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《厦门市人民政府办公厅关于印发思明区老旧小区改造提升工作实施方案的通知》
厦府办〔2016〕59号
思明区人民政府、市建设局、市宜居环境建设指挥部办公室：
为深入贯彻落实中央扶贫开发工作会议精神和中央、省城市工作会议精神，全面实施美丽厦门战略规划，运用“共同缔造”理念和方法，进一步改善提升我市老旧小区周边环境和居住品质，积极推进城市有机更新，增强人民群众的获得感，根据《厦门市老旧小区改造提升工作意见》的部署要求，决定在思明区全面推进老旧小区改造提升工作。经市政府研究，原则同意思明区提出的《思明区老旧小区改造提升工作实施方案》（以下简称《方案》），现印发给你们，请结合实际认真抓好贯彻落实。有关要求如下：
一、明确目标任务
《方案》提出，按照“三年基本完成、两年扫尾”的老旧小区改造提升总体目标， 2016年计划改造提升老旧小区71个； 2017年计划改造提升老旧小区约100个；2018年计划改造提升老旧小区约100个；2019年计划改造提升老旧小区约30个；2020年计划改造提升老旧小区约30个。通过三至五年的持续推进，努力完成辖区老旧小区改造提升工作。思明区要围绕上述目标任务，认真按照市委、市政府的工作部署要求，切实把老旧小区改造提升工作作为一项重要工作，加强组织领导，落实责任分工，确保改造提升目标任务顺利完成。
二、突出共同缔造
在开展老旧小区改造提升工作中，要以为民惠民为出发点，先民生再提升，以完善老旧小区市政配套设施为切入点，顺应群众期盼，重点解决居民的供水、供电、供气等问题，对小区建筑物本体和周边环境进行适度提升。坚持以居民为主体，充分运用“共同缔造”理念和方法，调动居民群众的积极性，参与规划方案，项目实施、长效管理等老旧小区改造提升全过程，实现共谋、共建、共管、共评、共享。
三、完善社区治理
要注重长效、治管并举。创新业主自治管理模式，根据小区实际，在改造方案阶段，小区居民内部要先对改造后小区实施的管理方式（物业管理或自治管理）达成一致意见，实现小区后续管理的专业化、常态化，保障改造提升成果。探索“家园服务中心”等准物业管理模式等，按转变政府职能创新社区服务的总体要求，创新社区治理模式，创新社区服务，构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的社会治理体系。
四、加强统筹协调
思明区作为实施主体，对本辖区内老旧小区改造提升工作负总责，主要领导要亲自抓，建立健全工作机制，强化组织领导，严格任务考核，加强资金监管，加大宣传引导，统筹实施辖区内老旧小区改造提升各项工作。市建设局要依托市宜居环境建设指挥部办公室（以下简称市宜居办），建立市级工作协调机制，加强指导协调和督促检查。市发改委、公安局、民政局、财政局、市政园林局、行政执法局、通信管理局、交警支队、公路局等部门要根据各自工作职责，积极配合、大力支持。供水、供电、供气、通信、有线电视等管线单位要指定专人负责，配合思明区协同设计、施工等工作。
思明区、市宜居办、各有关单位要定期向市政府报告工作进展情况。
厦门市人民政府办公厅
2016年5月4日
思明区老旧小区改造提升工作实施方案
根据市委、市政府《关于进一步深化美丽厦门共同缔造行动的指导意见》（厦委发〔2016〕3号）及《厦门市老旧小区改造提升工作意见》等有关精神，为全面推动我区老旧小区居住品质的改造提升工作，在总结鹭江街道先锋营、厦港街道海洋新村、开元街道阳台佳苑和嘉莲街道玉荷里等试点老旧小区改造成功经验的基础上，决定在全区范围内全面开展老旧小区改造提升工作，特制定本实施方案。
一、基本情况
通过摸底调查，思明区总共有1989年底前建成并通过竣工验收的非商品房和非个人集资房老旧小区334个，总建筑面积约258万平方米，涉及栋数1183栋，梯数2358梯，户数37069户。其中，独栋195个，占58%；2栋59个，占18%；3栋17个，占5%；4栋18个，占5%；5栋及以上45个，占14%。
二、目标要求
深入贯彻落实中央扶贫开发工作会议精神和中央、省城市工作会议精神，全面实施美丽厦门战略规划，以为民惠民为出发点，先民生再提升，运用“共同缔造”理念，重点解决老旧小区建筑物破损、环境脏乱差、市政设施不完善及管理机制不健全、社区治理体系不完善等问题。按照“三年基本完成、两年扫尾”的老旧小区改造提升总体目标，思明区2016年计划改造提升老旧小区71个，总建筑面积约50万平方米，涉及栋数228栋，梯数473梯，户数7039户；2017年计划改造提升老旧小区约100个；2018年计划改造提升老旧小区约100个；2019年计划改造提升老旧小区约30个；2020年计划改造提升老旧小区约30个。通过三至五年的持续推进，努力完成辖区老旧小区改造提升工作，使老旧小区居住品质得到改善，社区治理体系趋向完善，群众幸福感、满意度进一步提升。
三、基本原则
（一）创新机制，共同缔造。总结提升，充分复制推广鹭江街道先锋营小区、厦港街道海洋新村、开元街道阳台佳苑和嘉莲街道玉荷里小区等试点工作的成功经验和做法，坚持以居民为主体，充分运用“共同缔造”理念，调动居民群众的积极性，参与老旧小区改造提升全过程，实现共谋、共建、共管、共评、共享，形成“市级筹划、区级统筹、街道组织、社区实施”的工作机制。
（二）明确主体，落实责任。坚持老旧小区所在街道对老旧小区改造提升负总责的责任制度，各街道应制定具体实施方案，明确目标计划。各相关部门要明确责任人，配合做好工作，要制定严格科学的考核办法，强化落实情况的监督管理。
（三）把握重点，响应需求。以完善老旧小区市政配套设施为切入点，顺应群众期盼，重点解决居民的用水、用电、用气等问题；坚持群众主体地位，按照居民群众的意愿，服务群众需求，对小区建筑物本体和周边环境进行适度提升。
（四）因地制宜，汇聚民智。结合小区实际，激发群众热情，汇聚民众智慧，本着“花小钱、办实事、节约实用”的原则，科学制定并优化老旧小区改造提升方案，力求设计方案精细化，充分体现小区人文特点。
（五）注重长效，治管并举。创新业主自治管理模式，根据小区实际，在改造方案阶段，小区居民内部要先对改造后小区施行的管理方式(物业管理或自治管理)达成一致意见，实现小区后续管理的专业化、常态化，提升居民群众的满意度和幸福感，保障改造提升成果。按转变政府职能创新社区服务的总体要求，创新社区治理模式，创新社区服务，构建“纵向到底、横向到边、协商共治”的社会治理体系。
四、组织领导
成立区老旧小区改造提升指导委员会（以下简称区指导委员会），负责改造项目前期审批、中期指导及后期评估等工作，由区委分管领导任主任，区政府分管领导任副主任，成员由区委办（缔造办）、区政府办、区委宣传部、区信访局、区发改局、区科信局、区民政局、区财政局、区建设局、区市政园林局、区城管执法局、思明公安分局等部门，各街道以及人大代表、政协委员、行业专家等组成，区指导委员会下设办公室，挂靠区缔造办、区建设局。
五、职责分工
（一）区指导委员会办公室（区缔造办、区建设局）：区缔造办负责承担区指导委员会的日常工作；指导街道、社区按照共同缔造的方式，做好项目前期的共谋、共议，项目中期的共建、共评，以及项目完成后的共管、共享等工作。区建设局负责做好与市建设局的沟通联系；牵头编制改造提升工作实施方案和计划；指导、协调改造提升工作中涉及的业务事宜，并提供相关服务；指导改造后的专业化物业管理。
（二）区政府办：负责统筹协调老旧小区改造提升相关工作。
（三）区委宣传部：负责做好老旧小区改造提升工作的宣传报道，正确引导社会舆论。
（四）区信访局：负责协调改造提升工作中涉及的群众来信、来访等信访事项。
（五）区发改局：负责改造提升项目的立项审批等工作；联系市级有关部门指导老旧小区相关收费事宜。
（六）区科信局：负责联系市通信管理局协调弱电（通信、有线电视）管线单位做好所属管线改造提升相关工作。
（七）区民政局：负责指导协调街道、社区宣传发动居民群众积极参与改造提升工作；指导协助街道做好居民自治小组和业主委员会的监督工作。
（八）区财政局：负责改造提升专项资金的统筹安排及监管，按财政资金审核程序做好改造项目资金审核相关工作。
（九）区市政园林局：负责联系市市政园林局协调各管线单位做好供水、排水、供电、供气的改造；做好老旧小区周边涉及的市政道路开挖、修复等工作，办理占道挖掘、树木伐移等审批；指导、协调各街道做好老旧小区雨污管网与周边市政管网衔接，以及房前屋后绿化美化、区间道路、路灯、雨污管网等设施改造事宜。
（十）区城管执法局：负责协调处理小区内的违法建设、违法占道经营以及未在划定的车位内按照标示停放车辆等行为。
（十一）思明公安分局：负责指导、协调老旧小区防盗门、监控、消防、停车位及停车管理系统、小区交通组织的改造，以及小区周边施工期间的交通组织相关事宜。
（十二）各街道：负责老旧小区改造提升项目的组织实施和资金预算资金编制；负责老旧小区改造提升项目资金预算资金编制和组织实施；宣传发动居民群众积极参与改造提升工作；指导组织小区成立业主委员会或居民自治小组，并指导监督业主委员会和居民自治小组的日常运作；指导监督小区召开业主大会，表决小区物业管理模式，并建立健全自治共管的长效机制；协调处理老旧小区各类矛盾纠纷；探索“家园服务中心”等准物业管理模式等。
（十三）供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线单位：负责所属管线改造提升工作，配合各街道协同设计、施工。
六、选取条件
（一）建成年份原则上为1989年底前建成并通过竣工验收的非商品房住宅小区（项目）和非个人集资房住宅小区（项目），优先改造市政设施基础较差、改造较迫切的小区，对违建多的小区不纳入改造范围；
（二）居民以本市户籍为主的；
（三）小区环境及配套设施等项目改造资金中，居民自筹资金的比例原则上不低于20%，且在项目生成前居民自筹资金到位率原则上不低于50%，优先改造资金到位率高的小区；
（四）群众参与意愿较强，支持率达90%以上。
七、改造内容
老旧小区的改造内容，包括市政配套设施、小区环境及配套设施、建筑物本体、公共服务设施等内容，并结合海绵城市、治安防控、无障碍设施的建设要求，重点改造老旧小区市政配套设施、小区环境、服务设施等公共部分。凡是涉及个人的部分，按照共同缔造模式待居民达成共识后，才进行改造。具体分类如下：
（一）市政配套设施
市政配套设施包括供水、供电、供气、弱电（通信、有线电视）、市政道路等改造提升项目。对老旧小区周边区域供水、燃气配套不完善的小区，供水、燃气管网可考虑同步实施。
（二）小区环境及配套设施
小区环境及配套设施包括小区范围内房前屋后绿化美化、围墙和大门、停车管理系统、环卫设施、区间道路、消防设施设备、监控系统、路灯、雨污管网、立面整治等改造提升项目。立面整治可以结合道路沿线景观整治工作、夜景工程统筹考虑改造。有条件的小区可以同步考虑规范或建设停车场。
（三）建筑物本体
建筑物本体改造提升包括楼道修缮、楼道走道照明改造、防盗门和对讲系统配套等。
（四）公共服务设施
对具备相关基础条件的老旧小区区域，由各区统筹完善社区综合服务站、卫生服务站、幼儿园、室外活动场地、慢行系统等公共服务设施。
八、资金筹集
老旧小区改造提升资金由居民出资、管线经营单位投资、财政以奖代补等方式筹集。原则上，小区红线范围内改造提升资金由居民出资为主，来源可包括房改房维修资金、日常专项维修资金、公共收益、捐资等资金，财政按共同缔造方式以奖代补。小区红线范围外的改造提升资金由各管线单位投资，财政实施以奖代补。具体来源如下：
（一）市政配套设施
市政配套设施以奖代补资金具体参照《厦门市老旧小区改造提升工作意见》执行。
（二）小区环境及配套设施
小区环境及配套设施改造提升资金按照共同缔造方式以奖代补。
（三）建筑物本体
建筑物本体改造提升原则上由居民为主组织实施，根据项目实际情况，区财政以奖代补。
（四）公共服务设施
各街道要结合自身实际情况，自行统筹安排好公共服务设施改造的费用，原则上，改造费用仍按原有资金渠道筹集。鼓励社会资本参与建设卫生服务站、幼儿园、室外活动场地等公共服务设施。
（五）居民自筹资金来源
1.由业主根据专有部分建筑面积等因素协商，按一定分摊比例共同出资；
2.已设立首期专项维修资金或收取日常专项维修资金的小区，业主可按照有关规定申请使用专项维修资金；
3.已缴存维修资金的房改房，可按相关规定申请使用房改房维修资金，相关管理部门应简化流程方便居民申请使用；
4.小区公共停车、广告、房屋出租等公共收益，依法经业主同意，可安排用于改造提升；
5.其他符合规定的资金。
老旧小区属于由单位分配给职工居住的，鼓励原单位捐资捐物共同参与改造提升工作。
九、改造流程
（一）项目生成
1.组织骨干培训。各街道组织对社区、小区相关人员进行业务培训，让相关人员了解掌握老旧小区改造提升的内容、流程、方法、步骤及目标等，为实施“共同缔造”奠定基础。
2.广泛宣传发动。街道、社区居委会要广泛宣传老旧小区改造提升的目的、内容、实施步骤。
3.居民提出申请。由业主委员会或居民自治小组征集小区居民对改造提升内容的意见，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上（以下简称“双三分之二”）的业主同意，小区居民无异议的，书面向街道提出改造方案设计申请。
4.制定初步方案。街道通过购买服务的方式提供方案设计、造价咨询等服务；街道要组织设计单位现场观摩学习、借鉴试点项目的先进经验，按照“花小钱、办实事、节约实用”的原则，以小区居民意愿为主，结合小区实际进行方案设计。
5.改造方案确认。改造提升方案应包括改造项目设计方案、工程预算、资金筹集方案、物业管理或自治管理机制和社区治理体系建设等内容。改造提升方案编制完成，经小区“双三分之二”业主同意后，应在小区公示，并由小区业主委员会或居民自治小组签字确认，书面向社区居委会提出改造申请。
6.确定改造项目。社区居委会对申请项目进行汇总上报街道，街道综合考虑项目自筹资金承诺比例、居民参与度和积极性等因素进行初审，通过后统一上报区指导委员会。区指导委员会按照“先急后缓、统筹平衡、分步实施”的原则，对申报项目进行论证评审，确定本年度改造提升项目。优先改造市政设施基础较差、改造较迫切、群众参与度较高、意见较统一、居民自筹资金到位率高的项目。
（二）组织实施
按照《厦门市老旧小区改造提升工作意见》，参照试点小区经验做法，鉴于老旧小区改造提升工作的特殊性，根据有关规定可以采取灵活方式确定建设(代建)、施工、监理、设计单位。具体由区政府参照《厦门市人民政府办公厅转发市建设与管理局关于加强城市景观综合整治工作意见的通知》（厦府办〔2013〕66号）精神，制定招标方案组织实施。
鉴于老旧小区改造任务重、时间紧，为确保改造工程快速推进、保质保量完成，老旧小区改造项目以街道划分，各街道要明确年度改造计划，原则上一个街道每年度抽取一家施工单位，作为该街道经确认的年度改造计划项目的施工总承包单位，一家施工单位原则上承揽不超过两个街道的业务，按照成熟一个、推动一个的方式组织实施。在施工过程中，要本着“花小钱、办实事、节约实用”的原则，推进老旧小区改造提升工作。
单个改造小区建安工程费概算200万元以下的，设计单位出具扩初图后，各街道抓紧推动项目实施，并严格控制成本；单个改造小区建安工程费概算200万元以上（含200万元）的，设计单位出具施工图，建设（代建）单位委托代理机构编制工程量清单和预算书，并报区财政审核中心审核预算价，加上不可预见费后，作为项目控制价。
燃气、水务、供电和弱电（通信、有线电视）等管线改造工程由其管线单位负责改造。各管线单位应按照项目所在街道、代建单位的统筹协调，与其他改造工程同步设计、施工。
（三）竣工验收
项目完工后，经小区业主委员会或居民自治小组验收通过并签字确认后，由建设（代建）单位按照竣工验收程序，组织设计、施工、监理单位按规定进行竣工验收，做好工程结算报审和资料归档等工作，并移交管理。
十、长效机制
（一）推动成立自治主体。各街道要推动成立业主委员会或居民自治小组，完善组织队伍，完善社区服务，完善共建机制，实现“三完善”。对成立业主委员会或居民自治小组的，由区财政给予适当的奖励，具体奖励标准由区政府另行制定。
（二）建立健全物业管理。改造后，小区的维护管理应由业主自行负责。街道要鼓励、指导小区引入物业服务管理或建立自治管理，健全小区管理各项制度，严禁违章搭盖、从空中走线等行为，保障改造提升成果。
鼓励有条件的街道成立非营利性中介服务机构——如鹭江街道的“家园服务中心”，专门负责引导老旧小区成立居民自治小组、鼓励居民参与小区改造、帮忙居民自治小组对小区进行规范管理、代管小区自有资金等。
（三）健全维修资金归集机制。街道、社区要加强宣传指导，建立、归集房屋专项维修资金，包括首期专项维修资金和日常专项维修资金，为房屋后续维修提供资金保障。改造提升后引入物业服务管理或建立起自治管理的老旧小区，对其专项维修资金的建立、归集，区财政给予适当的奖励，具体奖励标准由区政府另行制定。
在不影响规划的前提下，可根据小区实际增设业主委员会活动用房、岗亭、收费停车场等可产生持续性收益的设施，作为公共收益，补充专项维修资金。
十一、组织保障
（一）强化组织领导。老旧小区改造提升，依托区指导委员会统一协调推进。区指导委员会负责协调解决实施过程中的问题；区财政、建设、市政园林、公安、交通等相关部门根据各自职责分工，做好老旧小区改造提升工作；各街道要成立相应工作领导机构及协调机构，建立健全工作机制，制定街道老旧小区改造提升工作实施方案，负责推动落实；供水、供电、供气、通信、有线电视等管线经营单位应指定专人负责，配合各街道协同设计、施工等。各街道可安排前期组织工作经费，用于入户调查、组织指导居民开展好改造提升工作，可采用政府购买服务的方式实施。
（二）严格任务考核。要加强对各街道各部门工作落实的巡查督查，建立健全考评制度，各单位要落实限期反馈制度，促进各项工作落到实处。改造完成后，区级按照年度改造提升计划，从改造户数、改造内容、改造标准、配套资金到位、长效管理机制建立情况等方面进行综合考核。
（三）加强资金监管。认识和把握“美丽厦门共同缔造”的内涵实质，充分发挥财政资金的杠杆作用，实施“以奖代补”，激发群众参与热情。老旧小区改造提升奖补资金要列入区、街道财政预算，财政、审计部门会同有关部门建立健全“以奖代补”资金监管机制，确保资金用到实处。
（四）加大宣传引导。加大宣传力度，扩大宣传覆盖面，全方位、多角度、宽领域宣传老旧小区改造提升的重要意义、方法步骤和改造成效，切实做到网络上有内容、电视上有图像、广播里有声音、报纸上有文章，做到家喻户晓，人人皆知，形成领导重视、社会支持、群众参与的浓厚氛围。
厦门市人民政府办公厅2016年5月4日印发
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