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《成都市人民政府办公厅关于进一步做好全市物业管理工作的意见》
成办发〔2012〕11号
各区（市）县政府，市政府有关部门：
为认真贯彻落实《成都市物业管理条例》（以下简称《条例》），规范我市物业管理工作，充分发挥物业管理在改善人居环境、强化城市管理及城乡环境综合整治中的积极作用，夯实社会管理基础，创建宜人环境，构建和谐社会，现就进一步做好我市物业管理工作，提出如下意见。
一、总体目标
（一）2012年，全市建立服务规范、管理有序、环境优良、和谐文明的物业管理长效机制，中心城区社区（院落）物业管理基本实现规范化，全市100户以上农民集中居住区物业管理规范化建设达标率60%，基本实现城乡物业管理全覆盖。
（二）2013年，全市基本实现物业管理区域行政监管职责得到落实、社会基层治理明显加强、业主民主管理进一步优化、物业服务水平全面提升。
二、加强业主大会建设
（一）明确推进主体。各区（市）县政府和成都高新区管委会要将业主大会建设及其业主委员会工作纳入社区管理和基层民主建设的工作内容，明确街道办事处（乡、镇政府）的工作职责，落实工作机构和人员，加强政策法规宣传，组织推进物业管理区域业主大会建设。房管部门要加强业主大会及其业主委员会工作指导，促进物业管理活动依法、有序开展。
（二）明确工作任务。各区（市）县政府和成都高新区管委会要按照“应建尽建”的要求，对符合业主大会设立条件的建筑区划，督促街道办事处（乡、镇政府）组织业主依法设立业主大会，并指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。
（三）建立目标考核机制。各区（市）县政府和成都高新区管委会要将物业管理工作纳入目标管理，建立以街道办事处（乡、镇政府）为主要对象的工作目标年度考核机制，加大工作力度，确保业主大会设立率2012年达60%，2013年达80%。市目标督查部门要会同市房管部门加强对目标任务落实情况的督查和管理。
三、加强安全监管和社会治安综合治理
（一）加强房屋结构安全监管。房管部门要依法履行监督管理职责，对物业管理区域房屋结构安全实施严格管理；监督物业服务机构严格按照规定对违法违规行为进行劝阻、制止和报告。
（二）预防和处理违法建设行为。市规划部门负责加强对锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区物业管理区域内的违法建设行为的有效预防和处理。
对物业管理区域违法建设、违法改变房屋用途及侵占公共场地等行为，由物业服务机构、业主委员会或相关业主向规划部门报告，同时书面告知当地街道办事处；规划部门应及时依法查处。
对尚未依法整改违法行为的单位和个人，由规划部门书面告知房管、工商、民政部门，暂缓办理房屋产权转移登记、房屋租赁备案登记、房屋抵押登记、工商企业（含个体工商户）注册登记和社会组织登记。其他区（市）县和成都高新区物业管理区域内的违法建设行为，由其他区（市）县政府和成都高新区管委会负责预防和查处。
（三）加强社会治安综合治理。房管部门要加强物业管理区域内房屋租赁市场监管。公安部门要加强物业管理区域内流动人口的管理，指导、督促物业服务机构加强物业管理区域内安全防范工作，消除各类治安安全隐患。各区（市）县政府和成都高新区管委会要在人防、技防、物防、消防经费方面给予保障。对安全隐患整改不力，发生重大社会治安案件、重大刑事案件以及重大安全事故的，房管部门要对相关物业服务企业依法撤销资质。
四、加强物业管理区域基层民主管理
（一）加强社区组织建设。市民政部门要指导各区（市）县民政部门设立便于实施物业管理的居民自治单元，夯实社会基层治理基础。在符合社区建设相关条件的区域设立社区，选举居（村）民委员会；居民户数达不到一定规模不便于设立社区的，按照居民小组尽量与物业管理区域相一致的原则，建立居（村）民小组。居（村）民委员会成员、居（村）民小组组长为物业管理区域业主的，可推荐为业主委员会委员候选人参加选举。
（二）强化物业管理区域业主民主管理。街道办事处（乡、镇政府）要指导辖区内业主委员会按照市房管部门制定的管理规约示范文本，制定物业管理区域内的管理规约，强化业主民主管理意识。业主委员会应依法开展工作；业主委员会工作经费按《条例》规定筹集，具体费用标准由业主大会决定或在管理规约中明确规定。
（三）建立三级纠纷调解体系。各区（市）县政府和成都高新区管委会要建立和完善社区、街道（乡镇）、区（市）县三级物业管理纠纷调解体系，将物业管理矛盾纠纷化解在基层。市司法部门指导建立健全覆盖物业管理区域的人民调解制度，充分发挥人民调解在预防和化解物业管理矛盾纠纷中的积极作用。
五、强化物业服务机构行政监管
（一）建立辖区沟通协调机制。街道办事处（乡、镇政府）要建立有社区居委会、业主委员会、物业服务机构等参加的社区物业管理联席会议制度，加强沟通、及时解决辖区内的物业管理矛盾和问题。
（二）建立属地检查通报制度。市房管部门要指导区（市）县房管部门加强对物业服务机构服务质量的日常监督检查，并征求规划、公安、工商等相关部门及街道办事处（乡、镇政府）、社区居委会的意见，定期组织物业服务满意度调查；将有关方面的评价意见纳入物业服务机构的资质管理、项目招投标、行业评优、信用等级评估等体系。
（三）加强物业服务活动监督。市房管部门、各区（市）县政府和成都高新区管委会要加强房屋专项维修资金的使用管理，提高工作效率。房管部门负责监督指导物业服务机构将其依法利用共用部位、共用设施设备开展经营所得收入的分配、使用情况在物业管理区域内定期公布。
（四）加强从业人员执业行为监管。市房管部门要建立物业服务从业人员信用档案，通过建立健全执业名册等制度，进一步加强对全市物业服务机构及其从业人员执业行为的监督管理。
（五）依法维护市场秩序。市房管部门要充分发挥区（市）县房管部门的监督管理作用，切实做好物业服务企业资质审核，加强资质条件保持及从业行为的日常监管；建立完善全市统一、竞争有序的物业服务招投标管理体制，进一步加强物业服务市场监管，严格查处违法违规行为。
六、优化物业服务行业发展环境
（一）制定物业服务等级标准。市房管部门牵头研究制定物业服务等级标准，使物业服务费用可按物业类型、企业资质、市场环境、业主服务需求和物价指数等因素的变化有序调整。
（二）建立质价相符的定价机制。市发改部门牵头、房管部门配合，负责研究建立城乡统筹、科学合理的物业服务定价机制，进一步提高物业服务的市场化水平。住宅物业实行等级服务收费；商品住宅（不含别墅）前期物业服务收费及保障性住房的物业服务收费实行政府指导价，指导价标准由价格主管部门会同房管部门定期公布。前期物业服务合同期限内调整物业服务费用标准的，应当符合调价程序规定。商品住宅（含别墅）在业主委员会成立后由业主委员会与物业服务机构协商确定物业服务收费标准。
（三）将物业服务行业纳入现代服务业管理。市商务、房管等相关部门将物业服务行业纳入现代服务业管理，进一步优化物业服务行业发展环境。
（四）制定政府财政扶持政策。市房管、商务、财政部门要研究制定鼓励和扶持物业服务机构做大做强和行业规范服务等扶持政策。支持物业服务机构组建行业协会，开展行业服务标准制定、行业统计检测等工作。
七、加强社区（院落）改造和物业管理
（一）完善社区（院落）公共设施配套。各区（市）县政府和成都高新区管委会要将社区（院落）改造纳入本区域经济社会发展计划，完善社区（院落）基础设施和公共服务设施的配套，改善社区（院落）的人居环境质量，着力提升社区（院落）形象。
（二）加强社区（院落）物业管理。各区（市）县政府和成都高新区管委会要积极推行物业服务其他管理人制度，解决“无物管、无门卫、无管理组织”的突出问题，进一步规范社区（院落）的物业管理。
（三）探索建立社区（院落）长效管理机制。各区（市）县政府和成都高新区管委会要探索建立社区（院落）的共用部位、共用设施设备专项维修资金及公共设施配套建设资金等，构建社区（院落）长效管理机制。
本意见所指物业服务机构是依法具有资质证书的物业服务企业和取得名录证书的物业服务其他管理人。
各区（市）县政府和成都高新区管委会可以依据本意见，制定实施细则。
本意见由市房管局负责解释。
本意见自印发之日起30日后施行，有效期5年。
二○一二年三月二十二日
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