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海南省人民政府关于印发海南省建设用地使用权统一交易管理办法的通知
琼府〔2015〕27号
各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：
现将《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
海南省人民政府
2015年5月11日
第一章 总 则
第一条 为建立全省统一的城乡建设用地市场，规范建设用地使用权交易和管理，实行建设用地使用权统一交易和统一监管，根据国家和本省的有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于在本省行政区域内的建设用地使用权统一交易及相关监督管理活动。
第三条 本办法所称的建设用地使用权统一交易是指建设用地使用权进入统一的土地交易市场，实施统一信息发布、统一公开交易、统一成交公示和统一交易管理等的活动。
第四条 建设用地使用权统一交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第五条 省土地行政主管部门应当制订建设用地使用权统一交易的规则和流程，建设全省统一的土地交易市场，并纳入省级政府公共资源交易平台。各市、县、自治县不再设立市县级土地交易市场。
省政务服务中心负责省级土地交易市场的运行监督，省公共资源交易服务中心为建设用地使用权交易活动提供场所和服务保障。
省土地行政主管部门负责建设用地使用权统一交易的指导、协调和监督，省土地储备整理交易中心负责省级土地交易市场的运行管理和服务。
第六条 市、县、自治县土地行政主管部门负责辖区内建设用地使用权交易活动的实施工作，按照规定的规则和流程，进入省级土地交易市场实施交易。
市、县、自治县土地行政主管部门可以委托省、市县具有相应职能的单位或者具有相应资质的社会中介机构在省级土地交易市场内实施建设用地使用权交易活动。
委托社会中介机构实施建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。
第七条 建设用地使用权统一交易实行目录管理。省土地行政主管部门应当编制建设用地使用权统一交易目录，提交省公共资源交易管理委员会办公室审核后，报省政府批准颁布执行。
列入建设用地使用权统一交易目录的建设用地使用权应当在省级土地交易市场进行交易。鼓励未列入建设用地使用权统一交易目录、以公开方式进行建设用地使用权交易的交易行为进入省级土地交易市场进行交易。
建设用地使用权统一交易目录的修订按照本条第一款规定的程序办理。
第八条 下列建设用地使用权交易活动应当列入建设用地使用权统一交易目录：
(一) 市、县、自治县人民政府依法以招标、拍卖、挂牌出让方式供应国有建设用地使用权的;
(二) 农村集体经济组织依法以转让方式进行农村集体经营性建设用地使用权流转的;
(三) 土地使用权人依法以招标、拍卖、挂牌等公开方式进行划拨土地使用权转让、联营合作的;
(四) 人民法院依法以招标、拍卖、挂牌等公开方式处置建设用地使用权的;
(五) 填海形成的土地依法应当采取招标、拍卖、挂牌出让方式供应的;
(六) 其他依法应当通过公开方式在土地交易市场进行交易的情形。
第九条 具有下列情形之一的，可以不列入建设用地使用权统一交易目录：
(一) 临时使用国有或者集体建设用地使用权的;
(二) 因依法转让房屋所有权，导致建设用地使用权随之转让的;
(三) 国有企业改制、改组涉及划拨土地使用权变更但不改变划拨土地使用权性质和用途的;
(四) 依法采取协议等非公开方式进行建设用地使用权交易的;
(五) 法律法规规定的其他情形。
第十条 建设用地使用权统一交易形式包括场地交易和网上交易。
场地交易是指在土地交易市场的现场进行交易信息发布、接受竞买人报名、公开交易、确定竞得人等土地交易活动的交易形式。
网上交易是指通过建设用地使用权网上交易系统(以下简称网上交易系统)发布交易信息、接受竞买人报名、公开交易、确定竞得人等土地交易活动的交易形式。
第二章 一级市场交易
第十一条 工业、商业、旅游、娱乐、住宅等经营性用地以及同一地块有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。其中，商品住宅用地(含商业和住宅混合类用地)应当采取拍卖或者挂牌方式出让，其他经营性用地可以采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
第十二条 市、县、自治县人民政府及土地行政主管部门供应土地应当符合以下条件：
(一) 符合土地利用总体规划、城乡规划、林地保护利用规划;
(二) 供地项目符合国家和本省的产业政策。符合《禁止用地项目目录》和《限制用地项目目录》对项目用地的规定;
(三) 土地权属清晰;
(四) 没有法律纠纷;
(五) 土地征收补偿安置落实到位;
(六) 法律法规规定的其他条件。
第十三条 建设项目用地应当符合国家和本省规定的建设用地规模控制标准。
国家和本省没有明确经营性用地出让规模控制标准的，单宗用地出让面积不得超过20公顷。因项目确有特殊需要，用地出让面积需超过20公顷的，市、县、自治县人民政府应当组织发展和改革、国土、工业和信息化、工商、税务等部门，按照节约集约用地的原则，对项目的特殊性、税收、就业等情况进行集中审议，并经市、县、自治县人民政府批准同意后，方可供应土地。
第十四条 建设用地使用权出让应当以单一用途的宗地为单位，不得将两宗及以上的宗地进行捆绑出让，不得出让公共绿地、市政道路用地。对单宗用地包含多种用途又无法分割，根据规划部门出具的规划条件可以确定不同用途的用地面积比例的，在报经市、县、自治县人民政府批准后，可以作为混合用地宗地出让。法律法规和上级行政主管部门另有规定的，从其规定。
第十五条 国有建设用地使用权出让应当按照有关规定进行土地价格评估。
土地出让底价或者标底，由市、县、自治县人民政府或者市、县、自治县土地行政主管部门综合土地价格评估结果、政府产业政策、土地市场情况等因素，进行集体决策确定。
土地出让底价或者标底不得低于土地出让最低价标准，不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。土地出让最低价不得低于出让地块所在土地级别基准地价(以地面地价计算)乘以地价指数之值的70%。基准地价未覆盖的地类或者未覆盖的区域内的土地出让最低价，不得低于可参照的地类或者区域的基准地价(以地面地价计算)乘以地价指数之值的70%。法律法规和上级行政主管部门对工业用地出让最低价另有规定的，从其规定。
第十六条 市、县、自治县土地行政主管部门根据有关法律法规的规定以及年度土地供应计划，拟订国有建设用地使用权出让方案，并报市、县、自治县人民政府审批。属于省级储备土地的，由省土地行政主管部门拟订国有建设用地使用权出让方案，并征求市、县、自治县人民政府意见后，报省政府批准。
出让方案应当包括供应地块的位置、面积、年限、土地使用条件、规划条件、供地方式、供地时间、交易形式等内容。
第十七条 市、县、自治县土地行政主管部门应当根据拟供应地块的情况，编制招标、拍卖、挂牌出让文件。
招标、拍卖、挂牌文件应当包括公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、规划条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本等。
第十八条 市、县、自治县土地行政主管部门或者其委托的机构应当至少在招标、拍卖或者挂牌开始前20日，在土地市场动态监测与监管系统、省公共资源交易网以及本省主要媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告。采取网上交易方式供应土地的，还应当在网上交易系统发布公告。
公告信息应当包括拟供应宗地的位置、面积、年限、用途、土地使用条件、规划条件、投标(竞买)保证金、报名条件、供应时间、供应方式、提交申请的地点及期限等内容。
第十九条 申请人应当在公告规定的期限内向市、县、自治县土地行政主管部门或者其委托的机构提出竞买、竞投申请。市、县、自治县土地行政主管部门应当对公告规定时间内收到的申请材料进行审查。经审查，符合规定条件的，确认申请人的投标或者竞买资格，并通知其参加招标、拍卖、挂牌活动。
土地出让时，不得设定违反公开、公平、公正原则的报名条件。竞买申请人提交竞买申请时，存在欠缴土地出让金、因自身原因导致土地闲置等违法违规和其他严重违反国有建设用地使用权出让合同约定的情形的，可以禁止其参与土地竞买。
第二十条 竞买申请人应当在公告规定的缴款时间之前，将竞买保证金缴入土地行政主管部门指定的专户，竞买保证金不得低于土地评估价格的60%，在国有建设用地使用权出让合同生效后可以抵作土地价款。
第二十一条 采取场地交易方式交易的，由市、县、自治县土地行政主管部门或者其委托的机构在省级土地交易市场按照规定程序组织竞价或者评标。采取网上交易方式交易的，由市、县、自治县土地行政主管部门通过网上交易系统组织竞价或者评标。
第二十二条 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，市、县、自治县土地行政主管部门应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与市、县、自治县土地行政主管部门人签订国有建设用地使用权出让合同。
国有建设用地使用权出让合同应当约定土地面积、土地使用条件、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理等。国有建设用地使用权出让合同中涉及招标、拍卖或者挂牌公告内容的，应当与公告内容一致。
第二十三条 招标、拍卖、挂牌活动结束后，市、县、自治县土地行政主管部门应当在10个工作日内将中标人或者竞得人、成交土地的位置、面积、用途、价款等信息在土地市场动态监测与监管系统、省公共资源交易网上公布。
第二十四条 国有建设用地使用权受让人应当按照法律法规的规定，从合同生效之日起90日内付清土地出让金。合同约定分期缴纳土地出让金的，分期缴纳全部土地出让金的期限不得超过1年。经市、县、自治县人民政府批准，特殊项目可以约定在2年内全部缴清，首次缴纳比例不得低于全部土地出让金的50%。逾期未付清土地出让金的，土地行政主管部门有权依法解除合同，并由受让人承担相应的违约责任。
第二十五条 国有建设用地使用权受让人应当在依法缴纳土地出让金后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让金缴纳凭证等相关证明材料，申请办理国有建设用地使用权登记。
建设用地使用权受让人在签订《成交确认书》或者发出《中标通知书》前，申请由其持有50%(不含50%)以上股份、且工商注册登记地在出让宗地所在市县的控股企业签订国有建设用地使用权出让合同的，经市、县、自治县人民政府同意，可以由受让人控股的该企业与市、县、自治县土地行政主管部门签订合同、缴纳土地出让金、办理土地登记。
第三章 二级市场交易
第二十六条 属于本办法第八条第(二)、(三)、(四)项等规定的建设用地使用权二级市场交易行为应当采取招标、挂牌、拍卖或者其他公开交易方式，在省级土地交易市场内进行交易。
第二十七条 以转让方式进行建设用地使用权交易的，应当符合法律法规规定的条件。有下列情形之一的，建设用地使用权不得转让：
(一) 未依照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，投资额未达到投资总额的25%以上的;
(二) 县级以上人民政府依法决定收回的;
(三) 土地使用权有争议的;
(四) 未征得土地使用权共有人或者未经抵押权人同意的;
(五) 司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他形式限制土地使用权转让的;
(六) 法律、法规规定禁止转让的其他情形的。
第二十八条 按照本办法第八条第(二)、(三)、(四)项规定进入省级土地交易市场进行统一交易的，建设用地使用权人应当委托市、县、自治县土地行政主管部门或者社会中介机构组织实施建设用地使用权交易活动;农村集体经济组织应当委托市、县、自治县土地行政主管部门组织实施建设用地使用权交易活动。
委托市、县、自治县土地行政主管部门实施建设用地使用权交易活动的，按照本办法第六条的规定组织实施。
第二十九条 划拨土地使用权和农村集体经营性建设用地经依法批准以转让或者联营合作等方式进行交易的，建设用地使用权人或者农村集体经济组织应当委托土地评估机构对土地使用权价格进行评估。划拨土地使用权土地估价报告按照有关规定报省土地行政主管部门备案;农村集体经营性建设用地土地估价报告按照有关规定报市、县、自治县土地行政主管部门备案。
第三十条 市、县、自治县土地行政主管部门或者机构应当在省公共资源交易网发布建设用地使用权交易信息;采取网上交易的，还应当在网上交易系统发布信息。
建设用地使用权交易信息应当包括拟交易宗地的位置、面积、年限、用途、土地使用条件、规划条件、报名条件、交易时间、交易方式、提交申请的地点及期限等内容。
第三十一条 市、县、自治县土地行政主管部门或者机构应当按照下列程序组织建设用地使用权交易：
(一) 接受竞买申请人的报名申请，对其交易资格进行审查，并提交集体建设用地权人或者农村集体经济组织确认;
(二) 组织竞价或者评标活动;
(三) 组织建设用地使用权交易各方签订《成交确认书》或者发出《中标通知书》;
(四) 组织建设用地使用权交易各方签订交易协议。
第三十二条 建设用地使用权交易完成后，市、县、自治县土地行政主管部门应当在10个工作日内将中标人或者竞得人、成交土地的位置、面积、用途等信息在省公共资源交易网上公布。
第三十三条 建设用地使用权受让人应当按照法律法规和合同约定支付土地交易价款。属于划拨土地使用权转让的，受让人应当依法补交土地出让金。
集体建设用地使用权因转让而增值的，转让人应当向农村集体经济组织交纳增值额的50%。原出让合同有约定的，从其约定。
第三十四条 建设用地使用权人应当按照国有建设用地使用权出让合同或者划拨决定书的规定使用土地，不得擅自改变土地用途。
除法律法规和省政府另有规定外，以划拨、出让、租赁等方式取得的农用地不得改变土地用途用于非农业建设，确需转为建设用地的，由市、县、自治县人民政府依法收回或者征收土地，并按照有关规定统一供地。
因城乡规划调整等原因，公共管理与公共服务用地、工业用地、特殊用地、交通运输用地需要改为商服及普通商品住宅用地的，由市、县、自治县人民政府依法收回土地，并按照有关规定重新组织土地供应。
农垦划拨土地改变土地用途的，按照《关于加强农垦土地利用管理的意见》(琼办发〔2014〕29号)执行。
第四章 交易监管
第三十五条 省级公共资源交易、国土、监察、审计、国有资产管理等有关部门，应当依照各自职责对建设用地使用权统一交易实施监督管理。
省政府政务服务中心负责协调有关部门做好交易活动监督检查和调查处理违法违规行为工作。
省土地行政主管部门及省土地储备整理交易中心对交易过程中违反交易程序和交易规则的行为予以制止、责令纠正，并交由有处理权的部门依法进行调查处理。
省审计机关依法对建设用地使用权交易活动及土地出让收支情况进行审计监督。
省监察机关依法对建设用地使用权交易有关行政管理部门履行职责的情况进行监督。
省国有资产管理部门对省或者市县国有资产管理部门控股或者管理的国有企业国有建设用地使用权交易进行审核和监督管理。
第三十六条 省土地储备整理交易中心应当完善建设用地使用权交易规则、运作程序、服务承诺、工作人员守则等制度，并在省级土地交易市场予以公示。
第三十七条 负责省级土地交易市场运行及管理的单位不得对进入省级土地交易市场进行交易的行为征收服务费。
受委托实施土地交易活动的机构应当按照国家和本省规定的标准收费，但单宗土地服务收费最高不得超过30万元。按照规定标准单宗土地服务收费超过30万元的，按照30万元的标准进行收费，不得擅自增设收费项目和提高收费标准。
第三十八条 省公共资源交易服务中心应当在土地交易市场公布举报投诉的方式，及时受理公民、法人和其他组织对建设用地使用权交易违法违规行为的投诉和举报，并依法移交有处理权的部门予以处理。
第三十九条 有下列情形之一的，建设用地使用权交易行为无效;已办理土地登记手续的，由县级以上人民政府注销土地登记;未办理土地登记手续的，不予办理，并依法追究相关责任人责任;构成犯罪的，依法移送司法机关。
(一) 在招标、拍卖、挂牌过程中，采取与投标人、竞买人恶意串通，操纵中标人、竞得人的确定或者交易结果的;
(二) 低于国有土地供应最低价标准的;
(三) 法律、法规、规章规定的其他情形。
第四十条 投标人、竞买人中标或者竞得建设用地使用权后，拒不签订成交确认书或者交易合同、放弃中标或者竞得土地的，其投标、竞买的竞买保证金(定金)不予退还，并应当承担相应的违约责任。
第四十一条 有关行政管理部门、交易机构及其工作人员在建设用地使用权交易活动中，存在收受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊等违纪违法行为的，依纪依法处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任;给竞买人或者投标人造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任。
第五章 附 则
第四十二条 省土地行政主管部门应当按照《海南经济特区土地管理条例》的规定，组织全省城镇土地基准地价更新工作。全省城镇基准地价原则上每3年更新一次。
省土地行政主管部门应当组织对各市、县、自治县的地价水平进行监测，每半年或者每季度发布一次地价指数情况。
第四十三条 建设用地使用权统一交易有关配套管理制度，由省土地行政主管部门另行制定。
第四十四条 本办法自颁布之日起施行。
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