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《湖里区人民政府关于印发〈湖里区物业管理暂行办法〉的通知》
厦湖府〔2018〕45号
各街道办事处，区直各委、办、局，各有关单位：
经区政府研究同意，现将《湖里区物业管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
厦门市湖里区人民政府
2018年4月19日
湖里区物业管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《厦门市物业管理若干规定》、《厦门市物业管理若干规定实施细则》等有关法律、法规、规章，结合本区实际，制定本办法。
第二条 厦门市湖里区行政区域内的物.业管理活动适用本办法。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。因房屋征收补偿、与建设单位之间的商品房买卖等法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。
本办法所称使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。
本办法所称的物业管理，是指业主或建设单位通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
本办法所称的物业管理区域，是指根据经批准的项目规划用地范围，业主或建设单位通过选聘物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序所涉及的区域。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人。
第三条 业主（代表）大会是物业管理区域内物业管理事项的决策机构，有权依法决定选聘、解聘或者续聘物业服务企业等事项，有权依法选举业主委员会等。
业主委员会是业主（代表）大会决策的执行机构，业主委员会受业主（代表）大会委托作为主体与物业服务企业签订物业服务合同，负责物业管理区域内日常事务的具体执行，并接受全体业主监督。
物业服务企业应根据物业服务合同的约定，为业主提供物业服务。业主与业主委员会有权对物业服务企业的服务质量等提出意见。
第四条 物业管理应当坚持以人为本、业主主导、公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范、促进文明的原则，实行专业化企业服务与社区监督管理相结合。
第五条 区建设主管部门负责全区物业管理活动的监督管理工作，协调解决物业服务纠纷。
鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
区城乡规划、建设、国土、城市综合执法、司法、公安、民政、质监、环保、交通、物价、市场监督、市政园林、电力、水务、消防等行政主管部门应当按照法定职责，切实加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、社会文明、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。
第六条 各街道办事处应配备物业管理工作专职人员，负责本辖区内物业管理活动的指导协调和监督检查。
街道办事处是前期物业管理的监管主体，街道办事处有权在前期物业服务期间，代表业主（代表）大会监督物业服务企业利用共用部位及设施设备进行经营的情况。业主发现前期物业管理存在问题的，可直接向街道办事处反映。
街道办事处、社区居民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。
第七条 物业服务企业在前期物业管理过程中违反《前期物业服务合同》的约定，未履行职责时，街道办事处可向物业服务企业提出整改建议，并有权监督物业服务企业落实整改措施；若物业服务企业拒不整改，街道办事处有权将相关问题上报区建设主管部门，区建设主管部门可责令物业服务企业限期整改，若物业服务企业仍未整改，则区建设主管部门可依法对物业服务企业进行处罚。
第八条 物业服务企业应当遵守物业管理协会制定的行业自律规则，执行物业服务行业标准。
物业服务企业应当加强对其从业人员的业务、文明规范等培训，规范服务行为，提升服务水平。
物业服务企业不得干扰业主自治活动。未经业主（代表）大会、业主委员会书面委托，物业服务企业不得就业主共同管理事项擅自向业主征求意见。
物业服务企业应当协助和维护业主自治活动中的正常秩序，出现破坏业主自治活动议事秩序情形的，物业服务企业应当及时劝阻当事人，并保留证据，向有关部门报告。
第九条 物业服务企业应作为物业管理区域的生活垃圾分类投放管理责任人。
物业服务企业应当在所在物业服务区域开展生活垃圾分类宣传工作，引导小区居民分类投放生活垃圾，全力配合落实《厦门经济特区生活垃圾分类管理办法》。
物业服务企业发现生活垃圾投放不符合分类标准的，应当要求投放人按照规定重新分拣后再行投放；投放人拒不重新分拣的，物业服务企业应当报告区城市管理行政执法部门，并同时报告相关部门。
区政府相关部门应按照上述规定对物业服务企业的垃圾分类工作进行监管。
第十条 建立物业服务纠纷第三方调解机制，健全以街道办事处、社区居民委员会为主的网格化物业服务纠纷快速处理机制。发挥基层人民调解委员会的作用，依法维护物业服务企业和业主的合法权益。
第十一条 建立物业服务质量第三方评价制度。由街道办事处牵头，社区居民委员会负责组织，业主参与，委托物业管理协会定期对物业服务企业的服务质量进行评价，公布评价结果；建立物业服务企业诚信激励和失信惩戒机制，实行文明记录、积分制度，记入物业服务企业年度信用档案以及纳入本市社会信用信息共享平台。
第十二条 本管理办法涉及的建设单位、物业服务企业、业主（代表）大会、业主委员会、街道办事处以及社区居民委员会按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，应通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告以及管理规约、议事规则约定的其他方式（包括微信、短信、QQ群等便捷渠道）告知全体业主。发布主体应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。除有特别规定外，公示时间一般不应少于十日。
第二章 前期物业管理
第十三条 建设单位把房屋出售给各业主或交付给被拆迁安置人员前、在未召开业主（代表）大会选举产生业主委员会前或业主（代表）大会和业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效前，前期物业管理由建设单位负责。
物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。已交付使用的，因物业质量不合格发生的法律后果由建设单位承担。
前期物业管理阶段，建设单位应当监督物业服务企业履行前期物业服务合同。
第十四条 前期物业服务合同期限一般不超过三年。前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的，需重新签订物业服务合同；业委会成立后，应召开业主大会选聘物业服务企业。
业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。
第十五条 建设单位依法依规通过招标、投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同及建设单位与被拆迁人签订拆迁安置合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。
前期物业服务合同中应当载明下列内容：
（一）物业的基本情况；
（二）物业服务事项和服务标准；
（三）物业服务费的标准和收取办法；
（四）业主和物业服务企业的权利义务；
（五）对物业服务投诉的处理；
（六）物业服务用房（含业主委员会议事活动用房）的面积和位置；
（七）共用部位、共用设施设备清册；
（八）业主共有资金专用账户的设立、查询方式，以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及使用分配办法；
（九）争议处理方式、违约责任和合同解除的条件；
（十）与前期物业服务有关的其他事项。
前期物业服务事项主要包括下列内容：
（一）物业建筑、共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；
（二）地下停车库、电梯、变配电房、发电机房、消控中心的防洪防涝管理；
（三）公共场地及共用设施设备等的经营管理及收益分配；
（四）物业管理区域内安全防范、环境卫生、垃圾分类、绿化、公共秩序、停车管理；
（五）物业装饰装修管理；
（六）物业档案资料管理。
第十六条 临时管理规约由建设单位制定，物业买受人在购房时或被拆迁安置人员在接收房屋时签订。
临时管理规约中应当载明下列事项：
（一）业主定期缴纳物业服务费用的义务；
（二）业主对房屋使用以及出租等规定；
（三）建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务；
（四）建设单位更换前期物业服务企业的条件；
（五）共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式；
（六）与住宅物业管理有关的其他事项。
临时管理规约应按规定进行备案。
首次业主（代表）大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。
第十七条 物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房应分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。
物业管理区域内其他可利用的公共区域，应优先用于为业主提供公共服务。
第十八条 建设单位提供的物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、网络、通风、采光等基本使用功能和条件。
第十九条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
正常使用条件下，住宅物业保修期限为：
（一）屋面防水工程不低于5年；
（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
（五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
第二十条 物业服务企业应当对每个物业管理区域设立单独的业主共有资金专用账户，并定期公布业主共有资金专用账户收支情况，每半年一次，每次公示日期不得少于十日。
业主（代表）大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户十五日内，物业服务企业应撤销业主共有资金专用账户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。
业主（代表）大会或者业主委员会有权对前期物业服务企业管理业主共有资金专用账户进行审计，物业服务企业应予以配合。拒不配合的，街道办事处应责令其配合，并限期提交相关资料。
第二十一条 前期物业服务企业依法利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的，应当依据合同约定或法律法规规定，将扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入，自收到之日起三十日内存入业主共有资金专用账户。
第二十二条 已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由街道办事处协调处理。评估结果在一年内有效，并向全体业主公告，同时向区建设主管部门备案。
若建设单位拒绝开展第三方评估的，前款所述业主可通过社区居民委员会向街道办事处申请聘请第三方评估机构对物业服务企业的履约情况进行评估，评估所产生的相关费用由建设单位支付。
经评估，物业服务不符合履约标准的，建设单位应按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改；逾期不整改的，建设单位应当向区建设主管部门书面报告，由区建设主管部门录入物业服务企业信用档案，并向社会公示。
建设单位既不更换物业服务企业，也不限期整改的，街道办事处应责令其改正，必要时列入向社会公示的警示名单。
第二十三条 已竣工未出售房屋的物业服务费由建设单位承担；出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照前期物业服务合同明确的物业服务收费标准承担。物业买受人无正当理由拒绝接收物业的，物业买受人应于收到交付物业通知之日的次月承担物业服务费用。
第二十四条 建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同或与被拆迁安置人员签订的拆迁安置合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
第二十五条 物业服务企业承接物业前，应当按照合同约定，与建设单位共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位及设施设备进行检查和验收。检查验收时，应有业主代表、物业所在地社区居委会、街道办事处参加，对承接、查验过程进行第三方监督。
建设单位应当按照国务院《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关规定在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料：
（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）环境影响评价报告及审批、验收等环境保护资料；
（三）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；
（六）物业及配套设施的产权清单；
（七）物业服务用房的清单；
（八）业主名册；
（九）物业服务所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体期限，最长不超过十日。
物业承接查验发现共用部位、共用设施设备不符合规定或约定要求的，建设单位应当整改，并组织物业服务企业复验。物业服务企业应当自物业交接后三十日内，向物业所在地街道办事处和区建设主管部门办理备案手续，并在物业管理区域内公示公告。
第二十六条 承接查验记录需有建设单位、物业服务企业、第三方代表签字确认，查验记录允许业主查阅。
物业承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。
物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
业主（代表）大会成立、选举产生业主委员会的，前期物业服务企业应当向业主委员会备存承接查验相关资料并在物业管理区域内公示公告。
第三章 物业服务
第二十七条 鼓励业主（代表）大会通过统一的招投标平台或交易中心选聘物业服务企业。
第二十八条 业主（代表）大会对选聘物业服务企业享有充分自主权，业主（代表）大会选聘物业服务企业的，以下事项由业主（代表）大会依法决定：
（一）是否通过对原物业服务企业的续聘方案；
（二）是否通过业主委员会编制的招标文件；
（三）是否进入统一平台或交易中心进行物业管理招投标活动；
（四）是否委托招标代理机构进行物业管理招投标活动；
（五）如不需要进入统一平台或交易中心进行物业管理招投标的，确定如何选聘物业公司的方案。
第二十九条 业主（代表）大会决定不通过统一平台或交易中心进行物业管理招投标的，可从优质物业服务企业名录中选取备选企业，一般不少于三家。
业主（代表）大会选聘物业服务企业，对于备选企业的基本情况，包括服务案例、社会评价、基本收费、负责人资质等重要信息应当予以收集和公示，公示时间不得少于七日。
第三十条 选聘物业管理企业需要业主投票的，应由物业所在地社区居民委员会工作人员、街道办事处人员或者委托公证处进行监票并及时公布。投票结果公示时间不得少于七日。
第三十一条 物业服务合同应当载明下列内容：
（一）物业共用部位共用设施设备的使用、管理和维护以及地下停车库、电梯、变配电房、发电机房、消控中心的防洪防涝管理；
（二）绿化养护；
（三）环卫保洁，生活垃圾分类投放；
（四）公共秩序维护；
（五）安全防范；
（六）车辆停放管理；
（七）共用部位及共用设施设备经营管理及收益分配；
（八）物业使用中对禁止性行为的管理措施；
（九）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；
（十）物业档案资料保管；
（十一）物业服务的收费方式、标准；
（十二）争议处理方式；
（十三）违约责任；
（十四）其他约定的事项。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日日内，将物业服务合同报区建设主管部门备案，区建设主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、社区居民委员会。
第三十二条 业主（代表）大会或业主委员会可以委托第三方评估机构对物业服务企业履约情况开展评估，并向全体业主公布评估结果。物业服务企业应当配合评估活动。
第三十三条 物业服务包括各专项服务。物业服务企业可将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位。
未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将专项服务委托给专业性服务机构。
第三十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内予以公示：
（一）物业服务企业的相关证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；
（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；
（三）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案、日常维修所对应的维修合同、付款依据等；
（四）业主缴纳物业服务费用、公共水电分摊费用、停车费、燃气费等其他费用情况，住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益；
（五）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；
（六）其他应当公示的信息。
物业服务企业应当将业主委员会委员、候补委员缴纳物业服务费、水电气费、停车费、物业专项维修资金等缴费情况，每年向全体业主公布一次。
第三十五条 物业服务企业应完善信息公示和备案制度。除法律法规规定应当公示和备案的资料外，物业服务企业针对物业服务管理的建议意见、与业主委员会来往书面函件等材料均可以公示和备案。
第三十六条 物业服务企业应当严格遵守法律法规及物业服务合同的约定，提供相应的服务，并不得有下列行为：
（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准；
（二）未经法定程序提高物业服务收费标准；
（三）未经业主（代表）大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产；
（四）未经业主（代表）大会同意或者物业服务合同中无相关约定，将物业服务、公共水电分摊、车辆停放等费用捆绑收费。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，造成业主损失的，应当承担相应的法律责任。
第三十七条 业主应当按照物业服务合同约定及时足额缴纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。物业使用人不缴纳物业服务费用的，由业主承担。
物业所有权发生转移时，原业主应当结清物业服务及水电公摊等相关费用。
第三十八条 业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期缴纳；逾期不缴纳的，物业服务企业可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。
第三十九条 物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。专业经营单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订书面委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订书面委托协议的，由专业经营单位自行负责相关工作。
管理规约对公共水电费用分摊方式有约定的，专业经营单位可以按照其约定将公共水电费用分摊到每一户业主。业主应当按时缴纳公共水电分摊费用。
专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。
第四十条 解聘和续聘物业服务企业应当由业主（代表）大会决定。
物业服务合同期限届满前六十日，业主（代表）大会依据法律法规决定续聘或者另聘物业服务企业，业主委员会应将决定书面告知物业服务企业。决定续聘的，应当由业主委员会与物业服务企业重新签订物业服务合同；决定不续聘的，应重新公开选聘物业服务企业，以书面形式通知该物业服务企业，并在物业管理区域内公告全体业主。
第四十一条 物业服务企业决定在物业服务合同期满后退出的，应于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应在物业服务合同期限届满六十日前书面告知业主、业主委员会、区建设主管部门、街道办事处。
对没有成立业主委员会的，物业服务企业应当以书面形式报告区建设主管部门。区建设主管部门应当将物业服务合同备案情况、企业退出等情况及时通报物业服务项目所在街道办事处。
物业服务合同终止前，物业服务企业不得擅自停止服务。
第四十二条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
业主（代表）大会决定解聘物业服务企业的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前六十日告知业主。
第四十三条 物业服务合同终止或者业主（代表）大会不再接受事实服务，物业服务企业应当在合同终止之日或者业主（代表）大会作出决定之日起最长不超过六十日撤出物业管理区域的物业服务人员，退出物业管理区域。
物业服务企业应当在退出物业管理区域前与业主委员会或其指定的物业服务企业完成交接义务：
（一）移交现有法律法规规定的相关资料；
（二）电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；
（三）物业管理用房、业主共用的场地和设施设备资料；
（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备资料；
（五）物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料；
（六）利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、预收的物业服务费用、公共水电分摊费用缴纳记录等资料；
（七）本办法第二十五条所规定的应移交的资料（物业承接查验）；
（八）其他应当移交的资料；
（九）清退预收、代收未缴的有关费用。
物业服务企业未按前款规定期限移交或移交不完整的，区建设主管部门、街道办事处应责令其限期移交。逾期不改正的，列入向社会公布的警示名单。
物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。
物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁。区建设主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助；有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。
第四十四条 物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处备案。物业服务企业与业主委员会可以聘请第三方评估机构协助现场查验。
电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。
第四章 物业的使用与维护
第四十五条 物业管理区域内的下列附属设施设备和共用部位归全体业主所有：
（一）物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业服务用房；
（二）建设单位在出售物业时书面承诺归全体业主所有的其他设施设备。
物业管理区域内按照规划配建的公共道路、公共绿地以及其他公共场地使用权属全体业主。
任何组织和个人不得占用物业管理区域内的公共场地、共用部位及共用设施设备。
在物业管理区域内开挖、埋设或者维修供电、给排水、排污、燃气、电信等管道管线，除抢修等紧急情况外，应当与业主委员会及物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项，签订协议后方可施工，并就协议内容及其履行情况在物业管理区域内进行公示。
第四十六条 业主、使用人应当遵守法律法规的有关规定和临时管理规约、管理规约的规定及业主（代表）大会或业主委员会的决议，按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通风、通行、采光、维修、消防、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系，不得损害公共利益和他人合法权益。
第四十七条 业主、使用人使用房屋不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；
（三）各类保安门、窗、栅等安装超出外墙立面或占用公用部位；
（四）其他从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。
第四十八条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地；
（二）损毁树木、园林；
（三）占用通道等共用场地；
（四）乱抛乱堆垃圾、杂物；
（五）违反规定饲养家禽、宠物；
（六）堆放杂物以及易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道或消防登高面等消防场地；
（九）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第四十九条 业主或者使用人装修房屋的，应当在开工前书面告知物业服务企业。业主应当与物业服务企业签订装修管理服务协议，对装修房屋的时间、内容、垃圾处理、噪音控制以及电梯等共用设施设备的保护管理等事项和违约责任进行约定，明确房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项。
业主或者使用人装修房屋，应当遵守装修房屋有关规定和临时管理规约。房屋装修过程中，损坏共用设施设备、污染共用部位的，由业主或使用人负责修复、保洁、恢复原状；业主、使用人不修复、保洁、恢复原状的，由物业服务企业代为修复、保洁、恢复原状，所需费用从装修保证金中抵扣；不足部分由业主、使用人承担。
业主或使用人装饰装修房屋过程中产生的装修垃圾，由业主、使用人负责清理。委托物业服务企业清理的，业主或使用人应当按约定支付清理的费用。
第五十条 物业服务企业发现业主或者使用人在物业使用、装饰装修过程中，侵占共用部位及设施设备等违反国家有关规定以及临时管理规约的，应当予以劝阻、制止。
物业服务企业对所服务的区域负有促进社会文明的责任，应对社会文明进行宣导；对其服务区域内的不文明行为以及对违反临时管理规约的行为应当予以劝阻、制止；对违反国家有关规定的行为，应当在二十四小时内报告有关行政主管部门。
相关行政主管部门接到报告后，应当在法律法规规定的期限内调查、核实、处理，并将查处情况书面通知业主委员会和物业服务企业。
第五十一条 物业服务企业应当按照法律法规规定和物业服务合同约定，做好物业管理区域内的公共安全防范工作，发现隐患应当及时排除。发生公共安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向业主委员会和有关行政主管部门报告，并协助做好救助工作。
第五十二条 业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中，对物业服务费用的缴纳事宜作出约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人或者买受人相关资料（包括姓名、联系电话、身份证复印件、租赁合同复印件等）、出租期限及物业服务费用的缴纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。
第五十三条 业主（代表）大会可以将物业共用部位、共用设施设备委托给物业服务企业进行经营管理，并委托物业服务企业收取经营性收入，所得收益双方按合同约定或法律法规规定比例进行分配。
物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后，按照相关规定办理手续。
业主（代表）大会所取得的收益应优先用于补充物业管理区域的专项维修资金，也可以按照业主（代表）大会决定使用。
第五十四条 物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共有部位、共有设施设备所产生的公共收益以及专项维修资金收支情况，应当予以公布，每半年公布一次，每次不少于十日。
业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主决定或者业主委员会要求对上述情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
如物业服务企业不予配合的，街道办事处应责令其配合，并限期提交相应材料。
第五十五条 车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，由业主（代表）大会决定。物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。
业主（代表）大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以由业主委员会委托物业服务企业收取，并向物业服务企业支付代收酬金。场地使用费属于全体业主所有。
物业服务企业应履行停车管理职责。有车位（车库）的业主，应按其车位（车库）面积计算，向物业服务企业支付物业服务费；无车位（车库）的业主占用物业管理区域业主共有的道路或者其他公共场地停放机动车辆的，应支付场地使用费。
物业管理区域机动车、非机动车位不足时，需要占用停放机动车辆的，在确保消防通道和道路畅通，且不违反相关行政法规的情况下，经业主（代表）大会同意，可委托物业服务企业在业主共有道路或者其他公共场地划定新的机动车、非机动车位。
第五十六条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金。专项维修资金包括首期专项维修资金和日常专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有。
专项维修资金的管理和使用应当遵循专户存储、专款专用、公开透明、业主决策、政府监督的原则。物业管理区域共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用情况应当在专项维修资金拨付前进行公示。
建设单位应当按照相关规定，将首期专项维修资金一次性足额交存至专项维修资金专户。
日常专项维修资金由业主按照规定缴纳，存入专项维修资金专户。具体缴纳标准依照厦门市人民政府制定的标准执行。
第五十七条 建设单位出售新建物业前，应当制定物业管理区域内的专项维修资金使用方案并作为商品房买卖合同的附件。购房人签订购房合同时，未对专项维修资金使用方案提出意见，即视为同意该专项维修资金使用方案。
前期物业服务期间，专项维修资金具体使用按专项维修资金使用方案执行。业主（代表）大会、业主委员会成立后，可以重新制定专项维修资金使用方案。
第五十八条 已成立业主委员会且在有效期内的，业主委员会应当对本物业管理区域内专项维修资金使用方案、使用金额、业主的书面签名等事项予以审核确认；未成立业主委员会或业主委员会不在有效期内的，由物业所在地社区居民委员会代为确认。
第五十九条 专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，相关业主接到通知后应当及时续交，未能及时续交的由业主委员会督促其续交。
第六十条 使用专项维修资金应当具备下列条件：
（一）物业共用部位、共用设施设备保修期已满；
（二）维修项目符合专项维修资金使用范围；
（三）法律、法规或者业主（代表）大会规定的其他条件。
第六十一条 专项维修资金使用报告由相关业主或者物业服务企业向业主委员会提出。
物业共用部分、共用设施需要维修、更新和改造的，业主（代表）大会成立前，经专项维修资金列支范围内二分之一以上业主通过；业主（代表）大会成立后，按照业主（代表）大会依法通过的使用方案执行；属紧急情况的，可以由业主委员会决定。
第六十二条 专项维修资金的使用接受业主和有关行政部门的监督。
代管专项维修资金的单位，应当定期公布专项维修资金的收支情况，并接受业主监督。
利害关系人有权查询专项维修资金的缴交情况。
第六十三条 物业在保修期内出现质量问题的，由建设单位依法负责维修。
建设单位拒不履行保修义务的，相关业主或业主委员会可向区建设主管部门反映情况，区建设主管部门责令建设单位履行保修义务，若建设单位仍拒绝履行的，区建设主管部门依法予以处理。
第六十四条 发生以下危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当及时通知业主委员会或者相关业主，并立即组织维修、更新或者采取应急防范措施。
（一）屋顶、外墙出现严重渗漏；
（二）电梯出现故障，不能正常使用；
（三）高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水；
（四）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或存在脱落危险；
（五）共用给排水设施设备不能正常使用；
（六）消防、安防等建筑智能化系统未设置或出现故障，不能正常使用；
（七）因台风、洪水等自然原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏；
（八）根据公安、消防、气象、特种设备、物业管理等行政主管部门限期整改要求，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造或对建筑外墙进行清洗；
（九）物业共用部位、共用设施设备存在其它安全隐患，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造。
（十）按照有关法律、法规、规章及强制性技术标准规定，需对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造。
物业出现法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修养护的情形时，业主或者物业服务企业应当进行维修养护。
第六十五条 物业服务企业已垫付的物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用，从专项维修资金列支。
物业服务企业应当将紧急情况下，物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造情况及住宅专项维修资金申请、使用情况，在物业管理区域内公示五日。
第六十六条 物业服务企业应完善日常维修制度，在物业服务合同中约定物业服务企业自主决定使用日常专项维修金的额度和方法，并接受全体业主和业主委员会的监督。
第六十七条 鼓励物业管理企业建立自己的供应商名录及市场价格动态目录，日常维修可以从供应商名录中选取，参照市场价格，及时高效完成日常维修工作，名录应向业主公开并接受监督。
第六十八条 区建设主管部门可以按照公开、自愿、择优的原则，选取物业服务企业建立应急服务企业预选库。有下列情况之一的，可以由街道办事处组织，以抽签形式在应急服务企业预选库中选取一家物业服务企业提供保洁、保安等基本服务：
（一）合同期未满，物业服务企业突然退出，出现管理真空的；
（二）合同期满后，物业服务企业退出，还未成立业主委员会的；
（三）原物业服务企业退出后，业主委员会同意选用应急服务企业的。
应急物业服务合同具体期限由街道办事处和物业服务企业约定，最长不超过六个月。物业服务标准和收费参照原物业服务企业执行。
第五章 物业纠纷解决
第六十九条 物业纠纷解决应当遵循下列原则：
（一）自愿、公平、诚实、信用；
（二）遵守法律、法规强制性规定和社会公序良俗；
（三）不损害社会公共利益和第三人合法权益；
（四）尊重当事人意愿，依法保障诉权；
（五）坚持预防为主，防止矛盾纠纷激化。
第七十条 街道办事处应当依法履行物业矛盾纠纷预防化解的职责。
社区居民委员会应当提高社区自治、风险预防和治理能力，及时有效地化解物业管理纠纷。充分利用行政、司法、调解、保险、鉴定等机构的资源，大力推动区级物业纠纷一站式纠纷解决服务平台的建立，加强物业管理矛盾纠纷预防和化解能力建设。
工会、妇联、共青团以及其他有关组织依据各自职责，共同做好社区物业矛盾纠纷化解工作。
鼓励在小区内设立人民调解机构，鼓励社会力量依法提供公益性的服务，解决物业矛盾纠纷，宣传多元化纠纷解决理念，提供纠纷解决信息服务，引导当事人运用法治方式化解矛盾纠纷。
第七十一条 物业矛盾纠纷各方当事人可以自主选择下列途径解决纠纷：
（一）协商和解；
（二）人民调解、行业调解以及其他具有调解职能的组织和个人调解；
（三）行政调解、行政指导、行政裁决、行政复议以及行政机关处理纠纷的其他方式；
（四）仲裁；
（五）诉讼；
（六）法律、法规规定或者当事人认可的其他方式。
鼓励纠纷双方优先选择成本较低、对抗性较弱、利于修复关系的非诉讼方式解决纠纷；鼓励通过先行协商、第三方协调等方式，达成和解协议。
第七十二条 调解组织、调解人员在物业纠纷调解过程中，可以邀请相关部门、组织、人大代表、政协委员以及其他人员参与调解。对疑难复杂、专业性强的纠纷，可以邀请相关领域专家参与调解。
第七十三条 物业纠纷双方当事人可以委托律师、相关专家或者其他人员参与协商。
当事人在协商过程中，可以申请相关行政主管部门、调解组织帮助进行协调，也可以就有关事宜进行咨询。
第六章 监督和责任
第七十四条 建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题。物业管理联席会议的召集及具体工作由街道办事处负责。
第七十五条 建设单位不履行前期物业管理职责或者损害业主权益的，街道办事处应责令其改正，必要时列入向社会公布的警示名单。
第七十六条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的，经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，应录入物业服务企业信用档案。
第七十七条 相关行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会及其工作人员在物业管理行政监管中不履行职责或者不正确履行职责的，应依法追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第七十八条 物业服务企业及相关从业人员有违反本规定的行为，应承担行政法律责任的，作为不良行为记录载入信用信息档案。
第七十九条 物业服务企业未履行有关报告义务的，或明知有关违法建设和破坏行为而不予制止或者报告的，由物业管理协会根据行业自律相关规定予以惩戒。
第八十条 区物价部门协同其他部门共同查处、打击恶意压低物业收费的行为，并按照规定进行严惩。
第八十一条 违反本办法规定的，按《物业管理条例》、《厦门市物业管理若干规定》、《厦门经济特区生活垃圾分类管理办法》、《厦门经济特区促进社会文明若干规定》等相关法律法规规定予以处罚。
第八十二条 物业服务企业违反本办法第三十一条第二款的，由区建设主管部门责令限期改正；逾期不改的，可以处以五千元的罚款。
物业服务企业应对生活垃圾分类投放工作进行宣传、指导，对不符合分类投放要求的行为予以劝告、制止，及时制止翻拣、混合已分类投放的生活垃圾的行为，将分类投放的生活垃圾分类收集到垃圾收集点、清洁楼或者交由有资质的单位收集。如违反上述规定的，区城市管理行政执法部门应责令限期改正；逾期未改正的，处以一万元以上五万元以下罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以单位罚款数额百分之十罚款。
第七章 附 则
第八十三条 本办法施行前已经实行物业管理的住宅区，应当按照本办法的规定进行规范。
本办法施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅区，可参照本办法规定逐步实行物业管理。
第八十四条 业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。
第八十五条 本办法由厦门市湖里区建设主管部门负责解释。
第八十六条 本办法自2018年5月1日起施行。
厦门市湖里区人民政府办公室2018年4月19日印发
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