龙政办〔2017〕157号《龙岩市人民政府办公室关于印发龙岩市国企职工家属区“三供一业”分离移交供水供电物业设施改造标准及费用指导意见的通知》

《龙岩市人民政府办公室关于印发龙岩市国企职工家属区“三供一业”分离移交供水供电物业设施改造标准及费用指导意见的通知》










龙政办〔2017〕157号

各县（市、区）人民政府，龙岩经济技术开发区管委会，市直各单位，各市属国有企业，各驻岩企业：

现将《龙岩市国企职工家属区“三供一业”分离移交供水设施改造标准及费用指导意见》《龙岩市国企职工家属区“三供一业”分离移交供电设施改造标准及费用指导意见》《龙岩市国企职工家属区“三供一业”分离移交物业设施改造标准及费用指导意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

龙岩市人民政府办公室

2017年6月15日

（此件主动公开）

龙岩市国企职工家属区“三供一业”分离

移交供水设施改造标准及费用指导意见

为推进驻岩央企、省市属国企职工生活小区供水设施移交龙岩市供水企业工作，根据国家实施国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作相关政策，结合我市实际，特制定本指导意见。

一、指导原则

参照市级以上地方政府出台的相关政策，按照技术合理、经济合算、运行可靠的原则，先改造后移交供水企业维护管理，改造及移交应遵从省市行业标准及供水企业标准，并参照龙岩市自来水一户一表改造的规程实施，保证分离移交后的设施设备符合标准，正常运行。

二、测算依据

（一）《建筑给水排水采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）；

（二）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）；

（三）《给水排水管道工程施工及竣工验收规范》（GB50268-2008）；

（四）《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）；

（五）《福建省新建小区一户一表设计施工及验收规程》；

（六）消耗量定额：定额套用《福建省建筑工程消耗量定额》（FJYD-101-2005）、《福建省装饰工程消耗量定额》（FJYD-201-2005）、《福建省安装工程消耗量定额》（FJYD-301～302-2012）、《福建省市政工程消耗量定额》（FJYD-401～407-2005）；

（七）费用定额：《福建省建筑安装工程费用定额》（2016版）及现行补充调整文件，劳保费用按闽建筑〔2016〕33号文劳保费用调整文件；

（八）1．人材机价格：按照闽建筑函〔2013〕92号文的人工预算单价，《关于调整房屋建筑工程模板人工预算单价的通知》闽建筑函〔2014〕156号文的人工预算单价；2．施工机械台班价格：按照施工期的《福建省施工机械台班单价》执行建机一体化的单价；3．材料价格：参考施工期的龙岩工程造价信息中的（税前综合单价），如果有合同，优先按合同单价执行。

三、供水分离移交改造要求

供水分离移交改造主要包含小区生活供水管网更新、各类水表出户、小区二次增压供水设备及水箱的改造或新建。改造或新建后的供水设施由业委会或其委托的物业管理机构负责，实行“抄表到户，终端收费”。

（一）小区生活供水管网。小区生活供水管网采用球墨铸铁管、衬塑镀锌管或PVC给水管，室外管网材质使用应符合国家标准。

（二）各类水表，包括民用、消防、绿化、办公、物业等各类性质的水表出户安装，民用水费由业主自行承担，消防、绿化、办公等公共性质的水费由小区全体业主共同承担，水表应符合国家标准。

（三）二次增压供水设备及水箱等，参照企业新建住房及公建自来水建设的标准进行改造或者新建，泵房土建部分由企业委托设计及施工。结合市政管网压力，合理设置二次增压供水设施，保障供水要求。

四、供水分离移交改造标准

（一）小区管网及附属设施。小区生活供水管道与市政接入口处设置总阀及单向阀，室外埋地管道≥ DN100优先采用球墨铸铁管，<DN100优先采用衬塑复合管，管道铺设应满足管顶覆土不小于0.6米的要求，路面开挖前应双边切割，小区管道安装完成后回填砂并水夯处理，路面修复采用商品混凝土进行修复。小区内每栋楼支管单独设置支路阀门，所有阀门的设置应预留出维修或更换的操作空间，阀门井室采用砖砌形式，特殊情况可采用现浇混凝土形式。小区内最高点处应设置自动排气阀，排气凝结成的水珠应滴入雨水收集管道。水表前安装加密阀门，水表后设置防倒流装置，水表安装符合规范要求，采用远传水表可按楼层或楼顶集中式安装。水表箱靠外墙落地安装，安装高度不小于30cm，安装位置便于抄表，表与表上下间距不小于17cm。

（二）二次增压供水设备及水箱等。二次供水设施应独立设置，泵房封闭式管理。结合实际选择合适的水泵机组进行组合，尽可能让水泵在高效的频率内运行，最低频率不能低于30HZ。满足节能的情况下，尽可能降低泵房内的噪音，确保水泵噪声、振动符合国家合格标准。水池及水泵机组进出水两端需设置阀门，并在水泵出水口设置考核表，监控泵后管网的运行状态。同时设置水位监控或溢流报警装置，确保水泵机组及各类电器的安全运行。

（三）泵房技术要求。水泵机组运行应具备智能控制系统，满足不同工况下水泵机组自动切换运行需求。二次加压泵站具备独立市政电源，不得有任何形式的对外转供电，泵房内电控系统应与其他设施隔离设置。水箱或水池设置在建筑物内的，特殊情况下可设置在室外，水箱顶部与地下室顶板的距离应满足操作要求，水箱应具有相应的透气管和罩，确保内外压强一致。人孔需满足水箱清洗要求，同时水箱内外要设置爬梯，要有液位传感器，确保浮球阀失效的情况下，进水阀门能够自动关闭。

（四）安全要求。室内水箱、室外水箱均应确保物防及监控到位，重点监控水泵房的大门及人孔，并设置相应的报警装置，确保24小时监控，若发生紧急情况，第一时间触发报警装置，公司根据报警情况在规定时间内启动应急预案，确保水质安全。

五、改造费用及分离后运行管理

移交企业将供水设施等移交给接收单位前，需进行标准化改造（含居民二三路水、公共用水等），工程量按实签证，费用按定额计取，所涉及的改造费用由移交企业全额出资。

分离改造后消防用水、绿化用水、办公用水、二次增压设施等后续运营管理涉及的水费及二次增压电费也由业委会或其委托的物业管理机构代收代缴，如不及时缴交，供水接收单位有权按户按月均摊给相应的用户。

六、其它

本意见由龙岩市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交专项工作领导小组会同龙岩水发自来水有限责任公司负责解释。

龙岩市国企职工家属区“三供一业”分离

移交供电设施改造标准及费用指导意见

为推进驻岩央企、省市属国企职工生活小区供电设施移交龙岩市供电企业工作，根据国家实施国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作相关政策，结合我市实际，特制定本指导意见。

一、指导原则

国有企业供电设施分离移交工作坚持技术合理、运行可靠，确保改造后职工用能质量可靠、使用安全；在满足技术标准的前提下，采用通用型、标准型和高性价比的设备，对淘汰类的设备予以更换。

二、测算依据

（一）消耗量定额：定额套用《福建省建筑工程消耗量定额》（2005）、《福建省安装工程消耗量定额》（2012）、《福建省市政工程消耗量定额》（2005）、《福建省建筑装饰装修工程消耗量定额》（2005）及现行补充或调整文件（截止2016年5月1日）；

（二）费用定额：《福建省建筑安装工程费用定额》（2016版）及现行补充调整文件（截止2016年5月1日）；其中，暂列金额：无；工程排污费：不计。

（三）人材机价格：

1．人工单价：按照《福建省住房和城乡建设厅关于发布建设工程人工预算单价的通知》（闽建筑函〔2013〕92号文）的人工预算单价；

2．《关于调整房屋建筑工程模板人工预算单价的通知》（闽建筑函〔2014〕156号）的人工预算单价；

3．施工机械台班价格：按照同期《福建省施工机械台班单价》执行；

4．材料价格：按照同期《龙岩工程造价信息价》执行。

（四）监理费按“国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知”发改价格〔2007〕670号文件计取。

（五）设计费根据：①“国家计委、建设部关于《工程勘察设计收费管理规定》的通知：“计价格〔2002〕10号文”的规定；②《中华人民共和国价格法》；③《价格违法行为行政处罚规定》计取。

（六）《福建电网城市中低压配电网建设改造技术导则》；

（七）《福建电网10kV及以下配电网现场规范化建设标准》；

（八）《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-2016）；

（九）《10kV及以下电力用户业扩工程技术规范》。

三、供电分离移交改造要求

供电分离移交改造主要包括：从电网电源点起，至用户电能计量装置处止的所有配电设施及其附属设施。具体包含配电线路、环网单元、配电变压器、电缆通道、开闭所、配电室等设施的改造及新建。在保障供电可靠性和电压质量的前提下，应尽量利用原有供配电设施，合理控制造价。

（一）分离改造后的居民住宅，户均容量原则配置4～8千瓦，有特殊要求的应按实际负荷设计，用电全部实行一户一表计量，具备远程集抄功能。

（二）具有一级或二级负荷的商住小区、高层建筑的10千伏配电网，按照双电源建设方式接线，在外线满足双电源进线的情况下，公共设施（电梯、水泵、消防、安保等）及商业采用双电源供电。

（三）住宅小区内的开关站、配电室、环网箱（室）等10kV 公共网络干线节点设备应设置在地面一层及一层以上便于线路进出的地方，必须高于防涝用地高程，并结合配网规划及用户管线规划安排。属于内涝高风险地带的供配电设施，设备基础应考虑抬高措施，原则上要求设备基础面高于防涝用地高程，同时采取可靠排水措施防止积水淹没供配电设施。

（四）新建住宅小区所有可能产生地下室进水的出入口、通风口及电缆沟的底标高应高于室外地面±0.00 标高，并高于防涝用地高程。地下室出入口、通风口、排水管道、电缆管沟、室内电梯井、楼梯间等，应增设防止涝水倒灌的设施。地下室出入口应设置闭合挡水槛或防水闸。变配电站房的房门应设置挡水门槛。地下室出入口截水沟不应与地下室排水系统连通，应设置独立排水系统。

（五）分离改造后的供配电设施，应满足福建省地方标准（10 kV及以下电力用户业扩工程技术规范DB35/T 1036-2016）。

四、其它

本意见由龙岩市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交专项工作领导小组会同国网龙岩供电公司负责解释。

龙岩市国有企业家属区“三供一业”分离

移交物业设施改造标准及费用指导意见

为推进驻岩央企、省市属国企职工生活小区物业设施移交工作，根据国家实施国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作相关政策，结合我市实际，特制定本指导意见。

一、指导原则

国有企业职工家属区“三供一业”分离，物业移交前应进行整治，确保住宅小区配套完善、设施设备齐全、环境整洁，建立健全长效管理机制，营造舒适、优美、宜居的居住环境。

二、测算依据

（一）《建筑给水排水采暖工程施工质量验收规范》（GB 50242-2002）；

（二）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）；

（三）《给水排水管道及竣工验收规范》（GB50268-97）；

（四）《给水排水设计手册》；

（五）《福建省新建住宅供配电设施工程建设收费管理办法》（闽价房〔2007〕83号）；

（六）《住宅建筑电气设计规范》（JGJ 242-2011）；

（七）《福建省建筑工程消耗量定额》（FJYD-101-2005）、《福建省装饰工程消耗量定额》（FJYD-201-2005）、《福建省安装工程消耗量定额》（FJYD-301～313-2012）、《福建省市政工程消耗量定额》（FJYD-401～407-2005），《福建省建筑安装工程费用定额》（2016版）；

（八）《福建省房屋修缮工程预算定额》（2002版）；

（九）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

（十）《住宅建筑设计规范》（GB50096-1999）；

（十一）《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）；

（十二）《国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》（国办发〔1999〕72号）；

（十三）《关于龙岩市普通住宅前期物业服务等级标准和等级收费基准价格的通知》（龙建房〔2015〕41号）；

（十四）《外墙外保温工程技术规程》（JG-J 144-2004）；

（十五）《建筑涂饰工程施工及验收规程》（JGJ/T29-2003）；

（十六）《外墙饰面砖工程施工及验收规程》（JGJ 126-2000）；

（十七）《建筑安装工程施工技术操作规程门窗工程》（DB21/90012-2005）。

三、物业设施维修及费用测算标准

（一）建筑部分

1．房屋维修

拆除隔热层防水层每平方米30元，找平层、SBS防水层维修每平方米60元，屋面拒水二合一保温隔热板每平方米80；女儿墙维修每延长米55元；平屋面屋檐维修每延长米300元；瓦屋面维修每平方米150元。

2．墙面维修

钢制防火门每平方米700元（含拆旧门安装新门、补门洞），电子对讲门每平方米500元，楼宇门对讲电话每套3200元（线管配到各户、含主机，不含户内分机）；楼道墙面、天棚维修，刮白每平方米15元，外墙面旧面砖、外墙面旧面砖装饰层拆除每平方米15元，水泥砂浆装饰层拆除每平方米5元，外墙面搭设外墙脚手架每平方米30元；外墙面抹灰面（或水泥砂浆基层）每平方米28元；外墙面保温层（不含基层和脚手架）每平方米38元；外墙面涂料（不含基层和脚手架）每平方米38元；外墙贴面砖（不含基层和脚手架）每平方米88元；外墙阳台维修每个900元（墙体开裂弥缝、墙皮脱落恢复）；楼道窗户维修窗户每平方米330元，雨水管维修每延长米60元；楼梯栏杆维修除锈油漆每延长米30元；公共地面铺地面防滑砖每平方米85元；

3．小区内维修

散水坡维修每平方米30元；排水明沟维修每延长米40元；排水明沟盖板每延长米50元；排水井维修每个600元； 清掏排水井每座60元；化粪池清掏每车300元；化粪池拆除翻修每立方米2000元； 疏通排水管线每延长米30元； 拆除旧砼路面并外运垃圾每平方米22元，沥青路面每平方米95元（含拆除旧地面砖）；混凝土路面每平方米105元；彩砖地面修复每平方米100元（含拆除旧地面砖）；石材地面修复每平方米150元（含拆除旧石材地面），砖围墙维修每延长米300元；小区方钢大门每平方米400元。

（二）排水部分

1．排水维修

一层埋地排水管维修每延长米225元；室内排水立管及连接卫生洁具维修每户500元；地面及局部装饰物拆除和恢复每户600元。

2．室外排水管道维修

排水管道维修每延长米325元（含道路拆除及恢复，管材采用双波纹排水管DN300）；混凝土路面室外污水井盖维修每套320元；室外污水井井盖维修每套700元（铸铁井盖）。

给水部分参照供水设施改造标准及费用指导意见执行。

（三）电梯维护

乘客电梯一般维护保养费用每月500元。

（四）消防器材

灭火器每台264元（含灭火器内装干粉灭火器2具）；室内消火栓每个60～80元，成套消火栓普通单栓每套320～450元，联体消防柜每套450～500元；消防破拆工具每套210元。

（五）家属区庭院改造

以竣工20年左右，总建筑面积小于2万平方米，容积率≤2.0，建筑密度≤35%，绿化率≥35%的旧住宅小区为例，分项计算单位估算如下：绿化工程（种植适合当地的乔木、灌木、绿篱、草皮，保证园区覆盖效果）每平方米100元（实际绿化地面积）；增设健身文化娱乐设施，按照园区档次约每组8000元；安装挡车器每处5000元，按车辆车牌识别管理系统（一进一出）道闸每处40000元；新建门卫室每平方米1900元；修建自行车棚每平方米500元；安装园区监控探头、设备每平方米100元（按用地面积测算）；设置垃圾箱每个250元；简易宣传栏每平方米500元，独立带雨篷不锈钢栏楦亭每平方米1800元；园区路灯每座800元，信报箱每户150元。

上述维修改造费用是以普通装饰标准、按2017年4月份测算的含税估算价格作为指导参考价格，项目实施时根据具体施工图进行工程预算并经审核部门审后预算单价为准。

四、物业管理用房

（一）按照移交房产建筑面积十万平方米以下的不少于总建筑面积千分之四，且单个物业区域最少不低于五十平方米；建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置物业管理用房。物业管理用房必须具备正常使用功能。

（二）移交职工家属区配套设施设备，包括为物业管理及其人员提供服务保障的房产、公共用房和场所。

五、其他费用

（一）住宅专项维修资金。房改房维修资金多层住宅按照售房款总额的20%计算，高层住宅按照售房款总额的30%计算。

（二）物业管理过渡期补贴费用。自物业分离移交协议签订之日起确定3年过渡期，物业实施市场化管理。相关国有企业按照《关于龙岩市普通住宅前期物业服务等级标准和等级收费基准价格的通知》中三级物业管理服务标准，向接收企业支付过渡期补贴费用，具体物业服务项目和金额由交接双方协商确定。

（三）物业管理分离移交中涉及的违章建筑拆除后再移交。

（四）新建物业用房按建筑面积1800～2500元/㎡，旧建筑物改造按500～800元/㎡，原有物业用房改造100～300元/㎡。

六、其它

本意见由龙岩市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交专项工作领导小组会同市、区住建部门负责解释。

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