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福建省国土资源厅关于进一步规范土地用途分类管理的通知
闽国土资综〔2009〕225号
各市、县（区）国土资源局：
土地用途涉及土地使用权能，明确土地用途分类，是做好土地供应审批和土地登记的前提条件，也是切实保障土地使用权人和相关物权人权利的基本依据。针对目前我省有些地方在土地供应环节土地用途分类混乱，导致土地使用权能模糊，以及土地供应审批与登记难以衔接等问题，现就进一步规范土地用途分类管理的有关问题通知如下：
一、正确执行国家土地用途分类标准
2007年8月，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化委员会颁布实施了新的《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），该标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。对照上述土地类别划分标准，属于建设用地的类别为：商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地。建设用地涉及地类的一级类别、二级类别及其内涵详见附件1。
各市、县（区）国土资源局应组织相关业务人员认真学习《土地利用现状分类》国家标准，准确理解其内涵，在办理农用地转用与土地征收、土
地供应审批、土地使用权转让交易、土地登记等相关手续时，应严格执行《土地利用现状分类》国家标准，按照国家分类标准界定建设项目用途，防止出现用途不清、分类模糊等现象。
二、着力规范土地供应环节中的土地用途管理
各市、县（区）国土资源管理部门在办理具体建设项目土地供应审批的各个环节中，必须按照土地用途分类国家标准正确引用或填写土地用途，不得笼统填写一级分类或二级分类的用途名称。土地用途必须在明确一级、二级分类用途名称后，加括号注明具体含义。例如：商场项目用地，其土地用途应填写为：“商服用地-批发零售用地（商场）”；汽车制造项目用地，其土地用途应填写为：“工矿仓储用地-工业用地（汽车制造）”，以此类推。对近年来较为常见，而《土地利用现状分类》中又未明确的土地用途类别，按《几类建设项目土地用途名称确定办法(试行)》（详见附件2）进行界定和规范。各市、县（区）政府及其国土资源管理部门核发建设项目供地批准文件、《国有建设用地划拨决定书》，编制土地使用权出让方案，发布土地使用权出让公告，签订土地使用权出让《中标通知书》或《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权租赁合同》，以及通过土地市场动态监测与监管系统录入上报供地信息等，必须一律按照上述范例格式填写土地用途，以确保同一建设项目用地在各类文书中的土地用途表述一致。
三、切实做好土地供应与登记中的用途衔接工作
各市、县（区）国土资源管理部门要切实加强土地批后监管工作，对建设项目的土地开发利用情况实行常态化的跟踪管理。对未经批准擅自改变土地用途的，应依法及时予以制止和纠正。同时应做好土地供应审批与登记的衔接工作，进一步规范土地登记行为，依法设立和切实保障土地使用权人和相关物权人的土地权利。要严格按照《土地登记办法》（国土资源部令第40号）规定，根据县级以上人民政府的批准用地文件、《国有建设用地划拨决定书》或《国有建设用地使用权出让（租赁）合同》等土地权属来源文件中确定的土地用途办理土地确权和登记。
对于同一宗地中包含两种或两种以上不同用途的建设项目，在农用地转用与土地征收报批中应注明各种土地用途，在供地审批、土地登记中应注明各种一级类土地用途、面积和二级类土地用途及含义。
属于出让用地的，还应加注各种不同用途的土地使用年期及截止日期。对实地能够区分各种土地用途范围的，应在用地红线图上标明界线；实地无法区分各种土地用途范围的，应在用地红线图上注明对应地上建筑物的空间位臵范围，如商住楼：“1-3层为商服，4-10层为住宅”，并按各用途的建筑面积比例分摊相应的土地使用权面积。各地不得自行创设不规范的土地用途名称，或者以含糊不清、模棱两可的文字界定土地用途名称。
对于历史遗留的建设项目土地用途含混不清或土地用途名称用语不规范的，在土地登记时应依据《土地利用现状分类》国家标准，将供地批文与实际用地进行对照，对不规范的土地用途进行转换或归并，重新规范土地用途后，方可颁发《国有土地使用证》和《集体土地使用证》，并在土地登记卡和土地证书记事栏目中注明土地用途名称转换的依据和理由。对擅自改变用途的，经依法处理后予以规范。
四、妥善处理土地用途分类涉及的相关法律问题
各市、县（区）国土资源管理部门要认真做好建设项目用地土地用途分类调整与现行土地法律、法规、规章有关土地供应方式、土地使用权出让最高年限规定的衔接工作，坚持依法行政，切实维护土地使用权人的合法权益。
（一）土地用途分类调整不改变原土地供应方式
土地用途名称规范后变更为经营性土地用途名称的，不得因土地用途名称变更而改变其原供地批文确定的土地供应方式。原以划拨方式取得的土地使用权，土地使用证书“使用权类型”栏仍应注明“划拨”字样。
（二）经营性用地土地用途分类调整不改变法定的供地方式
按照现行政策法规，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖、挂牌方式出让。上述经营性用地，其土地用途分类不论如何调整，仍应依照政策法规的规定采取招标、拍卖或挂牌方式出让。
（三）土地用途分类调整不改变法定的土地出让年限
对两种或两种以上用途的建设项目用地，其土地出让年限必须分别按照其对应的法定出让年限进行确定，不得以“综合用地”或其他不规范用途确定土地使用权出让年限。
附件：
1、建设用地土地用途分类表
2、几类建设项目土地用途名称确定办法（试行)
二○○九年九月二十三日
福建省国土资源厅办公室
建设用地土地用途分类表
几类建设项目土地用途名称确定办法（试行）
一、单一用途建设项目用地
（一）工业项目用地的土地用途必须根据《土地利用现状分类》标准，并结合《国民经济行业分类注释》（GB/T4754-2002）的分类标准进行确定，不得笼统填写为“工业用地”，正确的土地用途例举如下：“工矿仓储用地-工业用地（农副产品加工业＊饲料加工）、“工矿仓储用地-工业用地（非金属矿物制品业＊水泥制造）”、“工矿仓储用地-工业用地（黑色金属冶炼及压延加工业＊炼钢）”“工矿仓储用地-工业用地（工艺品及其他制造业＊金属工艺品制造）”等等，以此类推。
（二）仓储、物流项目用地，要根据项目具体情况确定土地用途。凡为商场、商店、超市、各类批发市场提供商品储备、中转的场所用地，其土地用途确定为：“商服用地-批发零售用地（附属商业仓库）”；工矿企业（含农产品加工企业）的物资储备、中转的场所用地，其土地用途确定为：“工矿仓储用地-仓储用地（物资储备库或中转站等）”。集运输、储运、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能为一体的物流项目用地，其土地用途确定为：“商服用地-其他商服用地（物流）”。
（三）运用创造性智慧进行研究、开发、生产、交易的创意产业项目用地，要根据项目的具体情况确定土地用途。属于研发、生产为主的创意产业项目，其土地用途可根据其生产产品分别确定为：“工矿仓储用地-工业用地（动漫画制作）”、“工矿仓储用地-工业用地（工艺品生产）”或“工矿仓储用地-工业用地（软件开发）”等；销售创意产品的场所用地，其土地用途确定为：“商服用地-批发零售用地（商店）”等。
（四）单一的经营性停车场用地、汽车4S店场所用地、机动车驾驶培训场等，其土地用途可分别确定为：“交通运输用地-街巷用地（停车场）”、“商服用地其他商服用地（汽车4S店）”、“商服用地-其他商服用地用地（机动车驾驶培训场）”等。
（五）为老年人提供居住和医疗、保健护理等项服务的公寓，其土地用途可确定为：“公共管理与公共服务用地-医卫慈善用地（城镇公寓或农村公寓）”。
（六）单独取得土地使用权，用于提供娱乐、休闲、健身活动为主的场所用地，其土地用途确定为：“商服用地-其他商服用地（KTV或夜总会）”、“商服用地-其他商服用地（温泉洗浴）”、“商服用地-其他商服用地（健身会所）”等。
（七）港口码头项目用地中，用于客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场所及其附属建筑物用地，其土地用途可确定为：“交通运输用地-港口码头用地“；用于货物仓储、中转场所用地，其用地四至范围应单独划定，土地用途可确定为：“工矿仓储用地-仓储用地（码头货物仓储）”。
（八）机关团体、企事业单位建办的各类培训中心用地，属单独选址且对外营业的，其土地用途确定为：“商服用地-住宅餐饮用地（培训中心）”；城市公共交通设施（城市轻轨、公共交通车辆停车场、首末站和总站、调度中心、整流站、车辆保养场），其土地用途确定为：“交通运输用地-街巷用地（公交停车场等）”；城市市政广场用地，其土地用途确定为：“公共管理与公共服务用地-公共设施用地（市政广场）”。
二、多种用途建设项目用地
(一)在风景名胜区内用于提供住宿、餐饮等服务的,包括酒店、度假村等,其用地应按现状分别归入相应地类后,再确定该土地用途为:“商服用地-住宿餐饮用地(酒店)”或“商服用地-住宿餐饮用地(度假村)”等,不得笼统确定为旅游用地。
(二)大学城、大型工矿企业、各类开发区、工业集中区等项目用地范围内配套建设的商业网点、公共服务设施及员工住宅楼,乡(村)汽车站用地范围内配套建设的餐馆、旅店等服务设施,其用地应按现状分别归入相应地类后再确定该土地用途,不得笼统将土地用途确定为教育用地、工矿仓储用地或交通用地,以此类推。
(三)以商品批发零售为主,兼营住宿餐饮、商务金融等,应按主要用途为确定其土地用途,可表述为:“商服用地-批发零售用地(批发零售为主,兼营住宿餐饮、商务金融等)”,以此类推。
(四)高层、多层楼宇,其中部分楼层或单元用于商业、办公或居住的,其土地用途应分别表述为:“商服用地-批发零售用地(商场)或商服用地-商务金融用地(办公)、住宅用地-城镇住宅用地(普通住宅)”,并在用地批准文件、土地使用权出让合同和土地使用证中具体注明一级类用途土地使用权面积、土地出让年限,不得笼统将土地用途确定为综合用地。
三、地下建设项目或建（构）筑物用地
（一）独立使用地下空间的建设项目，其土地用途分类与地上建设项目土地用途分类相同，但应在土地用途后加括号标注“地下”字样。
（二）商住楼地下建（构）筑物按规划用途确定相应的地下土地用途，规划用途为车库（位）的，其地下土地用途可表述为：“住宅用地-城镇住宅用地（普通住宅）（地下车库或车位）”；规划用途为商场货物储存的，其地下土地用途可表述为：“商服用地-批发零售用地（商场）（地下仓库）”，如多种用途兼有，应加注各自的地下建筑面积。
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