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福建省国土资源厅福建省住房和城乡建设厅福建省商务厅印发关于中国（福建）自由贸易试验区建设用地管理的意见的通知
闽国土资综〔2015〕37号
中国（福建）自由贸易试验区各相关单位：
为贯彻落实省委、省政府有关深化改革和扩大开放、促进两岸融合发展的决策部署，促进中国（福建）自由贸易试验区完善区域功能和配套设施，调整优化产业结构，提高土地利用效益，省国土厅、住建厅和商务厅联合制定了《关于中国（福建）自由贸易试验区建设用地管理的意见》，现印发你们，请遵照执行。
福建省国土资源厅
福建省住房和城乡建设厅
福建省商务厅
2015年2月4日
为加快中国（福建）自由贸易试验区（以下简称“自贸区”）建设，培育发展新产业、新技术和新模式，提高土地节约集约利用和规划建设水平，根据国家有关土地管理的法律、法规和政策规定，以及省委、省政府《中共福建省委福建省人民政府关于进一步推进国土资源节约集约利用的意见》（闽委发〔2014〕24号），现就自贸区建设用地的管理提出如下意见：
一、基本原则
按照省委、省政府部署，紧紧围绕立足两岸、面向世界、服务全国的战略要求，坚持以体制机制创新为核心，积极探索自贸区建设用地管理的新模式、新经验，着力提高自贸区土地利用效益。自贸区的土地利用应坚持以下原则：
（一）产业引领的原则。根据自贸区产业类型和特点，综合考虑区域用地环境、产业发展、基础设施等因素，合理规划用地布局，科学划分功能分区，合理确定不同功能建设项目用地比例和结构，促进产业结构调整和升级。
（二）规划引导的原则。在符合规划、安全、环保和卫生等要求的前提下，兼顾相邻用地单位的意见，在区域建设总规模和用地结构控制范围内，满足《福建省城市控制性详细规划编制导则（试行）》中的《各类建设用地适建范围表》的前提下，鼓励按规划实施不同用途土地的混合利用和建筑功能的复合使用。
（三）集约利用的原则。科学统筹区域综合用地的规模、结构、布局和开发强度，促进产城融合、布局优化和转型发展，提升区域品质，提高区域土地节约集约利用水平。
二、规划管理
自贸区建设用地应综合考虑建设用地空间布局、产业融合、建筑兼容和交通环境等因素，从规划用地功能分区、用途兼容、公共配套、整体品质等方面，明确建设用地供应前规划控制要求。
（一）自贸区的控制性详细规划，涉及综合用地的，其规划控制要求如下：
1、结合现状发展条件及区域发展总体设想，合理划分功能分区。明确不同功能分区的主导功能和整体控制指标。
2、鼓励地块多种用途兼容，用地类型实行两种或两种以上用途混合的，应综合考虑空间布局，产业融合，建筑兼容和交通环境等因素，提出自贸区综合用地功能引导要求，明确综合用地允许混合的规划用途类型、比例等。
3、加强区域基础配套、公共服务、开放空间、地下空间开发利用等研究，明确各类公共管理与公共服务设施、道路与交通设施、公用设施、公共开放空间、地下空间开发利用等的配套要求。
4、加强城市设计研究，提升自贸区整体品质，促进资源节约和环境友好。
（二）建设项目用地供应前，由自贸区管理机构向规划主管部门征询规划条件。城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，结合招商情况、功能布局要求以及相关单位意见，在满足安全生产、环境保护和公益性设施用地等相关控制要求的前提下，合理确定建设用地性质、容积率等规划条件；涉及综合用途的，应明确规划主导用地性质、兼容用地性质等不同用途建筑面积具体的比例，用地分类应明确细化至用地分类中、小类代码。
三、用地保障
自贸区范围内的公共管理、基础设施和各类产业用地实行优先保障。
（一）对用地指标、补充耕地指标和建设用地增减挂钩指标给予优先安排解决。
1、自贸区内的建设项目除按规定可以使用国家用地指标外，省重点项目用地指标由省里统筹保障，其他项目用地指标由设区市政府或平潭综合试验区管委会从省里分解下达的年度用地指标中优先安排；若用地指标不足，可提出申请，由省里统筹安排。闽台合作的重大项目用地，争取申请追加专项计划指标。自贸区范围内涉及填海造地的，在符合海洋功能区划和土地利用总体规划的前提下，使用填海造地指标。
2、对自贸区内大型基础设施建设项目占用耕地较多、本地暂时难以安排补充耕地落实占补平衡的，经地方政府申请，省国土资源厅审核后，先从省级补充耕地指标储备库中安排补充耕地指标周转，由各地自行实施占补挂钩，周转指标1年内返还。
3、自贸区内按规定应使用增减挂钩指标的建设项目，暂时无法调剂购买到增减挂钩指标的，由报批农转用和土地征收的市、县（区）政府或管委会出具承诺后，先行办理用地审批，待购买到指标后予以补足。
（二）简化自贸区范围内建设用地预审手续，进一步提高用地审批效率，促进项目开发建设。
1、经营性项目用地招拍挂出让，在制定宗地出让方案前按预审相关内容一并进行审查，不再单独出具用地预审意见。在已批准建设用地范围内进行改（扩）建且不涉及新增建设用地的，建设项目全部用海的（报国土资源部预审的除外），不需要办理建设项目用地预审手续。
2、改进优化用地审批审核流程，实行并联或合并审核，加快用地报批速度。自贸区内的建设项目用地涉及农用地转用与土地征收的，应单独组卷报批，不考核其供地率；申请材料不全或不符合要求的，在用地报件网络审理中一次性告知需要补正的材料和内容；地质灾害危险性评估报告、压覆矿产备案审批文件和拟占用土地的上一年度标准分幅土地利用现状图等材料不再组卷上报省厅，改由市、区国土资源部门审查存档。
3、自贸区所处区域已开展过地质灾害危险性总体评估的，其用地范围内的具体项目不再重复进行地质灾害危险性评估。
四、土地供应
自贸区建设用地供应，应遵循公平、公正、公开的原则。建设项目符合《划拨用地目录》的，可采取行政划拨方式供地；法律、法规规定需要以有偿方式使用的，应采取租赁、招标拍卖挂牌出让方式或协议出让方式供地。
（一）鼓励以“租让结合、先租后让、长期租赁”的方式供应土地，鼓励自贸区工业项目用地在法定最高出让年期内以缩短出让年期等方式实行弹性出让。在确定租赁期、建设周期、税收等相关条件后，以招标拍卖挂牌方式出租土地。租赁期满，达到租赁合同约定条件的，经用地单位申请，可以续租或以协议出让方式供地。以租让结合、先租后让、长期租赁方式供应的土地，承租方在合同约定的租赁期间可以建造永久性建筑。
（二）多种用途综合用地，即单一宗地包含两种以上用途，并且按规定需采取划拨、出让等不同供地方式的，执行以下规定：
1、主导用途为商业、办公等经营性用地的，应采取公开招标、拍卖、挂牌方式供地。
2、主导用途为企业总部类用地的，其中生产总部类项目用地，可以采取带产业项目挂牌出让方式供地；经营管理总部类、研发总部类项目用地，应采取公开招标、拍卖、挂牌方式供地。
3、主导用途为工业用地的，其中产业项目类工业用地，可以采取带产业项目挂牌出让方式供地；标准厂房类工业用地，应采取公开招标、拍卖、挂牌方式供地。
4、主导用途为仓储物流用地的，其中工业类仓储物流项目用地，可以采取带产业项目挂牌出让方式供地；商业类仓储物流用地，应采取公开招标、拍卖、挂牌方式供地。
（三）土地出让、租赁的最高年期按项目用途及供地方式等分别计算。其中：
1、用途为新增工业用地、工业类仓储物流项目用地的, 最高出让年限按不超过20年确定；属于国家和本省重大产业项目、战略性新兴产业项目的，按照相关规定和程序认定后，最高出让年限按不超过50年确定。
2、用途为生产总部类企业总部用地和研发总部类企业总部用地，最高出让年限按不超过50年确定；商业仓储类、经营管理总部类企业总部用地，最高出让年限按不超过40年确定。
3、采用租让结合、先租后让、长期租赁的方式供应工业用地的，出租转出让总年期最高不超过20年；长期租赁最高期限不超过20年。
（四）自贸区建设项目用地出让底价（标底或者底价，下同）由自贸区所在地国土资源管理部门委托有资质的评估机构进行评估，根据专业评估结果，结合产业政策、土地市场情况等因素，经集体决策后综合确定。
1、当地市、县政府公布的基准地价没有包括自贸区所列的产业项目名称（业态类型）的，应参照与该产业项目性质和业态接近或类似的产业项目及土地用途评估后,确定土地使用权出让最低价或者协议出让价格。具体可参照《福建省国土资源厅关于印发若干产业项目用地管理分类目录（2013年本）的通知》（闽国土资综〔2013〕378号）执行。
2、多种用途综合用地出让底价按以下类型分别确定：
（1）采取协议出让方式供地的，出让底价不得低于综合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和的70%。
（2）采取招标、拍卖、挂牌方式供地的，出让底价不得低于综合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和。
3、采取租赁方式供地的，最低年租金标准由自贸区所在地的市政府或管委会参照同级别同用途土地出让金标准，结合租赁年期、市场情况等因素后制定，并定期进行调整。
五、转型增效
自贸区管理机构应采取项目二次招商、土地置换和“三旧”改造等方式清理闲置土地，盘活存量建设用地，促进项目尽快落地投产和落后产业的转型升级。允许自贸区实行差别化的土地出让管理政策，鼓励企业在原有建设用地改造升级，转型兴办新兴产业、创意产业、生产性服务业、现代物流业等产业。
（一）原有存量建设用地转型为其他产业，涉及改变土地用途、容积率等规划条件的，应按规定报原城乡规划和用地的批准机关批准，重新签订土地出让合同，经评估后补交土地出让价款。
（二）利用原有工业用地转型兴办其他产业项目的，根据不同产业类型，执行下列规定：
1、转型为生产总部类企业总部用地，涉及提高容积率的，不再增收土地价款，但土地及地上房屋等建筑物，企业只能自用，不得转让。
2、转型为教育、医疗等公益性产业项目用地的，房产不得分割转让。
3、利用存量工业用地开发公寓式办公建筑和商品住宅的，必须由所在地政府土地储备机构统一收储，并按规定实行招拍挂出让。
本意见中未明确的土地管理事项，适用国家和本省现行土地政策法规的一般规定。
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