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南通市政府办公室关于转发市海洋与渔业局等部门〈南通市海上构（建）筑物抵押管理暂行办法〉的通知
通政办发〔2013〕14号
各县（市）、区人民政府，市经济技术开发区管委会，南通滨海园区管委会，市有关部门和单位：
市海洋与渔业局、市政府金融办、人行南通中心支行、南通银监分局《南通市海上构（建）筑物抵押管理暂行办法》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。
南通市人民政府办公室
2013年1月29日
南通市海上构（建）筑物抵押管理暂行办法
市海洋与渔业局 市政府金融办 人行南通中心支行 南通银监分局
第一章 总 则
第一条 为适应沿海开发需要，加强对海上构（建）筑物的抵押管理，保障抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等法律及有关规定，结合本市实际，制定本暂行办法。
第二条 凡在本市管辖海域内从事海上构（建）筑物抵押活动的，适用本办法。
海域上无构（建）筑物的海域使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条 本办法所称海上构（建）筑物抵押，是指抵押人以其合法取得的海上构（建）筑物以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。债务人不能履行债务时，债权人有权依法以抵押的海上构（建）筑物折价或拍卖所得价款优先受偿。
第四条 依照《固定资产分类与代码》（GB/T 14885-2010）的规定，本办法所称海上构（建）筑物包括：房屋；池、罐，槽，塔，烟囱，井，坑，台、站，码头，道路，沟，洞，廊，桥梁、架，坝、堰及水道，闸，水利管道，市政管道，库，仓，场，斗，其他海上构（建）筑物。
第五条 本办法所称抵押人，是指将依法取得的海上构（建）筑物提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的公民、法人或其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受海上构（建）筑物抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或其他组织。
第六条 以依法取得的海上构（建）筑物所有权抵押的，该海上构（建）筑物占用范围内的海域使用权必须同时抵押。
第七条 海上构（建）筑物抵押，应当遵循自愿、公平、互利和诚实信用的原则。
第八条 海上构（建）筑物抵押实行抵押登记制度。
以海上构（建）筑物设定抵押及抵押权变更、转移、终止的，当事人应当办理海上构（建）筑物抵押、变更、转移、注销登记。
第九条 市海洋行政主管部门负责本市行政区域内海上构（建）筑物所有权抵押登记管理工作。
第二章 抵押权的设定
第十条 有下列情形之一的海上构（建）筑物所有权不得设定抵押：
（一）海上构（建）筑物所有权不明或有争议的；
（二）海上构（建）筑物为抵押人与他人共同所有，事先未取得其他所有权人书面同意的；
（三）依法被查封、扣押、监管的；
（四）法律、法规规定的其他不得抵押的情形。
第十一条 以海上构（建）筑物设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过海域使用权证书上载明的使用年限扣除已使用年限后的剩余年限。
第十二条 抵押共同共有的海上构（建）筑物所有权，当事人须事先征得其他共同共有人书面同意，共同共有人均为抵押人。抵押按份共有的海上构（建）筑物所有权，抵押人应书面告知其他共有人，并以抵押人所占份额为限。
第十三条 海上构（建）筑物抵押后，其价值大于所担保债务的余额部分可以再次抵押，但不得超出余额部分。抵押人应当事先将已作抵押的情况告知抵押权人。
第十四条 有经营期限的企业以其海上构（建）筑物所有权设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过该企业的经营期限。
第三章 抵押合同的订立
第十五条 海上构（建）筑物抵押，抵押当事人应当签订书面合同。
第十六条 海上构（建）筑物抵押合同应当载明下列主要内容：
（一）抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所；
（二）主债权的种类、数额及债务的履行期限；
（三）抵押海上构（建）筑物的座落、名称、状况、建筑面积、用海面积以及四至；
（四）抵押海上构（建）筑物的价值及权属等；
（五）抵押海上构（建）筑物的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
（六）抵押权灭失的条件；
（七）违约责任；
（八）争议解决方式；
（九）抵押合同订立的时间和地点；
（十）双方约定的其他事项。
第十七条 设定海上构（建）筑物抵押应当对抵押物进行估价，抵押物价值可以由抵押当事人协商确定，也可由抵押当事人委托具有海域价值评估资质的机构评估确定。
第十八条 抵押双方当事人签订海上构（建）筑物所有权抵押合同，办理海上构（建）筑物所有权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四章 抵押登记
第十九条 海上构（建）筑物所有权抵押登记应当由抵押权人和抵押人共同申请。抵押双方当事人应在签订海上构（建）筑物所有权抵押合同后十五日内，共同向市海洋行政主管部门（以下简称登记机关）申请办理海上构（建）筑物所有权抵押登记。未办理抵押登记的，不得对抗善意第三人。
第二十条 申请办理海上构（建）筑物所有权抵押登记，应提交下列材料：
（一）海上构（建）筑物抵押登记申请书；
（二）海上构（建）筑物所有权抵押申请审批表；
（三）申请人身份证明和法人资格证明（当事人为个人的，提交本人身份证明；当事人为公司的，提交营业执照、章程、法人代表资格证明，股份制公司还应出具董事会有关决议；当事人为合伙企业的，提交所有合伙人的身份证明和本人同意将其所有的海上构（建）筑物抵押的书面证明）；
（四）海上构（建）筑物所有权证书；
（五）海上构（建）筑物所有权抵押合同；
（六）海上构（建）筑物所有权价值评估报告及抵押权人对该评估报告的认可意见书，海上构（建）筑物所有权价值由抵押当事人双方协商确定的，需提供双方认可的相关证明材料；
（七）抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的，应提交委托人身份证明、委托书和代理人身份证明；
（八）依法应提供的其他材料。
第二十一条 登记机关应当对当事人的申请进行审核，符合规定的，应自受理申请之日起十五日内决定是否准予抵押权登记。不予登记的，应当书面告知申请人并说明理由。
第二十二条 对符合规定的海上构（建）筑物进行抵押登记的，登记机关应在海上构（建）筑物所有权证书上加盖抵押证明专用章，并在海上构（建）筑物登记簿上作记录。
第二十三条 经登记的海上构（建）筑物抵押权因主债权转让而转移，以及因抵押合同发生变更、抵押关系终止而变更、终止的，当事人应当在抵押权转移、变更、终止之日起十五日内，向原登记机关申请办理海上构（建）筑物抵押权转移、变更或注销登记，并提交下列文件：
（一）转移、变更或注销登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）海上构（建）筑物所有权抵押证明、海域使用权证书、海上构（建）筑物所有权证书；
（四）证明抵押权发生转移、变更或者终止的文件；
（五）其他必要材料。
第二十四条 因依法处分抵押海上构（建）筑物而取得海域使用权和海上构（建）筑物所有权的，抵押当事人应当自处分之日起三十日内，持相关文件到登记机关申请办理抵押物所有权转移登记，并申请办理海域使用权变更登记。抵押权人在处分抵押权时，不得改变海上构（建）筑物和所占用海域的原有用途。
第五章 抵押物的占用与管理
第二十五条 已作抵押的海上构（建）筑物由抵押人占用管理。
抵押人在占用与管理期间应当保持抵押海上构（建）筑物的安全、完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定，监督抵押人占用管理抵押的海上构（建）筑物。
第二十六条 因国家建设需要，收回抵押海上构（建）筑物所占范围内的海域使用权的，抵押人应当及时书面通知抵押权人。
除国家建设需要收回抵押海上构（建）筑物所占范围内的海域使用权外，未征得抵押权人的书面同意，抵押人不得将已设定抵押的海上构（建）筑物出售、交换、赠与、拆除或者改建。
第二十七条 抵押的海上构（建）筑物发生继承、析产的，承受人应当及时书面通知抵押权人。
设定抵押的海上构（建）筑物依法被继承或者赠与的，其抵押权不受影响。
第二十八条 海上构（建）筑物抵押期间，抵押人转让已登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
第二十九条 除自然损耗外，抵押海上构（建）筑物灭失或者毁损的，抵押人应当立即通知抵押权人，并采取有效措施防止损失扩大。
因抵押人过错而导致抵押的海上构（建）筑物灭失或者毁损的，不能或者不足以作为其履行债务的担保时，抵押权人有权要求恢复海上构（建）筑物的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押物的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
第三十条 非抵押人过错造成抵押的海上构（建）筑物灭失、毁损或者因国家建设需要收回抵押海上构（建）筑物所占范围内的海域使用权的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。
第六章 抵押物的处分
第三十一条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的海上构（建）筑物：
（一）债务人债务履行期满，未按约如期履行债务的；
（二）抵押人死亡或者被宣告死亡，无人代为履行到期债务的；
（三）抵押人的合法继承人或者受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（四）抵押人被依法宣告解散或破产的；
（五）抵押人违反本办法的规定擅自处分抵押物的；
（六）抵押合同约定的其他情况。
第三十二条 有本办法第三十一条规定情况之一的，抵押当事人可经协商作价转让或通过拍卖方式处分抵押的海上构（建）筑物。
第三十三条 抵押权人处分抵押海上构（建）筑物前，应当书面通知抵押人；抵押海上构（建）筑物为共有或者已出租的，应当同时书面通知共有人或承租人。
第三十四条 以作价转让方式处分抵押海上构（建）筑物时，下列公民、法人或其他组织在同等条件下享有优先购买权：
（一）抵押前已出租的抵押海上构（建）筑物的承租人；
（二）按份共有的抵押海上构（建）筑物的其他共有人；
（三）与抵押海上构（建）筑物不宜分割或者有共同配套使用设施的海上构（建）筑物的共有人。
以拍卖方式处分抵押海上构（建）筑物前，抵押权人应当书面通知前款所享有优先购买权的相关人。
第三十五条 同一个海上构（建）筑物设定两个及以上抵押权的，按抵押登记的先后顺序清偿。顺序相同的，按债权比例清偿。
第三十六条 抵押人将已出租的海上构（建）筑物抵押的，抵押人应当将租赁情况如实告知抵押权人，并书面告知承租人，抵押权处分后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
抵押人将已抵押的海上构（建）筑物出租的，抵押权处分后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的海上构（建）筑物出租时，如抵押人未书面告知承租人已抵押的，抵押人对出租海上构（建）筑物造成承租人的损失承担赔偿责任；如抵押人已书面告知承租人该海上构（建）筑物已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
第三十七条 抵押人破产后，其破产前已设定抵押权的海上构（建）筑物不属破产财产。但抵押权人放弃优先受偿权或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外。
第三十八条 抵押当事人选择拍卖方式处分抵押海上构（建）筑物的，有下列情形之一的，可以中止拍卖：
（一）发现被拍卖抵押的海上构（建）筑物有权属争议的；
（二）抵押权人要求中止拍卖的；
（三）抵押人提出申请，愿意并且证明有能力及时履行债务，抵押权人同意中止拍卖的；
（四）应当中止拍卖的其他情况。
第三十九条 处分抵押海上构（建）筑物所得价款，依下列顺序分配：
（一）支付处分抵押海上构（建）筑物所需费用；
（二）扣除抵押海上构（建）筑物应缴税费；
（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（四）赔偿因债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
（五）剩余金额交还抵押人。
处分抵押海上构（建）筑物所得金额不足支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权依法向债务人追索不足部分。
第七章 法律责任
第四十条 由于不可抗力致使抵押海上构（建）筑物全部或者部分灭失、毁损、贬值的，抵押人应及时告知抵押权人。在取得有关证明以后，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除抵押人重新提供或者增加担保的责任。
第四十一条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押海上构（建）筑物发生争议的，应当协商解决；协商不成的，抵押当事人可以依法根据仲裁协议申请仲裁或者提起诉讼。
第四十二条 登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，利用职位上的便利，索取他人财物，非法收受他人财物为他人谋取利益的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第四十三条 海上构（建）筑物所有权抵押登记暂不收费。
第四十四条 本办法由市海洋与渔业局负责解释。
第四十五条 本办法自印发之日起施行。
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