您当前的位置：东府〔2018〕86号《东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则的通知》
东府〔2018〕86号
东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交通
站场周边土地综合开发及站场综合体
建设实施细则的通知
各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：
现将《东莞市轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府
2018年7月18日
东莞市轨道交通站场周边土地综合开发
及站场综合体建设实施细则
第一章 总则
第一条 为加快推进轨道交通建设和站场周边土地综合开发，建设综合换乘系统，改善出行条件，开展轨道交通站场周边土地储备规划，推进土地储备，实施综合开发，形成城市功能区，实现站场周边土地高效集约利用，充分发挥轨道交通综合效益，提升城市品质，特制定本实施细则。
第二条 TOD综合开发是指通过轨道交通（含中运量轨道交通）系统引领城市发展，以站场为中心，根据与轨道交通站点距离，由近及远划分为核心区、控制区和协调区，建立集交通、商务、商业、文化、教育、居住为一体的城市功能区，优化城市布局，实现社会效益和经济效益最大化。
规划控制区为城际轨道站点周边800米，城市轨道站点周边500米。规划协调区、核心区以控制区范围为基础根据实际划定。具体用地范围由市轨道交通建设及TOD开发领导小组办公室（以下简称“市TOD轨道办”）与属地园区、镇街协商议定。
轨道交通站场综合体（以下简称“TID”）是指与区域轨道交通同期建设的轨道交通站点上盖以及与轨道交通站点整体相连的项目。TID开发应采取与轨道交通站场融合的综合开发方式，推进土地价值最大化利用。按照“零距离”换乘要求，以便利出行、便捷换乘为主要目的，以轨道交通站场为核心，科学组织出入口、换乘设施、步行系统与城市生活服务设施，构建轨道交通站场及相关设施布局协调、交通设施无缝衔接、地上地下空间充分利用、轨道运输功能与城市综合服务功能有机衔接的建设项目。
视实际情况可延伸至轨道交通设施的共构地块项目，包括：
（一）轨道交通车辆基地、轨道交通控制保护及交通衔接工程等；
（二）轨道交通站点站前广场、绿地、道路等公共设施与轨道交通站点直接相连的地下空间。
第三条 本市行政区域内TOD统筹与实施、TOD规划编制、TOD规划审查审批、TOD土地储备和供应、TID项目管理、TOD地下空间开发、创新投融资机制等工作，适用本实施细则。
第四条 市轨道交通建设及TOD开发领导小组是全市轨道交通发展重大事项的领导决策机构，负责统筹协调解决全市轨道交通的投融资、规划建设、TOD开发等工作中的重大问题，下设领导小组办公室（即市TOD轨道办）。
（一）市TOD轨道办统筹协调及推进TOD综合开发和TID项目建设工作，重大事项报市轨道交通建设及TOD开发领导小组审定。
（二）市发改局负责立项审批、核准或备案管理，负责市财政投资项目投资计划的安排。
（三）市财政局负责对轨道专项资金的筹集、分配、使用进行监管；协助市TOD轨道办审核轨道交通线路建设和综合开发资金平衡方案等。
（四）市国土局负责将用地和开发方案纳入土地利用管理、土地供应工作，配合轨道站场周边土地综合开发项目单位完善相关用地手续。
（五）市住建局负责将TOD范围内已纳入市重大项目（绿色通道）的非商业开发项目及TID项目参照重大项目“绿色通道”办理建设手续；做好TOD综合开发及TID项目的质量安全监管等工作。
（六）市交通局负责对城市轨道交通实施运营监督管理，参与审核轨道交通建设工程施工期间交通疏解等。
（七）市规划局负责组织相应TOD规划的编制及初步审查工作，指导全市各层次法定规划编制（调整）以及在建设项目规划报批管理工作中落实TOD规划要求。
（八）市国资委负责对参与TOD综合开发及TID项目建设的市属国有企业进行监管。
（九）市房管局负责相关产权划分及管理工作。
（十）市土地储备中心统筹负责对轨道交通站点周边土地实施专项储备。
（十一）属地园区、镇街负责协助市TOD轨道办、市规划局开展辖区内TOD规划编制工作；根据TOD规划成果要求，落实各层次法定规划编制（调整）；协助市TOD轨道办编制、落实TID概念方案；负责涉及本辖区内轨道交通站点周边土地专项收储具体工作。
（十二）轨道交通建设运营单位参与TOD规划的编制和TID项目开发建设等工作。
（十三）其他部门按职责开展相关工作。
第二章 TOD统筹与实施
第五条 政府主导的TOD综合开发要充分调动属地园区、镇街、社会资本参与TOD开发建设的积极性。TOD统筹与实施主要工作包括：明确TOD综合开发统筹主体单位分类、开发实施模式、收储补偿标准。
第六条 根据TOD总体策略研究，视轨道交通站点功能定位及周边土地资源情况，TOD综合开发统筹主体单位分为市统筹、市镇联合统筹、镇统筹。
（一）市统筹：枢纽型站点、市域级城市型站点、特殊型站点、具备整体开发条件的片区级城市型站点由市统筹。
（二）市镇联合统筹：不具备整体开发条件的片区级城市型站点、镇区级城市型站点和社区型站点由市镇联合统筹。其中片区级和镇区级城市型站点的核心区由市统筹，其余地块由属地园区、镇街统筹；具备TID开发条件的社区型站点，其中TID地块由市统筹，其他地块由属地园区、镇街统筹。
（三）镇统筹：不具备TID开发条件的社区型站点由属地园区、镇街统筹。
第七条 TOD开发实施模式根据轨道交通站点周边业态、区域交通、土地利用等要素可采取整体开发或分散开发实施模式。
第八条 市统筹的站点由市TOD轨道办会同市规划局组织编制TOD综合开发规划，报市轨道交通建设及TOD开发领导小组审批。具备条件的站点，市TOD轨道办可引进意向合作开发商，由意向合作开发商编制整体概念方案。整体概念方案经市TOD轨道办及相关部门进行技术审查后，报市政府或市轨道交通建设及TOD开发领导小组批准。市TOD轨道办根据已通过审批的TOD综合开发规划和市政府批准的整体概念方案指导属地园区、镇街及时开展控制性详细规划编制（调整）工作。市TOD轨道办对土地进行整体包装，依据城乡规划用途分割成不同的宗地，再按宗地出让。对不同用途但高度关联、需要整体规划建设、确实难以分割供应或分割宗地后不利于节约集约用地的综合用途建设项目用地，可以按一宗土地实行整体出让供应。住宅用地禁止“捆绑”出让和超三年开发周期出让。
采取整体开发实施模式的镇统筹站点由属地园区、镇街参照上述模式实施。
第九条 市统筹的站点由市TOD轨道办会同市规划局组织编制TOD综合开发规划，报市轨道交通建设及TOD开发领导小组审批。市TOD轨道办根据已通过审批的TOD综合开发规划指导属地园区、镇街及时开展控制性详细规划编制（调整）工作，再由相关部门按程序出让宗地。
采取分散开发实施模式的镇统筹站点由属地园区、镇街参照上述模式实施。
第十条 属于整体开发的站点，轨道交通站点周边土地由市主导收储的，市土地储备中心委托属地园区、镇街具体负责征收工作，并签订征收委托合同。征收补偿标准按规划用途分类执行。其中，公共基础设施项目面积原则上占40%，补偿标准按《东莞市公共基础设施建设项目土地和房屋征收补偿市镇包干结算标准规定》（东府办〔2017〕111号）执行；经营性项目面积原则占60%，补偿标准参照《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》（东府〔2017〕50号）中政府主导连片改造有关补偿规定执行；或按照“一站一策、整体统筹、统一标准”原则，对比测算制定站点土地征收补偿标准报市政府审核同意后执行。
由属地园区、镇街主导收储的，参照上述征收补偿方式执行。
第十一条 属于分散开发的站点，轨道交通站点周边土地由市主导收储的，市土地储备中心与属地园区、镇街总体包干结算，收储补偿价格按以下方式拟定：
收储土地用于建设公共基础设施项目的，包干结算标准按《东莞市公共基础设施建设项目土地和房屋征收补偿市镇包干结算标准规定》（东府办〔2017〕111号）执行。
收储集体建设用地用于建设经营性项目的，补偿原农村集体经济组织可按土地出让纯收益（土地出让收益扣除土地收储成本、计提资金及相关税费后，剩余部分为土地出让纯收益）不高于60%的比例计算。补偿原农村集体经济组织后剩余的部分，由市、镇按4:6比例分成。
收储国有建设用地用于建设经营性项目的，政府可以按照“基础补偿+增值共享”方式计算支付给原土地使用权人的收储补偿费用。其中，“基础补偿”按照《东莞市土地储备管理实施办法》（东府〔2015〕90号）第十七条和第十八条规定计算，“增值共享”按土地出让纯收益不高于60%的比例计算。以上两项费用合计不得超过以下限值：
（一）用地位于欠发达镇，出让宗地规划容积率小于或等于2.5的，以上两项费用合计不得超过土地出让成交价款的50%；出让宗地规划容积率大于2.5的，以上两项费用合计不得超过土地出让成交价款容积率2.5以下部分的50%。
（二）用地位于发达镇，出让宗地规划容积率小于或等于2.0的，以上两项费用合计不得超过土地出让成交价款的50%；出让宗地规划容积率大于2.0的，以上两项费用合计不得超过土地出让成交价款容积率2.0以下部分的50%。
由属地园区、镇街主导收储的，参照上述标准执行。
第十二条 收储补偿标准报批工作按照以下流程执行：
（一）市TOD轨道办会同属地园区、镇街以经批准后的TOD总体策略研究为依据，划定土地收储范围；
（二）市土地储备中心会同属地园区、镇街制定收储补偿方案报市TOD轨道办；
（三）由市TOD轨道办就收储补偿方案征求相关部门意见；
（四）完善后的收储补偿方案由市TOD轨道办报市政府或市轨道交通建设及TOD开发领导小组审核；
（五）市土地储备中心会同属地园区、镇街严格按照经市政府批准后的收储补偿方案实施土地收储工作。
第十三条 TOD范围内的建设项目在办理报建手续前，应征求市TOD轨道办意见。TOD范围内的新建项目在办理《建设用地规划批准书》或《建设项目选址意见书》前，应征求市TOD轨道办意见；TOD范围内正在办理报建手续的项目，未征求市TOD轨道办意见的，需补充征求市TOD轨道办意见。
TOD范围内的“三旧”改造项目遵循政府主导、整体统筹、连片开发的原则，通过其他方式进行改造需征求市TOD轨道办意见。
第三章 TOD规划编制
第十四条 TOD规划包括TOD综合开发总体策略研究、TOD综合开发规划、TID概念方案及根据实际需要组织开展的专项规划研究。
第十五条 由市TOD轨道办会同市规划局组织编制TOD综合开发总体策略研究，专项预算编制单位为市TOD轨道办，市规划局参与专项预算编制工作，经市财政局审查后按部门预算程序执行。规划编制经费纳入轨道交通站点周边土地的开发成本，从站点周边土地出让收入中收回。TOD综合开发总体策略研究应与轨道交通建设规划同步开展。
第十六条 市统筹的站点由市TOD轨道办会同市规划局组织编制TOD综合开发规划；市镇联合统筹的站点由市规划局会同属地园区、镇街组织编制，镇统筹的站点由属地园区、镇街组织编制。TOD综合开发规划编制应与轨道交通工程项目可行性研究报告编制同步开展。
第十七条 TOD综合开发规划编制应包含以下内容：
（一）土地利用基础调查。结合站点周边规划路网、自然地理界线、行政界线、地籍权属界线及相关政府部门意见等，调查TOD开发范围内土地利用相关情况。主要包括土地利用现状、地震地质情况、建设用地现状、土地权属现状、在建拟建项目情况、土地利用总体规划、城乡规划、开发意愿、“三旧”改造地块标图建库等情况。
（二）轨道交通站场功能定位。确定TOD综合开发的功能定位，分析轨道交通站点周边的城市功能定位和空间发展重点，细化与周边环境和景观以及教育、医疗、养老、文体等设施的配套要求，合理明确交通功能定位和轨道交通站场周边片区的主要功能构成。
（三）规划范围。综合考虑站点周边城市特征及区域自然边界，合理划定协调区、控制区、核心区。
（四）土地使用性质。按照TOD开发模式，一般应采用圈层式的布局原则，明确规划范围各地块的土地使用性质。鼓励保留一定比例的土地用于建设保障性住房。
（五）建设用地强度。按照TOD开发模式，一般应采用适当的较高开发强度，体现圈层式控制要求，结合用地布局，合理确定建设用地容积率分区，并明确毛容积率的下限控制值。
（六）道路交通规划。根据站场交通功能定位，结合用地布局，对站场交通接驳设施、道路网、步行和非机动车交通设施以及交通组织等做出规划安排，明确道路网密度、交通接驳设施规模及布局要求、步行和非机动车交通设施布局要求等强制性规定。
（七）城市设计。明确规划核心区内城市空间组织、公共空间、建筑形态、景观环境设计的控制要求。
（八）实施措施。
1. 根据实际情况提出TOD开发实施模式及土地储备计划的建议。
2. 明确控制性详细规划、土地利用总体规划的编制或调整要求，提出土地利用总体规划中需调整用地的规模。
3. 列明强制性规定、引导性规定的相关条款。属于落实TOD开发理念，确保低碳、紧凑开发的规划及工程措施，一般应列为强制性规定。
4. 土地综合开发计划的建议。明确参与主体及相关的责任、权利、利益，提出项目主题策划方案、土地处理方案和行动运营计划，通过经济可行性分析测算，提出利益分配、资金筹措等保障机制。
第十八条 经批准的TOD综合开发规划成果是片区控制性详细规划编制（调整）的重要依据。控制性详细规划应在TOD综合开发规划审批通过之日起6个月内，以已审批通过的TOD综合开发规划为依据，完成编制（调整）工作。依据TOD综合开发规划编制（调整）的控制性详细规划，按照控制性详细规划的报批程序报批，征求市TOD轨道办意见后报市规委会审议。
第十九条 TID项目以轨道交通站点为核心，主要强调轨道交通站点与上盖物业的融合，最大限度发挥轨道交通的优势，与TOD综合开发规划相互衔接形成整体。
第二十条 由市TOD轨道办会同属地园区、镇街、轨道交通建设运营单位组织编制TID概念方案。
第二十一条 TID概念方案应满足轨道交通设施建设和交通衔接需求，有条件的轨道交通站场可整合轨道设施、周边建筑及公共用地，充分利用地上、地下空间，达到“零换乘”的目标，促进交通功能与城市生活服务功能的有机结合。
第二十二条 TID概念方案内容包括：
（一）划定用地范围。综合考虑轨道交通设施、控制保护范围、交通衔接工程的用地需求，结合地块实际，合理划定TID项目用地范围。
（二）明确功能布局。明确用地范围内各项功能、布局和组织形式。在优先满足交通功能的基础上，充分挖潜地上地下空间，通过复合设计、立体开发、功能融合的手段提升TID项目的城市综合服务功能。
（三）开展建筑设计。明确建筑物的功能布局、建筑规模、控制高度、退缩要求、形态风貌，明确建筑体内部换乘设施（交通核）设计、人车动线组织，选定综合体结构体系，完成盖上盖下建筑主体结构衔接，以及结合轨道交通站点出入口及附属设施设计。
（四）交通衔接设计。优化站点交通功能定位及规模研究，整合轨道交通与公交站场、停车换乘停车场（P＋R）、出租车停靠点等衔接要求，对紧邻用地的城市道路设置提出优化建议，完成区域交通衔接设计。
对于多种轨道交通线路换乘的轨道交通站场，可结合交通换乘功能设置广场、中庭或高架平台等空间组织视觉中心，增强交通引导、识别能力。
（五）景观环境设计。对用地范围内景观环境设计提出概念性方案，通过景观升级改造改善城市形象，加强交通引导功能。
第二十三条 由市TOD轨道办会同市规划局组织编制专项规划研究，专项预算编制单位为市TOD轨道办，市规划局参与专项预算编制工作。经市财政局审查后按部门预算程序执行。规划编制经费纳入轨道交通站点周边土地的开发成本，从站点周边土地出让收入中收回。
第四章 TOD规划审查审批
第二十四条 TOD规划审查审批包括TOD综合开发总体策略研究、TOD综合开发规划、TID概念方案、专项规划研究的审查审批。经批准的TOD范围内非商业开发项目及TID项目视同市重大项目，参照市重大项目办理相关手续。
第二十五条 TOD综合开发总体策略研究审查审批流程：
（一）市TOD轨道办会同市规划局召集职能部门和专家召开专家评审会，TOD综合开发总体策略研究送审稿由市TOD轨道办报市轨道交通建设及TOD开发领导小组审批。
（二）经批准的TOD综合开发总体策略研究是TOD综合开发规划的技术指导；经批准的TOD开发总体策略研究成果文件作为轨道交通建设规划必要条件。
第二十六条 TOD综合开发规划审查审批流程：
（一）市TOD轨道办会同市规划局召集职能部门、属地园区、镇街和专家召开专家评审会，TOD综合开发规划送审稿由市TOD轨道办报市轨道交通建设及TOD开发领导小组审批。其中，城际轨道交通站点TOD综合开发规划由市TOD轨道办报市政府同意后，报省住建厅审批。
（二）经批准的TOD综合开发规划成果文件是TID概念方案、控制性详细规划编制（调整）的重要依据。
第二十七条 TID概念方案审查审批流程：
（一）市TOD轨道办会同市规划局召集职能部门和专家召开专家评审会，TID概念方案送审稿由市TOD轨道办报市轨道交通建设及TOD开发领导小组审批。
（二）经批准的TID概念方案是用地规划条件、土地出让条件的重要依据；TID概念方案需与控制性详细规划编制（调整）做好衔接。
第二十八条 专项规划研究审查审批流程：
（一）市TOD轨道办会同市规划局召集职能部门和专家召开专家评审会，专项规划研究送审稿由市TOD轨道办报市轨道交通建设及TOD开发领导小组审批。
（二）经批准的专项规划研究是指导TOD范围内特定领域发展以及审批的重要依据，与TOD总体策略研究、TOD综合开发规划相衔接。
第五章 TOD土地储备和供应
第二十九条 由市政府委托市土地储备中心统筹负责对轨道交通沿线站点周边土地开展储备工作，属地园区、镇街负责土地收储的具体工作。
第三十条 经市轨道交通建设及TOD开发领导小组审定的TOD综合开发总体策略研究作为编制年度轨道交通站场周边地区土地储备计划的重要依据，由市TOD轨道办根据TOD综合开发总体策略研究划定土地收储范围，由市土地储备中心及时开展土地储备工作。
第三十一条 市统筹的站点由市土地储备中心实施储备土地前期开发工作；市镇联合统筹的站点由市土地储备中心和属地园区、镇街合作实施储备土地前期开发工作；镇统筹的站点由属地园区、镇街自行实施储备土地前期开发工作。
第三十二条 依据TOD综合开发规划开展轨道交通站点周边储备土地前期开发，具体按照以下程序：
（一）项目提出：储备土地前期开发建设项目由项目提出单位提出，由其对拟建项目的必要性进行研究和说明，报市政府审定。经批准后，向市发改局申请项目前期工作经费。
（二）项目建议书审批：项目提出单位按要求自行编制或按程序选择有相应资质的咨询机构编制项目建议书报市发改局，市发改局组织评估论证后报市政府审定。
（三）项目可研审批：项目提出单位按程序选择具备相应资质的中介咨询机构，编制项目可行性研究报告，连同用地预审、项目规划选址意见、建设资金证明、环评等批复文件报市发改局审批。
（四）项目初步设计和工程概算审批：项目提出单位按规定选择有资质的单位承担初步设计和工程概算编制，按程序报相关职能部门审批。
（五）施工图设计审批：项目提出单位按规定选择有资质的单位承担施工图设计和工程预算编制，按程序报相关职能部门审批。
（六）属市投资项目的，纳入年度投资计划：项目建议书、可行性研究报告和初步设计已获批准，项目总概算已核定且资金来源已落实后，可列入年度投资计划。年度计划由市发改局会同相关职能部门编制报市政府审批。经批准后，市发改局及时向建设单位下达年度投资计划，建设单位根据下达计划组织实施。
第三十三条 TOD范围内“三旧”改造项目遵循政府主导、整体统筹、连片开发的原则。其中，政府主导改造项目以收回、收购、征收等方式储备土地。
以下涉及政府收储集体建设用地或国有建设用地情形，政府可采取货币、物业或两者相结合方式对集体经济组织或国有建设用地使用权人进行补偿：
（一）通过征收农村集体建设用地后进行经营性开发的；
（二）集体经济组织自行收回集体建设用地使用权、完成地上建筑物及附着物拆迁补偿并申请转为国有建设用地后，交由政府收储后出让的；
（三）政府收购储备国有建设用地后以经营性用途出让的。
政府主导改造项目涉及收购土地使用权、使用土地出让收入对原土地权利人进行补偿的，应经政府集体决策，并将决策结果在政府门户网站上公示。
第三十四条 由市国土局按程序开展土地供应，可考虑设置竞装配式建筑、人才房、自持等条件。相关出让用地涉及轨道交通设施的，应将交通设施的建设要求或技术接口要求作为规划设计条件纳入出让文件。
第三十五条 为盘活轨道交通站点周边的储备土地，可在TOD范围内选取基础设施完备、潜在价值较高的地块，探索试行实施土地1.5级开发。
第三十六条 TID项目和TOD综合开发用地可视情况联动供应，并与轨道交通线路同步建设、开发，由土地使用权取得者负责轨道交通设施建设及综合开发。
第三十七条 根据属地园区、镇街实际情况，在编制TOD综合开发总体策略研究时，结合征地补偿政策，同步提出征收补偿方案。
第三十八条 利用轨道交通项目红线范围内用地进行地上、地下空间开发的，在符合规划的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分层设立建设用地使用权。分层设立的建设用地使用权，符合《划拨用地目录》的，可按划拨方式办理用地手续；不符合《划拨用地目录》的，可按协议方式办理有偿用地手续。
第三十九条 由市国土局会同相关单位按《国土资源部关于广东省东莞市和佛山市南海区完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复》（国土资函〔2017〕261号）相关精神，拟定全市轨道交通周边开发区域土地使用权作价出资方案。
第四十条 国家为支持轨道交通发展，对轨道交通站点及其周边储备土地开发供应出台新政策的，或者批准我市承担土地使用制度改革的试点，支持探索有关土地开发利用新政策的，遵从有关政策执行。
第六章 TID项目管理
第四十一条 TID项目可结合地块实际，探索“一体规划、同步建设、统一供应”的思路，根据投资类别分为三种模式：
（一）政府投资类。土地供应原则适用于不具备综合开发条件的轨道交通站场。对于轨道交通站场地块范围内的交通衔接设施、环境建设项目或便民服务设施，可作为轨道交通项目的附属配建工程实施，此类设施增加的建设及其他费用纳入轨道专项资金统筹解决，土地供应主要采用划拨方式。
项目投资按照政府投资管理相关规定执行，相应投资纳入轨道专项资金统筹解决。
（二）轨道交通建设运营单位投资类。土地供应原则适用于具备局部开发条件的轨道交通站场。支持轨道交通建设运营单位采用统一规划、整体建设的模式，形成的国有资产委托轨道交通建设运营单位代为经营，相应收益弥补轨道交通项目运营亏损。土地供应采用协议出让等方式。
项目投资可参照政府投资项目统一规划设计、整体报建，在初步设计概算阶段，明确轨道交通设施部分和综合开发部分的投资分摊。
（三）社会投资类。土地供应适用于具备较好开发条件的轨道交通站点或轨道交通车辆基地，采取带TID概念方案公开出让方式实施土地供应。市TOD轨道办会同市规划局、市国土局、属地园区、镇街和轨道交通建设运营单位要将社会投资类土地综合开发的规划要求和轨道交通建设要求一并纳入土地供应的前提条件。项目投资可采取以下方式：
1. 在满足轨道交通建设时序的条件下，由社会投资主体一并投资建设轨道交通设施，承担投资开发成本。
2. 由社会投资主体统一建设，在初步设计概算阶段明确轨道设施部分和综合开发部分的投资分摊，并通过合理约定承担部分轨道设施建设费用。
3. 鼓励轨道交通建设运营单位与社会投资主体合作开发，通过合理约定收益分享方式实现其收益预期。
第四十二条 在保持地块间规划市政道路交通功能的前提下，允许TID项目跨道路进行多地块整体开发。鼓励功能复合多元化，包括居住、商业、交通、公共管理与服务设施、市政与公用设施、绿地和广场等各类性质混合使用。在遵循高强度开发、节约集约用地、公交优先和以人为本等设计前提下，取得规划批准机关的同意后，可对TID项目适度放开容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、停车位配建指标等控制要求。
第七章 TOD地下空间开发
第四十三条 本实施细则所称的TOD范围内地下空间指本市行政区域TOD范围内地表以下的空间，地下空间开发利用包括结合地面建筑一并开发建设的地下工程（以下简称“结建地下空间”）和独立开发建设的地下工程（以下简称“单建地下空间”），具体包括TOD范围内地下交通站场、人防设施、公共停车场、商业服务设施、物资仓储、地下管线等。市政道路、公共绿地、公共广场等已建成的公共设施的地下空间视为单建地下空间。
第四十四条 TOD地区地下空间开发利用应遵循统一规划、综合开发、合理利用的原则。
第四十五条 根据《东莞市地下空间开发利用管理暂行办法》，国有土地的地下空间为国家所有；集体土地的地下空间，在国家和省正式出台相关规定之前，统一由市政府管理。根据属地管理原则，属地园区、镇街配合申报集体土地流转等手续。TOD范围内地下空间建设项目应经市TOD轨道办批准后，按程序报规划、国土、人防等相关部门审批。《东莞市城市轨道交通建设管理办法》（东府〔2018〕30号）规定，在控制保护区内相关活动需要由市相关行政主管部门审批的，在市相关行政主管部门依法实施行政许可前，应当书面征求市TOD轨道办的意见；在控制保护区内进行相关活动不需要行政许可的，作业单位要在施工前征得市TOD轨道办同意后，方可进场作业；特别保护区内确因特殊情况需进行其他建设活动的，应报市TOD轨道办审批同意。
第八章 创新投融资机制
第四十六条 轨道交通融资资金偿付的资金来源以“以地筹资”为主，“财政投入”为辅，“接续融资”为补充。坚持“统筹轨道交通建设投资与周边土地综合开发收益总体平衡”的理念，对沿线土地同步规划、提前控制、及早储备，充分发挥轨道交通建设对沿线土地的增值带动效应，以土地增值收益反哺轨道交通建设。
第四十七条 “以地筹资”的具体方式：
（一）由市土地储备中心牵头会同市TOD轨道办、市规划局、市国土局、属地园区、镇街共同编制《轨道交通站点周边土地专项储备计划》，采取市土地储备中心统筹、属地园区、镇街包干或市镇联合收储等多种方式，积极争取土地储备专项债券，对轨道交通站点周边土地进行收储。土地公开出让后，扣除土地收储成本（含相关配套基础设施费用）、相关税费和计提资金后，土地出让收益按如下比例分配：市主导收储的，市、镇按4:6比例分成；镇主导收储的，由市、镇按2:8比例分成。具体按《东莞市轨道交通站点周边土地专项储备管理办法》（东府〔2018〕29号）规定实施。属市分成部分的土地出让收益，全部划入轨道专项资金账户。
（二）轨道站点周边已建成区原则通过政府主导方式进行“三旧”改造，通过其他方式进行改造需征求市TOD轨道办意见。东实集团等市属国有企业通过市场取得土地，参与政府主导的“三旧”改造项目，按有关规定获取不高于60%比例的土地出让纯收益。东实集团等市属国有企业获得的土地出让纯收益扣除拿地综合成本后的可分配净利润（净利润减去法定公积金等），参照轨道专项资金使用管理规定用于轨道交通建设。
（三）支持东实集团等市属国有企业“以地筹资”，创造条件支持东实集团等市属国有企业参与TID开发，获取合理利润和充实现金流，支撑轨道交通建设资金需求。
第四十八条 发行地方政府土地储备专项债券（以下简称“土地储备专项债券”）优先用于TOD范围内土地收储。根据《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号）要求，土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入政府性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。
第四十九条 土地储备专项债券申报程序：
（一）每年8月底前，市土地储备中心和属地园区、镇街根据下一年度站点周边土地收储计划，提出下一年度土地储备专项债券需求报市土地储备中心。上报材料包括项目基本情况、项目实施方案和计划、项目收益和融资平衡方案、资金使用方向和拨付计划、相关评估报告等。
（二）市土地储备中心负责汇总全市下一年度土地储备专项债券需求，经市国土局审核，报市财政局复核后，按程序要求报市政府审批。
（三）根据省下达的土地储备专项债券额度，市财政局会同市国土局、市土地储备中心提出具体项目安排建议，经市政府批准后申报。在收到省下达的土地储备专项债券资金后，按程序拨付市土地储备中心。
（四）市土地储备中心根据具体项目安排，将土地储备专项债券资金拨付到属地园区、镇街。
土地储备专项债券支出应当明确到具体项目。市土地储备中心和属地园区、镇街按《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号）有关规定规范使用土地储备专项债券资金。
国家和省市出台土地储备专项债券新政策的，遵从有关政策执行。
第五十条 TOD土地二级开发的实施路径：
（一）根据东莞市轨道交通建设及TOD开发“1+N”政策精神，在政策允许范围内，创造条件支持东实集团等市属国有企业参与TID项目的二级开发。TID项目按照具体规划用途，通过带条件招拍挂形式实施供地。
（二）社会资本通过招拍挂方式参与TOD土地二级开发。
第五十一条 土地出让计提和其他收益：
（一）对全市出让土地（含地下空间使用权、“三旧”改造项目），按规定比例提留轨道专项资金。
（二）根据轨道站点周边已出让土地业主的开发意愿，在符合城市规划的前提下，开发企业可向市TOD轨道办提出容积率调整申请。具体由市TOD轨道办会同市国土局、市财政局、市规划局等部门按照以下工作流程实施：
1. 提出申请。由有调整意愿的开发企业向市TOD轨道办提出调整容积率的申请。市TOD轨道办向市发改局、市财政局、市规划局、市国土局、属地园区、镇街征求意见，达成一致后，报市政府或市轨道交通建设及TOD开发领导小组。
2. 办理手续。开发企业调整容积率的诉求经市政府或市轨道交通建设及TOD开发领导小组批准后，按并联方式办理以下手续：
（1）属地园区、镇街向市规划局提出调整容积率申请。市规划局依据控制性详细规划对TOD范围内拟调整容积率的地块出具规划条件。
（2）开发企业向市国土局提出申请。市国土局委托评估机构对拟调整容积率用地需补缴的地价进行评估。
（3）开发企业与市政府指定的单位签订协议，约定因容积率调整所增加的计容建筑以及市规划局所规定的配套设施由政府与开发企业按一定比例分成（如5:5）。
（三）国土审批。市国土局根据评估结果，市国土局办公会议集体决策的调整容积率补缴出让金额，报市建设用地供应与开发利用监管会审工作小组审议，再由市建设用地供应与开发利用监管会审工作小组报市人民政府批准。批准后，开发企业凭与市国土局签订的《国有土地使用权出让合同补充协议》补缴出让金，由财政部门出具财政票据，市国土局凭财政票据和协议出具用地批复。
（四）协商处理。市TOD轨道办可与开发企业协商，有权决定通过以下两种方式处理：一是开发企业直接回购50%的计容建筑以及市规划局所规定的配套设施（50%比例为暂定指标），回购价格为商品房备案价的85%减去已补缴地价的差额，由市政府指定的单位收取后以国有资源（资产）有偿使用收入上缴市财政；二是市政府指定的单位以补缴地价申请财政预算，开发企业向市政府指定的单位交楼时，市政府指定的单位向开发企业支付购买款，开发企业将50%的计容建筑以及市规划局所规定的配套设施（50%比例为暂定指标）办理不动产权证到市政府指定的单位名下，并交付市政府指定的单位。为保证政府分成物业的质量，如物业质量未达到协议约定的标准，政府有权要求开发商按照备案价的85%减去已补缴地价的差额回购该部分计容建筑以及市规划局所规定的配套设施，开发企业承担相关税费。
第五十二条 TOD综合开发土地的出让收益按《东莞市轨道交通建设投融资管理办法》（东府〔2018〕27号）规定执行，土地出让收益市分成部分，由市财政统筹安排，划入轨道专项资金账户。轨道交通建设运营单位参与二级开发的项目收益，参照轨道专项资金使用管理规定统筹用于轨道交通建设，市TOD轨道办、市财政局、市国资委对轨道交通建设主体参与二级开发项目的成本、收益进行监管。
第五十三条 TOD综合开发应考虑轨道交通线网投资与TOD综合开发收益的总体平衡，涵盖轨道交通建设规划投资与运营成本。TOD前期开发收益估算总额原则上大于或等于轨道交通线路投资总估算；轨道交通建设运营单位参与的二级开发收益估算应与投资建设和运营亏损规模匹配。
由市TOD轨道办牵头组织市土地储备中心、东实集团、市轨道公司根据综合开发用地规模、建设量和开发时序结合轨道交通线路建设投资计划，制定轨道交通线路建设和综合开发资金平衡方案。
第五十四条 由市TOD轨道办会同市财政局、东实集团、市轨道公司对站点周边商业兼顾公益接口和商业接口收取资源使用资金。具体按市政府批准的征收办法和标准实施。
轨道交通与其他商业体之间的连通通道使用公共用地的，由商业主体缴纳轨道站点接口资源使用资金；工程建设由轨道交通建设运营单位实施或由商业主体实施后无偿移交轨道交通建设运营单位，连通通道权属归轨道交通建设运营单位所有。
第九章 其他
第五十五条 由市TOD轨道办牵头对TOD综合开发和TID项目开展项目后评价。
本实施细则自印发之日起施行，有效期5年。
附件：1. 东莞市轨道交通建设及TOD开发流程图
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