为住房制度改革的顺利进行提供组织保证。
（二十九）加强舆论引导，做好房改宣传工作，转变城镇居民住房观念，推进住房商品化、社会化进程，确保城镇住房制度改革的顺利实施。
（三十）严肃纪律，加强监督检查。对违反国家和自治区房改政策规定，低价出售公有住房、变相增加住房补贴、以购买或租用公有住房牟取暴利等行为，各级监察部门要从严查处。
（三十一）各市、县要根据国务院的《通知》及本实施办法，结合本市、县的实际制定深化城镇住房制度改革加快住房建设的具体实施方案，报自治区住房制度改革委员会批准后实施。
（三十二）本实施办法由自治区住房制度改革委员会办公室负责解释。
本实施办法自发布之日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本实施办法不一致的，以本办法为准。
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）精神，自治区人民政府决定：从1998年12月31日开始，全区停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。现就住房补贴若干问题提出如下意见。
一、停止住房实物分配后，房价收入比（即本市、县一套建筑面积60平方米经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上的市、县，应根据本地实际情况制订住房补贴办法，报自治区住房制度改革委员会批准后执行（县、县级市住房补贴办法先送所在地区、地级市审核后再报自治区）。
二、住房补贴的发放对象
（一）无房职工（含离退休人员）。
（二）住房面积未达到规定标准的职工（含离退休人员）。
三、住房补贴的建筑面积标准
（一）科级以下职工55-70平方米；处级干部70-90平方米；厅级干部90-120平方米。
（二）具有中级职称的知识分子55-70平方米；具有副高、一档高职称的知识分子70-90平方米；具有正高职称的知识分子90-120平方米。
四、住房补贴标准的确定
（一）住房补贴标准依据当地的经济适用住房平均价格、职工住房补贴面积标准、工资水平等因素测定。
（二）每平方米住房建筑面积补贴额按当地政府确定的每平方米经济适用住房平均价格除以２与每平方米的职工平均负担额之差确定。每平方米职工平均负担额按职工上一年平均工资的４倍除以60平方米计算。
（三）对职工个人发放的住房补贴额是每平方米补贴额与该职工所享受住房补贴面积标准的乘积。无房职工的补贴面积按规定的补贴面积计算标准计算；住房面积未达到规定住房补贴面积标准的职工，其住房补贴面积按规定的住房补贴面积标准与现有住房面积的差额计算。双职工家庭的住房补贴由职工所在单位分别按职工个人应享受的住房补贴面积进行补贴。
（四）各市、县人民政府可根据本地经济适用住房价格、职工工资水平对职工的住房补贴额适时调整，调整方案报自治区住房制度改革委员会批准后执行。
五、住房补贴的发放方式
（一）一次性发放。即由所在单位将职工的住房补贴在职工购房时一次性发给职工。职工工作达到规定住房补贴年限的，一次性发给全部住房补贴；职工工作达不到规定补贴年限的，可一次性发给实际工作年限的住房补贴，差额部分按月发放。
（二）按月发放。即将职工个人的住房补贴在规定的补贴年限内按月发给职工。按月发放住房补贴的年限一般为15-20年。
六、职工在享受住房补贴期间如职务（职称）变动，从变动之月起，按变动的职级标准领取住房补贴。职工去世，从去世的次月停止发放住房补贴。
七、享受了住房补贴的职工，不能再按房改政策购买、租用公有住房，再婚夫妇有一方已领取住房补贴的也照此办理。
八、住房补贴的资金来源。行政事业单位职工住房补贴，由财政划转的建房资金、单位售房款、单位自有资金共同解决，不足部分，行政机关在财政预算中列支，事业单位由财政部门核定收支后，按资金渠道由财政实行定额补助。企业职工住房补贴先从现有建房资金渠道（售房款、住房折旧、公益金）解决，不足部分列入成本。
九、实行住房分配货币化后，对未享受按房改政策购买公有住房的职工，由所在单位按该职工所享受的工龄补贴的住房面积一次性发给建立住房公积金制度前的工龄补贴。未享受按房改政策购买公有住房的职工，补贴面积按规定的住房补贴面积标准计算，已享受按房改政策购买公有住房，住房面积未达到规定的住房补贴面积标准的职工工龄补贴面积按规定的住房补贴面积标准与现住房面积的差额计算。每平方米工龄补贴面积标准与现住房面积的差额计算。每平方米工龄补贴额分别按购、建或核发工龄补贴当年当地政府所测定的出售公有住房工龄补贴额计发。
十、住房补贴由各级住房资金管理中心参照住房公积金管理办法进行管理。住房资金管理中心要设立职工个人住房补贴帐户。职工个人可随时查询本人的住房补贴本息情况。
十一、住房补贴定向用于职工购、建、大修、承租住房。职工购、建、大修、承租住房，经住房资金管理中心批准，可提取本人名下的住房补贴。职工退休时，职工名下住房补贴本息余额一次性退还职工本人。
十二、住房补贴由住房资金管理中心委托银行办理有关金融业务，开设“职工住房补贴专户”。住房补贴存款比照住房公积金的存款利率计息。
十三、各市、县应按照本意见提出的原则结合本地实际情况制定住房补贴的具体办法。在本意见下发前已经出台住房补贴办法的，应按本意见进行修订，报自治区住房制度改革委员会批准后执行。
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