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《沈阳市人民政府办公厅关于印发沈阳市住房租赁试点工作方案的通知》
沈政办发〔2017〕53号
各区、县(市)人民政府，市政府有关部门、有关直属单位：
经市政府同意，现将《沈阳市住房租赁试点工作方案》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。
沈阳市人民政府办公厅
2017年7月20日
沈阳市住房租赁试点工作方案
为贯彻落实习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上关于建立购租并举住房制度的重要部署，有效增加住房租赁市场供应，支持住房租赁消费，引导居民转变住房消费观念，满足居民多样化、多元化的住房租赁需求，促进住房租赁市场健康发展，根据《辽宁省人民政府办公厅关于进一步深化住房制度改革加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(辽政办发〔2016〕103号)要求，结合我市实际，制定本方案。
一、工作目标
围绕搭建平台、培育主体和重点解决有效供给不足、租赁关系不稳定、购租不同权等内容，全面推进我市住房租赁试点工作，形成可推广、可复制的经验做法。到2020年，建成信息共享、服务全面、监管有力的政府住房租赁交易服务平台；培育一批国有和民营的规模化、专业化住房租赁企业；基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系；形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
二、工作内容
(一)建立政府住房租赁交易服务平台。通过平台建设，提供住房租赁信息发布和房源信息核验便捷服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上签约和登记备案，定期公布合法备案的房地产中介机构名单和从业人员信用等信息；加强住房租赁市场监测，及时掌握了解、分析研判住房租赁市场状况；强化监督管理，对哄抬价格、发布虚假信息等扰乱市场秩序的中介机构，限制其合同网签资格。2017年9月底前，初步完成平台搭建工作；10月底前，正式上线运行；12月底前，实现全部设计功能。(牵头单位：市房产局；配合单位：市规划国土局等)
(二)组建国有住房租赁平台公司。2017年12月底前，组建2家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理。2017年7月底前，完成工商登记注册；8月底前，完成公司组织架构和相关人员选聘；9月底前，实现公司运营；12月底前，完成1万套公租房建设、500套存量房源收购、确定1-2个改建房源项目。到2020年，国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。(牵头单位：市房产局、地铁集团；配合单位：市营商环境建设监督局、工商局、财政局、国税局、地税局等)
(三)促进房地产开发企业拓展住房租赁业务。引导房地产开发企业从传统的开发、销售向租售并举模式转变。推广万科“泊寓”、广信“五彩阳光城”等住房租赁运营模式，引导房地产开发企业拓展业务范围。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场或作为青年公寓、养老公寓、短租公寓、酒店式公寓或医养中心等。对在沈开发建设、以自持物业开展住房租赁业务的房地产开发企业，除落实国家、省有关优惠政策外，以其自持租赁住房资产作担保，可享受降低商品房预售许可门槛、降低商品房预售资金监管比例、企业信用加分等鼓励政策。着力培育一批为不同年龄、不同层次群体提供个性化住房租赁服务的房地产开发企业。2017年12月底前，全市新增3-5家开展住房租赁业务的房地产开发企业。到2020年，全市开展住房租赁业务的房地产开发企业达到50家，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。(牵头单位：市房产局；配合单位：市建委、规划国土局、工商局、国税局、地税局等)
(四)规范住房租赁中介机构。扶持培育一批服务规范、信誉度高的住房租赁中介机构，鼓励其开展连锁经营、跨区经营。严格落实住房租赁中介机构备案制度，引导住房租赁中介机构及其从业人员规范承接业务，加强房源信息核查和发布管理，实行明码标价，规范居间服务。市房产局、工商局建立联动机制，定期互通中介机构工商登记和备案信息，并在政府网站等媒体上予以公示。鼓励依法登记备案的房地产中介机构提供住房租赁托管服务，依法依规拓展房屋代理销售、居间代理服务及相关专业化服务。鼓励物业服务企业利用管理便利，拓展住房租赁业务，对居间代理住房租赁业务规模超过100套的物业服务企业，可给予减免物业服务履约保证金、企业信用加分等鼓励政策。2017年7月底前，出台加强房地产中介机构备案管理的相关文件；9月底前，制定房屋租赁中介行业准则；12月底前，出台我市房地产中介机构信用信息管理办法，培育规范化的居间服务中介机构10家。到2018年，建立健全全市住房租赁中介机构信用信息管理体系；到2019年，建立健全中介机构守信激励、失信惩戒机制；到2020年，全市发展规范化的居间服务中介机构100家，托管的住房租赁房源占全市增量的30%、总量的15%。(牵头单位：市房产局；配合单位：市工商局、公安局、执法局等)
(五)支持和规范个人出租住房。落实个人出租住房的优惠政策，支持个人委托国有住房租赁平台公司或通过政府住房租赁交易服务平台，将自有闲置住房投入住房租赁市场。凡是委托国有住房租赁平台公司或通过政府住房租赁交易服务平台登记备案的非本市户籍承租人，可凭住房租赁备案合同办理居住证。到2020年，全市个人持有的住房租赁房源占全市增量的30%、总量的65%。(牵头单位：市房产局、公安局；配合单位：市国税局、地税局等)
(六)鼓励新建租赁住房。对三环以内、开发区等住房租赁需求量大的区域，将新建商品房项目中配建一定比例租赁住房作为土地出让条件，并允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金，土地出让方案和合同中要明确租赁住房出租年限，租赁住房在出租年限内不得分割产权出售。探索土地拍卖竞价方式，通过“设定自持比例、限地价、竞房价”或“限房价、竞地价、超过一定溢价率后转为竞自持面积和年限”等方式，引导房地产开发企业根据市场需求选择自持住宅规模。2017年出让的经营用地中新建、配建租赁住房面积不少于5万平方米(含房地产开发企业自持面积，下同)。到2020年，新建租赁住房2万套，建筑面积100万平方米以上。(责任单位：市规划国土局、房产局、建委，各区县(市)政府等)
(七)盘活存量土地、房屋用于住房租赁。引导社会投资主体将城镇中的“烂尾楼”、闲置厂房、事业单位改制后腾出的办公用房等改造为租赁住房，但不得分割产权出售。在符合住宅设计规范、不影响房屋结构安全和消防安全的前提下，允许住宅改造户型后按套或间出租。(责任单位：市规划国土局、房产局、建委、公安局等)
(八)优化公租房管理。住房保障采取实物配租与租赁补贴相结合并逐步转向租赁补贴为主。积极探索科学的公租房轮候排序方式，对环卫工人、公交(地铁)司机、开发区职工、新就业大学生和青年医生、青年教师等需要帮助并为城市发展做出重大贡献的群体，要加大倾斜力度。到2020年，新增公租房保障1万户。(牵头单位：市房产局；配合单位：市财政局等)
(九)稳定住房租赁关系。完善住房租赁的法规制度，明确当事人的权利义务，严格规范市场行为，特别是租金控制、租赁关系解除等。推行住房租赁合同示范文本，实现网上签约，落实登记备案制度。市房产局要做好城区住房租赁租金水平的调查摸底，合理确定市场租金参考价，并每半年分区域和房屋类型予以公布。2017年10月底前，首次公布城区住房租金参考价。(牵头单位：市房产局；配合单位：市工商局等)
(十)积极推进购租同权。建立承租人居住证权利清单，不断扩大承租人权利。2018年12月底前，持有居住证的承租人按照法律法规规定在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务，实现购租同权。(责任单位：市房产局、民政局、教育局、公安局、司法局、人力资源社会保障局等)
(十一)给予税收优惠。落实营改增关于住房租赁的有关税收政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1．5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不足3万元的，2017年12月底前，可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可选择简易计税方法，按照5%的征税率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得减按10%的税率征收个人所得税；住房租赁企业购买普通商品住房，结合实际制定阶段性补贴激励政策。(责任单位：市财政局、地税局、国税局等)
(十二)鼓励住房租赁消费。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在我市无自有产权(含尚未取得《房屋所有权证》)住房且租房自住的，可凭租赁备案证明和无房证明，提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公租房的，按照实际房租支出，据实提取；租住商品住房的，根据市场租金水平和租住住房面积，合理确定住房公积金提取额度。2017年9月底前，市公积金中心出台相关操作指南。(牵头单位：市公积金中心；配合单位：市房产局等)
(十三)完善住房租赁企业退出机制。各类住房租赁机构购买的或房地产开发企业自持的，用于开展住房租赁业务的商品住房，可暂不办理不动产登记手续，持有超过10年且终止租赁业务的，可按照新建商品房办理销售和不动产登记手续，并按出售时税收政策缴纳相关税费。2017年9月底前，由市地税局出台具体实施细则。(责任单位：市规划国土局、地税局等)
(十四)强化基层住房租赁管理。各地区要于2017年9月底前建立住房租赁管理机构，充实人员力量，保障工作经费，确保各项工作有序推进。充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，将住房租赁管理和服务重心下移，实行住房租赁的网格化管理，做好住房租赁登记备案、信息采集、综合管理等工作。各区推进住房租赁网格化管理的进度安排：2017年9月底前完成20%，10月底前完成30%，12月底前完成50%，2018年3月底前完成100%。辽中区、新民市、法库县、康平县结合实际参照推进。(牵头单位：市房产局；配合单位：市民政局，各区县(市)政府等)
(十五)创新住房租赁管理和服务体制。各地区政府负责本地区住房租赁市场管理，落实加快培育和发展住房租赁市场、促进房地产市场健康稳定发展的工作任务。市建委、房产局、规划国土局、民政局、公安局、财政局、工商局、国税局、地税局、教育局、司法局等部门要按照各自职责，加强部门间协调配合，做好我市培育和发展住房租赁市场相关工作。司法和仲裁部门要指导、协助社区建立便捷的住房租赁纠纷调解机制，共同推进住房租赁市场的健康发展。(牵头单位：市房产局；配合单位：有关单位，各区县(市)政府等)
(十六)拓宽房地产经营租赁机构融资渠道。根据住房租赁机构融资需求，有关部门做好与银行、保险公司的对接工作；支持符合条件的住房租赁企业在证券交易市场发行资产支持证券或企业债券；对具备一定经营规模、管理能力较强和社会信誉良好的本地住房租赁品牌企业，有关部门应依规在税费等政策方面给予扶持，同时可比照保障房建设或棚户区改造贷款优惠条件，为企业融资争取政策性金融机构发放的长期低息贷款或给予财政贴息补助。(责任单位：市金融办、发展改革委、财政局、人民银行沈阳分行营管部等)
(十七)建立健全住房租赁管理法规体系。2017年12月底前，出台我市城市房屋租赁管理办法；2019年12月底前，修订完成我市城市房屋租赁管理条例。(牵头单位：市房产局；配合单位：有关单位等)
三、实施步骤
(一)试点工作启动阶段(2017年7月至12月)。上报我市住房租赁试点工作方案，全面启动我市租赁交易服务平台建设、市场主体培育等工作，取得初步工作成果。
(二)市场培育阶段(2018年1月至2019年12月)。住房租赁工作体制基本理顺，租赁管理运行机制比较顺畅，国有住房租赁平台公司、房地产开发企业、住房租赁中介机构及个人等4个市场主体初具规模，基本解决有效供给不足、租赁关系不稳定、购租不同权等突出问题，各项工作初见成效。
(三)市场良性发展阶段(2020年1月至12月)。全面完成各项工作任务。
四、保障措施
(一)加强组织领导。市政府成立市住房租赁试点工作领导小组，市政府主要领导任组长，分管领导为副组长，成员包括市房产局、发展改革委、财政局、公安局、司法局、民政局、人力资源社会保障局、规划国土局、建委、执法局、教育局、法制办、金融办、国税局、地税局、工商局、营商环境建设监督局、住房公积金中心，地铁集团、人民银行沈阳营管部和各区政府主要领导。市领导小组办公室设在市房产局，负责日常协调工作。领导小组统一调度，研究解决工作中的重大问题。各地区也要成立相应的组织机构。
(二)明确职责分工。各单位要各司其职、密切配合，牵头单位要统筹部署、督促落实各项工作，责任单位要认真履行职责；要按照工作内容制定任务分解表，进一步细化责任、明确时限，采取时间倒逼、任务倒逼的方式，确保试点工作落实到位。
(三)营造试点氛围。各单位要充分认识住房租赁试点工作的重要性，深入开展“进企业、进社区、进高校”活动，利用讲座、电视、报纸、宣传手册等平面媒体，广泛宣传大力培育和发展住房租赁市场的政策导向，倡导住房先租后买、梯级消费、梯次改善的新理念，努力营造试点工作的良好氛围。
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