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《南京市人民政府办公厅关于进一步加强全市老旧小区管理工作的通知》
宁政办发〔2017〕215号
各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
为贯彻落实党的十九大精神，根据《南京市住宅物业管理条例》《关于印发南京市棚户区改造和老旧小区整治行动计划的通知》（宁委办发〔2016〕19号），围绕提高保障和改善民生水平的总体目标，抓住群众最关心最直接最现实的问题，进一步加强我市老旧小区综合管理工作，完善体制机制，实现小区有人管、管得好、可持续的目标，切实增强老旧小区群众获得感、幸福感和安全感，经市政府同意，现将有关事项通知如下：
一、加强组织领导，明确职责分工
（一）市政府建立全市住宅小区物业管理联席会议制度，由分管市长牵头召集，房产、建设、规划、民政、城管、公安、质监、物价、人防、环保、安监、水务等各有关部门和各区政府参加，负责制定全市物业管理工作和老旧小区管理政策规划，分解目标任务，界定职责分工，重点研究解决老旧小区管理中存在的问题。
（二）各区政府作为老旧小区管理的责任主体，按照属地管理原则，负责辖区范围内老旧小区管理工作的组织领导，建立目标管理和绩效考核体系，并根据实际制定本区老旧小区管理的具体政策，落实区级专项资金，进一步充实基层工作队伍，建立完善相应工作机制和保障措施，持续改善和加强老旧小区综合管理工作。
（三）市房产局负责研究全市老旧小区管理工作的相关政策，制定分类管理的标准及考核体系，坚持问题导向，有针对性地研究老旧小区管理问题的解决措施。市政府法制办依据《南京市联合执法工作规则》，指导和监督房产、建设、规划、民政、城管、公安、质监、物价、人防、环保、安监、水务等有关部门开展联合执法工作，推进各部门执法力量进小区，形成执法工作合力。市财政局负责市级老旧小区管理专项资金的筹集和拨付。
二、完善管理体制，健全运行机制
（四）构建老旧小区管理新机制。推进落实老旧小区属地管理长效长态，将老旧小区管理纳入社区综合管理和公共服务范畴，作为基层社区治理的重要内容，推动形成街道、社区靠前指导、一线工作的老旧小区管理工作格局。建立健全街道办事处、社区两级物业管理联席会议制度，积极处置、解决老旧小区管理重大问题；及时依法成立老旧小区物业管理委员会，履行制定服务标准、监督管理机构的职责，解决小区管理主体缺位的问题；街道办事处、社区居民委员会应加强对物业管理委员会成员人选的把关，确保有公益心、有工作能力、有工作时间的居民群众加入物业管理委员会，完善居民民主协商议事机制。
（五）充实基层工作力量。各区政府和街道办事处要强化老旧小区管理的属地责任，加强基层工作机构和队伍建设，在既有编制人员内统筹安排，结合物业管理工作和社区综合治理工作落实工作人员，强化工作力量。
1．有条件的区物业管理行政主管部门宜配备5－7名物业管理工作人员，主要负责行业监督管理、专项资金管理和矛盾纠纷调处等工作（对任务重、有条件的区，鼓励设立具有独立法人资格的物业管理中心）。
2．有条件的街道办事处宜专门配备街道分管副主任，加强物业管理和老旧小区管理工作。对辖区住宅小区数量在100个以上的街道，宜配备5名以上物业管理工作人员。对辖区住宅小区数量在100个以下的街道，宜配备3—5名物业管理工作人员。街道物业管理工作人员主要负责对业主组织的监督指导、矛盾纠纷调处及综合协调工作。
3．各社区宜配备1－2名专职物业管理辅导员。
（六）组建公益性物业服务企业。各区政府和街道办事处对公益性物业服务企业提供政策、资金等适当扶持，因地制宜开展工作，通过新建、重组、引进等方式，建立一批公益性物业服务企业。物业服务企业接受区政府或街道办事处委托，按照“注重公益、服务专业、有偿低价”的原则，重点针对市场失灵、自治失效、管理失序的老旧小区提供居民群众迫切需要的基本物业管理和准公共服务，着力解决部分老旧小区管理不善、服务不优、群众不满意的问题。
（七）优化提升街道“两站一中心”建设水平。各区政府和街道办事处要强化“两站一中心”队伍建设，加大配置投入，进一步优化提升机构职能:
1．加强物业管理矛盾调解站建设。主要负责调解辖区物业管理矛盾纠纷，相关工作纳入街道办事处大调解工作序列，接受司法、房产（住建）部门业务指导。
2．加强应急维修服务站建设。提倡各街道办事处成立公益性物业服务企业，为辖区内居民提供应急维修服务，解决居民房屋使用中的急难愁问题。各街道办事处也可通过新建、加盟、引进等方式，建立应急维修服务队伍，开展相关应急维修服务。
3．加强街道物业服务中心建设。鼓励各街道办事处设立独立的街道物业管理中心（科），也可根据有利工作和职能相近原则，与民政、综治等条口合并。街道物业服务中心作为街道办事处依法履职的工作抓手，履行法定职责和上级交办任务，开展各类行政备案、业主组织成立指导和日常工作辅导等物业管理行政监管服务工作，发挥其社区治理中的公共服务、应急处置和基本保障作用。
（八）建立老旧小区综合管理模式。各区政府和街道办事处要对辖区老旧小区进行全面调查摸底，按照社会综合治理网格体系，因地制宜、整合资源、统筹优化、分类实施、综合管理，探索公共管理和专业管理相结合的新路径，实施老旧小区规模化、集约化、专业化管理模式创新，逐步形成老旧小区管理以政府委托管理为主，市场化服务和居民自行管理为辅的多元共治格局。具体方式有：
1．对已整治老旧小区，要实现管理全覆盖。各区政府和街道办事处可委托公益性物业服务企业落实管理，通过不断提升物业服务和准公共服务水平，逐步培养和提升居民付费购买服务意识。
2．已整治老旧小区具备市场化物业管理硬件条件，居民对市场化物业管理有需求的，可以引导居民成立业主组织，委托物业服务企业实施市场化管理。
3．对未开展整治的老旧小区，各区政府和街道办事处要组织专门力量或委托公益性物业服务企业提供保安、保洁、保绿等基本服务。
三、加强监督考核，建立保障制度
（九）完善考核机制。建立“市、区、街”三级老旧小区管理考核机制。市政府将老旧小区管理工作纳入市对区经济社会综合考核；区政府定期对辖区内街道办事处老旧小区管理工作的实施情况及矛盾纠纷处理情况进行检查考核；街道办事处对社区居民委员会进行日常检查考核。
（十）建立分类标准。市房产局牵头研究制定老旧小区管理分类标准，结合群众需求，按照适度原则，细化服务等级标准，制定整治后老旧小区管理标准、未整治老旧小区基本服务标准和保障性住房小区管理标准。各区可根据本区实际，对分类标准进行进一步细化分解。市、区、街可通过政府购买服务方式，按照条例明确的第三方评估制度，加强监督和考核，做好小区管理的评价评估工作。
（十一）加强资金保障。老旧小区管理要按照“兜底线、织密网、建机制”的要求，坚持“群众支付为主”的原则，通过适度资金扶持的政策导向，改善老旧小区因硬件条件先天不足，缺乏“自身造血”机制，难以实现管理成本自我平衡的突出问题。
1．市、区财政建立全市老旧小区管理专项资金，从2018年开始至2020年，对玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台等主城六区内的老旧小区，综合考虑管理水平、效能效果、小区规模、物业管理费收缴情况等因素，按年度开展老旧小区管理考核评价。对达到相应标准的给予每年每平方米1.2元至3.6元的资金扶持，专项资金由市、区两级财政按照1∶3的比例分别承担。
江北新区以及江宁、浦口、六合、溧水、高淳等五区可结合本区实际，参照制定本区老旧小区管理专项资金政策。
2．自2018年起以后实施整治的老旧小区，适当提高宁委办发〔2016〕19号文件原有的相关标准，结合小区建筑面积规模等因素，分三年安排12—20万元，主要用于整治小区长效机制形成，弥补初期阶段因一次性投入大、费用标准低、收费机制形成慢、收缴难等产生的管理费用不足问题。
3．市房产局会同市财政局牵头制定老旧小区管理专项资金及扶持资金具体管理规定。
南京市人民政府办公厅
2017年12月29日
（此件公开发布）
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