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无锡市第十五届人民代表大会常务委员会公告第16号
《无锡市物业管理条例》已由无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2015年4月29日制定，经江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2015年5月29日批准，现予公布，自2015年9月1日起施行。
无锡市物业管理条例
(2015年4月29日无锡市第十五届人民代表大会常务委员会第二十三次会议制定 2015年5月29日江苏省第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理,适用本条例。
第三条 市、县级市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，制定和落实扶持政策，建立物业管理目标责任机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。
街道办事处(镇人民政府)应当明确负责物业管理的部门和人员;对物业管理工作进行指导、协助和监督;协调物业管理与社区管理、社区服务,建设单位与前期物业服务企业,业主与物业服务企业等关系;落实旧住宅小区、拆迁安置房小区管理工作。
社区居(村)民委员会应当协助、配合街道办事处(镇人民政府)开展物业管理的相关工作。
第四条 市、县级市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
物业管理机构根据物业管理行政主管部门的委托，承担物业管理活动的相关管理工作。
市、县级市、区相关部门应当按照各自职责，共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。
第五条 市、县级市、区人民政府应当建立物业管理协调机制，协调解决物业管理重大问题。
街道办事处(镇人民政府)应当会同县级市、区物业管理行政主管部门建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等参与的联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集，协调处理业主委员会换届改选和物业服务企业交接过程中出现的问题，以及其他重大物业管理纠纷。
第六条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，培训从业人员，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。
第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会
第七条 符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备组由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)指定人员担任，业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。
筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处(镇人民政府)确定，并事先告知全体业主。
第八条 筹备组成员应当符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;
(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;
(四)无泄露或者非法使用业主资料的行为;
(五)个人信用记录良好，无犯罪记录。
除前款规定条件外，筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约，交纳物业服务费用。
第九条 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当参与指导,对业主大会会议表决情况进行监督。
业主代表参加业主大会的，应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。
第十条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十一条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员; 担任业主委员会委员后，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免：
(一)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;
(二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;
(三)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;
(四)违法出租房屋且未改正的;
(五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;
(六)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;
(七)业主大会议事规则约定的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第十二条 物业管理行政主管部门应当对街道办事处(镇人民政府)物业管理工作人员、业主大会筹备组成员、业主委员会委员进行物业管理法律和业务知识培训，提高物业管理水平。
第十三条 业主大会和业主委员会应当按照物业管理相关法律、法规和本条例等有关规定履行职责。
业主委员会未按照业主大会议事规则组织召开业主大会会议的，街道办事处(镇人民政府)可以责令限期召开;逾期不召开的，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下，由社区居(村)民委员会组织召开。
业主委员会任期内委员出缺的，按照法律、法规以及业主大会议事规则规定递补或者重选。 [1]
第十四条 业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。
街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第七条、第八条的规定成立换届改选小组，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：
(一)选聘、解聘物业服务企业;
(二)管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;
(三)其他重大事项。
第十五条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(镇人民政府)协助移交。
新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)备案。
第十六条 业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核，审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。
第十七条 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：
(一)不具备成立业主大会条件的;
(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;
(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。
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