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东府〔2018〕29号
东莞市人民政府关于印发《东莞市轨道交通站点
周边土地专项储备管理办法》的通知
各镇人民政府(街道办事处),市府直属各单位:
现将《东莞市轨道交通站点周边土地专项储备管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。
东莞市人民政府
2018年2月2日
东莞市轨道交通站点周边土地
专项储备管理办法
第一章 总则
第一条 为实现轨道交通建设与沿线土地开发的协调联动,保障轨道交通建设资金的筹集,加快推动轨道交通建设,根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》、《东莞市土地储备管理实施办法》、《关于创新体制机制加快轨道交通建设发展的若干意见》等有关规定,结合东莞实际,制定本办法。
第二条 本办法所称轨道交通,是指在东莞市域范围内的城市轨道(含中运量轨道交通)和城际轨道交通系统。
第三条 轨道交通站点周边特定范围内的土地储备和储备土地前期开发,适用本办法。轨道交通的工程建设用地及其征收、补偿等活动,不适用本办法。
第四条 轨道交通站点周边土地储备与储备土地前期开发范围是东莞市辖区范围内城际轨道交通站点周边800米半径、城市轨道交通站点周边500米半径范围内的土地,或经市政府(或市轨道交通建设及TOD开发领导小组,以下简称“市TOD领导小组”)批准的轨道交通站场TOD综合开发规划研究范围的土地。优先收储空地和拆迁量少的地块,重点改造已建低效地块。
第五条 轨道交通站点周边土地专项储备应遵循“一个平台、两级联动”、“统筹规划、共同发展”、“政府引导、市场运作”、“利益共享、补亏为主”的原则。
第二章 部门职责
第六条 在开展土地收储、前期开发过程中,各职能部门要按照职责分工,密切配合,协调联动,共同推进轨道交通站点周边土地专项储备工作。
市TOD轨道办对轨道交通站点周边土地储备和储备土地前期开发工作负总责,负责划定周边土地核心区、控制区和协调区的范围,划分三个区各自等级的面积,划定收储红线、摸清各区域各等级的宗地情况,对每宗地进行权属调查、分门别类,建立宗地台账管理,做好登记造册;
市土地储备中心负责统筹轨道交通站点周边土地专项储备工作,编制收储计划、收储补偿协商、出入库等工作;
市发改局负责项目立项和概算审批,组织市财政投资项目前期费用及投资计划的安排;
市财政局负责审核土地储备资金收支项目预算、项目收入的资金监管、协助土地收储补偿联合审查;
市规划局负责审核项目规划准入,办理规划相关手续;
市国土局负责办理储备土地后续收回和供地手续;
市环保局负责审核项目环保准入,办理环评许可手续;
各园区、各镇(街)负责涉及本辖区内轨道交通站点周边土地专项收储的具体工作。
第三章 土地储备
第七条 根据与站点距离,轨道交通站点周边土地储备范围,由近及远划分为核心区、控制区和协调区。核心区、控制区和协调区具体范围由市TOD轨道办牵头,组织属地镇街、市相关部门划定。
第八条 市政府委托市土地储备中心,统筹负责对轨道交通沿线站点周边土地储备,沿线园区、镇(街)负责辖区内土地收储的具体工作。
第九条 轨道交通站点周边土地收储,原则上以宗地为单位实行连片整体收储。收储补偿实行严格联合审查制度,由市TOD轨道办牵头,会同市土地储备中心、市城管局、市国土局、市财政局联合审核。坚持依法依规综合确定收储补偿金额,防止国有资产流失。
第十条 属于整体开发的站点,轨道交通站点周边土地由市主导收储的,市土地储备中心委托属地园区、镇(街)具体负责征收工作,并签订征收委托合同。征收补偿标准按规划用途分类执行。其中,公共基础设施项目面积原则上占40%,补偿标准按《东莞市公共基础设施建设项目土地和房屋征收补偿市镇包干结算标准规定》(东府办〔2017〕111号)执行;经营性项目面积原则占60%,补偿标准参照《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行)》(东府〔2017〕50号)中政府主导连片改造有关补偿规定执行。或按照“一站一策、整体统筹、统一标准”原则,对比测算制定站点土地征收补偿标准报市政府审核同意后执行。
由园区、镇(街)主导收储的,参照上述征收补偿方式执行。
第十一条 属于分散开发的站点,轨道交通站点周边土地由市主导收储的,市土地储备中心与属地园区、镇(街)总体包干结算,收储补偿标准按以下方式拟定:
收储土地用于建设公共基础设施项目的,包干结算标准按《东莞市公共基础设施建设项目土地和房屋征收补偿市镇包干结算标准规定》(东府办〔2017〕111号)执行。
收储集体建设用地用于建设经营性项目的,补偿原农村集体经济组织可按土地出让纯收益不高于60%的比例计算。
收储国有建设用地用于建设经营性项目的,政府可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算支付给原土地使用权人的收储补偿费用,其中,“基础补偿”按照《东莞市土地储备管理实施办法》(东府〔2015〕90号)第十七条和第十八条规定计算,“增值共享”按土地出让纯收益不高于60%的比例计算。以上两项费用合计不得超过以下限值:
(一)用地位于欠发达镇,出让宗地规划容积率小于或
等于2.5的,以上两项费用合计不得超过土地出让成交价款的50%;出让宗地规划容积率大于2.5的,以上两项费用合计不得超过土地出让成交价款容积率2.5以下部分的50%。
(二)用地位于发达镇,出让宗地规划容积率小于或等于2.0的,以上两项费用合计不得超过土地出让成交价款的50%;出让宗地规划容积率大于2.0的,以上两项费用合计不得超过土地出让成交价款容积率2.0以下部分的50%。
由园区、镇(街)主导收储的,应参照上述标准执行。
第十二条 轨道交通站点周边土地的土地出让收益市、镇分成比例,按照《东莞市轨道交通建设投融资管理办法》有关规定执行。
第十三条 轨道交通站点周边土地专项储备范围内,在以已审批通过的TOD综合开发规划为依据,编制(调整)片区控制性详细规划依程序批准之前,除已在市规划部门办理了《建设用地规划批准书》或地块总平面图方案审查手续的在建工程外,其他新建、改建、扩建工程项目一律停止审批。确需在停止审批期间开工建设的项目,应先征求市TOD轨道办意见,再报市TOD领导小组或市政府审定。
第四章 储备土地前期开发
第十四条 轨道交通站点周边储备土地前期开发是指与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设,不包含商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地的土地开发。储备土地前期开发要严格落实监管,不得搭车进行与储备宗地无关的上述相关基础设施建设,严禁扩大前期开发范畴,变相搞经营性项目开发等。
第十五条 轨道交通站点周边储备土地前期开发原则上应符合土地利用总体规划和城市总体规划,应取得合法建设用地批复。
第十六条 市统筹的站点由市土地储备中心实施储备土地前期开发工作,市镇联合统筹的站点由市土地储备中心和各园区、各镇(街)合作实施储备土地前期开发工作,镇统筹的站点由各园区、各镇(街)自行实施储备土地前期开发工作。
第十七条 轨道交通站点周边储备土地的前期开发,应当依照《政府采购法》及其实施条例、《招标投标法》规范实施。
第十八条 轨道交通站点周边土地储备项目所需资金,应当编入年度土地储备资金收支项目预算,纳入政府性基金预算,具体按《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2016〕4号)规定执行。
第十九条 依据TOD综合开发规划开展轨道交通站点周边储备土地前期开发,按以下程序办理:
(一)项目提出:储备土地前期开发建设项目由项目提出单位提出,由其对拟建项目的必要性进行研究和说明后报市政府审定。经批准后,向市发改局申请项目前期工作经费。
(二)项目建议书审批:项目提出单位按要求自行编制或按程序选择有相应资质的咨询机构编制项目建议书报市发改局,市发改局组织评估论证后上报市政府审定。
(三)项目可研审批:项目提出单位按程序选择具备相应资质的中介咨询机构,编制项目可行性研究报告,连同用地预审、项目规划选址意见、建设资金证明、环评等批复文件报市发改局审批。
(四)项目初步设计和工程概算审批:项目提出单位按规定选择有资质的单位承担初步设计和工程概算编制,按程序报相关部门审批。
(五)施工图设计审批:项目提出单位按规定选择有资质的单位承担施工图设计和工程预算编制,按程序报相关职能部门审批。
(六)属市投资项目的,纳入年度投资计划:项目建议书、可行性研究报告和初步设计已获批准,项目总概算已核定且资金来源已落实后,可列入年度投资计划。年度计划由市发改局会同相关职能部门编制并报市政府审批。经批准后,市发改局及时向建设单位下达年度投资计划,建设单位根据下达计划组织实施。
第二十条 市国土和规划部门联合推进“两规”(城市总体规划和土地利用总体规划)合一过程中,优先确保建设用地规模向TOD范围内集中。市政府根据TOD范围内土地的开发计划,配备足额建设用地、林地使用、补充耕地等完善用地手续所需指标。
第五章 土地供应
第二十一条 轨道交通站点相关的公共交通设施用地,包括城市轻轨、地下铁路线路公共交通车辆停车场、首末站(总站)、调度中心、整流站、车辆段等,可以行政划拨方式办理供地手续;其他建设项目用地,原则上按照具体宗地规划用途,以出让方式办理供地手续。
第二十二条 为尽快盘活轨道交通站点周边的储备土地,可在TOD站点区域内选取一至两个基础设施完备、潜在价值较高的地块,探索试行实施土地1.5级开发。
第六章 附则
第二十三条 本办法由市TOD轨道办会同市国土局、市土地储备中心负责解释。此前有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。
第二十四条 国家为支持轨道交通发展,对轨道交通站点及其周边储备土地开发供应出台新政策的,或者批准我市承担土地使用制度改革的试点,支持探索有关土地开发利用新政策的,遵从有关政策执行。
第二十五条 本办法自颁布之日起实施。
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