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西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见
市政发〔2017〕23号
各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：
为深入贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，坚持房屋的居住属性和本位功能，按照中、省有关房地产工作的决策部署及《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房〔2017〕80号)要求，现就进一步加强管理，保持房地产市场平稳健康发展有关工作提出如下意见：
一、自本《意见》下发之日起，将市政发〔2016〕60号文件确定的住房限购范围调整为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内。
在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易(买卖、赠与)。
二、严禁变相炒卖“期房”。加强商品房买卖合同备案管理，严格审核合同备案撤销，禁止未依法登记领取权属证书的房屋转让交易。房管部门每月定期将商品房买卖合同备案撤销情况通报税务部门，加强对炒卖“期房”等行为的税务稽查;税务部门要加大税评系统的建设和应用，严厉打击通过“期房”转让、签订“阴阳合同”等方式偷逃税款的违法违规行为。
三、经陕西省市场利率定价自律机制研究协商确定，对在我市无住房的居民家庭，首次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于30%。对已拥有1套住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款再次购买普通住房的，首付款比例不低于40%;购买非普通住房的，首付款比例不低于50%。对居民家庭购买第3套及以上住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。
缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买普通住房的，最低首付款比例为25%;购买非普通住房的，最低首付款比例为30%。对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买普通住房的，最低首付款比例为30%;购买非普通住房的，最低首付款比例为35%。
本《意见》下发之日前，已签订购房协议并提交商品房买卖合同网签信息的，仍按原政策执行。
四、严格执行购房首付款审查制度，严禁购房人使用消费类贷款、经营类贷款和信用类贷款等资金违规用作购房首付款。要进一步加强借款人还款能力的审查，借款人月度还款金额应与其月度收入相匹配。
五、实行商品住房项目上市供应、销售计划备案制度。每年初，由房地产开发企业将商品住房上市供应及销售计划报房管部门备案，并向社会公布。未按规定报送的，年内不得申请办理商品房预售许可;房地产开发企业申请商品房预售许可时，须将符合预售条件的楼幢一次性申报，不得以分批、拆零等方式拖延上市销售时间;取得商品房预售许可或已办理现房销售备案的商品住房项目，须10日内将所有房源一次性对外公开销售。严禁开发企业、中介机构以内部认购、排号、排队等方式营造紧张气氛，制造虚假热销场面，趁机哄抬房价，一经发现，立即暂停网签，严格按照《价格法》的有关规定顶格处罚。
房地产开发企业销售商品住房时，应合理确定并申报销售价格，严格执行明码标价、一房一价制度;销售价格经申报备案后3个月内不得上调，实际销售时不得高于备案价格。确需调整销售价格的，不得高于同区域、同品质楼盘售价，并经土地增值税清算稽查后方可重新申报调整。
六、2017年6月底前，要将编制完成的住宅用地供应三年（2017-2019年）滚动计划和中期（2017-2021年）规划向社会公布;严格落实住宅用地供应“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标管理，对商品住房库存消化周期36个月以上的区域，停止供地;36—18个月的，减少供地;12—6个月的，增加供地;6个月以下的，要显著增加供地，加快供地节奏。
七、围绕土地利用综合效益提升、市场调控等方面的需要，探索新的土地出让模式，灵活确定竞价方式，重点推进“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等方面的工作，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。
八、严格落实项目开竣工申报制度，健全商品住房项目开竣工监督机制，加强商品住房项目施工进度管理，加快在建项目建设进度。按季度实施项目施工进度和土地利用动态巡查，监督建设单位按照合同约定按时开工、施工和竣工。对取得土地使用权1年内未开工建设，超出竣工时间1年以上的，不得参与新的土地竞买。
九、2017年完成4.8万套棚户区改造任务。大力推进棚改货币化安置，确保50%的货币化安置率，扎实推进棚户区改造工作。
转变公租房保障方式，实行实物保障与租赁补贴并举的新型住房保障制度。2017年，新增公租房房源3万套以上，新增货
币化保障家庭2000户以上。要进一步扩大公租房保障范围，多渠道解决中低收入家庭、新毕业大学生和外来务工人员的住房问题。
采取购买、新建(配建)、租赁等多种方式，通过实物配租和货币补贴等途径全面做好人才安居服务。鼓励各单位采取多种形式，有效解决人才安居问题。
十、加快健全多部门参与的房地产市场联合监管制度、执法联动机制和失信惩戒机制，将房地产开发企业、中介机构的违法违规行为纳入社会信用平台及“黑名单”，实现信息共享，由有关部门依职权及时查处，实施联合惩戒，持续整治规范房地产市场秩序。
国土、规划、建设、房管、城管、工商、物价、公安等部门，要及时采取措施，组织开展专项市场整顿活动，严厉打击违法占地、违法建设、无证售房、捂盘惜售、囤地囤房、虚假宣传、哄抬房价、造谣生事等扰乱市场秩序的违法违规行为，净化市场环境，稳定市场预期，促进我市房地产市场持续平稳健康发展。
各区、县人民政府，各开发区管委会，市人民政府各工作部门，各直属机构根据本《意见》制定相应的实施细则予以落实。以上意见，西咸新区可参照执行。
西安市人民政府
2017年4月18日
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