穗开国规规字〔2018〕3号《广州市黄埔区乡村建设规划许可证实施细则》

关于印发《广州市黄埔区乡村建设规划许可证实施细则》的通知

穗开国规规字〔2018〕3号

 

 

各有关单位：

为进一步规范我区农村建房行为，保障村民合理建房需求，改善农村居住环境，促进农村土地集约节约使用，我局在广州市人民政府办公厅印发的《广州市乡村建设规划许可证实施办法》（穗府办规〔2017〕11号）基础上，结合我区实际，制定了《广州市黄埔区乡村建设规划许可证实施细则》，业经区政府、管委会同意，现印发实施。实施过程中如有问题，请径向我局反映。

特此通知

 

 

广州开发区国土资源和规划局  广州市黄埔区国土资源和规划局

2018年12月28日

 

 

广州市黄埔区乡村建设规划许可证实施细则

 

 

第一章  总则

 

 

第一条  目的依据

为进一步规范我区农村建房行为，保障村民合理建房需求，改善农村居住环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、《广州市城乡规划条例》、《广州市城乡规划技术规定》、《广州市乡村建设规划许可证实施办法》等法律法规和有关文件精神，结合我区实际，制定本实施细则。

第二条  适用范围

本实施细则适用于我区村庄规划确定的集体建设用地范围内村民个人非公寓式住宅建设，具体为《广州市国土资源和规划委员会关于广州市乡村建设规划许可证实施办法具体适用范围的通知》中确定的九龙镇11个村庄，包括：蟹庄村、莲塘村、佛塱村、迳下村、洋田村、金坑村、均和村、迳头村、九楼村、大坦村和麦村。

已完成“村改居”、已列入搬迁计划、已完成旧村改造或处于改造批复有效期内的旧村，按照城镇统一规划建设管理，不适用本实施细则。

公寓式村民住宅、乡镇企业、村留用地、公共服务设施和公益事业用房建设的行政审批和许可按照《广州市申请使用建设用地规则》（穗府〔2015〕15号）和《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令第133号）的有关规定执行。

第三条  部门职能

区国土资源和规划部门负责对镇人民政府开展乡村建设规划许可证审核业务的指导、监督检查，并提供技术、政策等方面的支持。

镇人民政府受市国土资源和规划部门委托，负责辖区内村民个人非公寓式住宅建设的规划许可、批后监管、规划核实等工作，具体包括准建条件审核、用地及规划审核、现场实勘、专项资金安排、委托放验线、核发《乡村建设规划许可证》、建设过程巡查、验收核实等。镇人民政府应当设立农村住宅规划报建服务窗口，明确村民建房管理的具体办理部门，并依职能查处违反本实施细则的违法建设。

区发改、公安、环保、建设、水务、农业、城管、财政、林业、园林、中新广州知识城开发建设办公室等相关部门按照各自职责，协同实施本细则。

各村委会、经济社负责协助村民申请村民建房、审查相关资料、进行现场公示、报送镇人民政府审核等工作，并在镇人民政府指导下宣传本实施细则，引导村民依法依规建房，提高村民自我管理、自我约束能力。

第四条  有关费用

镇人民政府每年安排财政专项资金，纳入部门财政预算，为村民个人建房所需的现状地形图核查、规划放验线、规划核实测量、权籍调查等费用提供资金保障。

鼓励村民个人建房选用相关部门统一制定的民居设计方案。村民未选用统一制定的民居设计方案、自愿委托设计单位进行设计所发生的费用，由村民自行承担。

除政府补助资金的部分以外，其他费用由申请人按相关规定缴纳。

第五条  建设标准

（一）新建、拆建非公寓式住宅每户建筑基底面积控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内，建筑层数不超过3层半；根据功能需要可以增设梯间和功能用房；3层部分建筑高度不大于11米，设梯间和功能用房的建筑高度不大于14米；鼓励建筑采用坡屋顶。

（二）新规划村民住宅，主要朝向的建筑间距应不小于6米，次要朝向的建筑间距应不小于2米（建设联排式住宅的除外）。建筑成组布置总长超过45米或因交通、防火特殊需要的，应当预留不小于6米的公共通道。

（三）现状村民住宅改建、扩建，不得影响邻屋安全，临路方向退缩建筑间距不少于2米（以道路中心线为基准），其他方向退缩建筑间距不少于0．6米（以用地边界为基准，建设联排式住宅的除外）。

（四）最小间距范围内，不得设置阳台、飘窗、雨蓬、花槽、台阶等。

（五）新规划村民住宅区应规划设置组团道路，临城市道路的住宅退让道路边线应当符合《广州市城乡规划技术规定》第三十七条的要求，符合我国现行建筑设计规范及相关建筑防火规范要求。

（六）禁止削坡建房及在地质灾害易发区建房。

 

第二章  存量及新增建设用地审批

 

第六条  存量建设用地

使用存量建设用地建设村民个人非公寓式住宅的，不需办理新增建设用地审批手续，可按规定直接申领乡村建设规划许可。

我区存量建设用地是指已取得宅基地使用证、集体土地使用证、建设用地批准书、房地产证或在1999年1月1日之前年度土地利用现状变更调查地类已变更为建设用地的土地。

第七条  新增建设用地

办理新增建设用地审批以成片为原则，在城市总体规划、村庄规划和土地利用总体规划三者确定的建设用地范围内，结合用地需求合理确定新增建设用地范围，并由村委会（村集体经济组织）向区国土资源和规划部门申请划定。具体按《广州市乡村建设规划许可证实施办法》及《广州市村庄集体建设用地报批实施细则》等规定执行。

第八条  分配原则

我区农村村民住宅用地分配使用的原则如下：

（一）符合规划的原则

根据村庄规划和土地利用总体规划实施村民住宅用地分配及建设。

（二）节约利用土地的原则

村民建房应不占或少占农用地，鼓励各村盘活存量建设用地，充分利用空闲地、荒置地或已有农村村民住宅用地建房；村民建房应与旧村改造、泥砖房和危破房改造相结合，继续推进泥砖房、危破房、空置房分类改造。

（三）村民自主和符合乡规民约的原则

村委会负责本村住宅用地分配、调配和使用管理，遵循“统一规划、因地制宜、限额分配、保护权益、经济调节、促进安居”的原则，并根据本村的实际情况，制定乡规民约，细化分户及建房条件，并按照公平、公正、公开的原则与村民签定农村村民住宅用地分配、建房协议。

（四）农村村民住宅用地集体所有原则

农村个人建房的主体是符合建房条件的农村村民，村、社应保证对符合条件的农村村民住宅用地进行合法分配，禁止采用拍卖等方式分配农村村民住宅用地。禁止城镇居民变相购买、租赁或转让农村村民住宅用地。

（五）建新退旧的原则

村民新建住宅需要申请新的农村村民住宅用地的，必须退还原有农村村民住宅用地。申请人应当与依法享有集体土地所有权的村或社签订协议，保证按期交回原有农村村民住宅用地。新建住宅办理不动产登记之前，原土地、房屋权属凭证应收回注销。

 

第三章  规划许可

 

第九条  一户一宅原则

（一）符合“一户一宅”政策的本村村民，具备本村农村集体经济组织成员资格的，可以户为单位提出住宅建设申请。

（二）“一户”的标准为：

1．夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；

2．有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；

3．是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户；

4．离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

在审核村民申请建房条件时，依据上述标准认定，不强制以户籍登记规定的“一户”的标准来确定农村建房的分户标准。

（三）“一宅”的标准为：符合宅基地建房的村庄且不存在违法建设，一户村民只能申请一块宅基地建设住房。

是否属于“一宅”的情况，综合以下两种方式进行认定：

1．不动产登记部门出具的申请人及本户内所有家庭成员《个人名下房地产登记情况查询证明》；

2．村民自行举证并向村委会申报，村委会组织公示后进行确认并报镇人民政府审核。

第十条  申请材料

已取得新增建设用地或使用存量建设用地建房的村民应当持下列材料向所属村委会、经济社提出建房申请：

（一）村民住宅建设申请表（原件）；

（二）“一户一宅”承诺书（原件）；

（三）申请人户口簿、申请人及各家庭成员身份证（复印件，需核对原件）；

（四）申请人及本户内所有家庭成员《个人名下房地产登记情况查询证明》；

（五）使用存量建设用地建房的，应提供符合前款第六条规定的合法权属证明材料（复印件，需核对原件）；

（六）属于原址拆建的，应当提供原状建筑四至图（需标明房屋地址、建筑红线、用地红线、与四周现状建筑及道路间距、四邻情况等信息）、各立面照片（原件）。

第十一条  村委审查

村委会、经济社在收到村民提交的建房申请材料后，组织人员审查以下主要内容：

（一）申请材料是否属实（村委会、经济社负责对申请人所提交的复印件真实性进行核实，并在经核实的复印件上加盖公章，签署核实人姓名）；

（二）是否符合“一户一宅”等建房条件；

（三）拟建房用地是否存在争议，村民对拟建房屋是否有异议；

（四）拟建房用地是否符合村庄规划；

（五）是否符合已通过的本村村民住宅用地使用方案；

（六）使用新增建设用地建房的，还应经村民会议或者农村集体经济组织成员大会讨论同意。

村委会、经济社对上述条件进行审查并研究同意建房后，由主要负责人在村民住宅建设申请表上签名并加盖村委会、经济社公章。

第十二条  现场公示

审查通过后，村委会应当将申请及审查情况在人流密集的村、社显要位置（如村社宣传栏、村口、祠堂外墙等）及拟建房用地现场进行公示，接受群众监督和举报，公示期不少于7个工作日。公示内容包括：

（一）村委会已加具意见的村民住宅建设申请表（复印件）；

（二）申请人基本情况，包括户主姓名、出生年月，家庭成员姓名、出生年月等；

（三）申请人符合“一户一宅”的承诺书；

（四）能够反映拟建房用地位置、面积与四至间距的地形图；

（五）使用存量建设用地建房的，还应当公示合法权属证明材料。

公示期满且村民无异议或异议不成立的，村委会出具公示情况报告（附现场公示照片），在《村民住宅建设申请表》上加具意见后，申请人或由申请人委托村委会将所有材料报送镇人民政府审核。

第十三条  资料受理

镇人民政府设立政务窗口对申请人或村委会提交的材料进行审核，并进行纸质媒介和电子系统登记。立案申请资料包括：

（一）村委会已加具意见的村民住宅建设申请表（原件）；

（二）申请人户口簿、申请人及各家庭成员身份证（复印件）；

（三）申请人出具的且经村委会核实的“一户一宅”承诺书（原件）；

（四）能够反映拟建房位置、面积与四至间距的地形图（原件）；

（五）村委会盖章及负责人签名的公示情况报告（原件）；

（六）使用存量建设用地建房的，应提供合法权属证明材料；

（七）使用新增建设用地建房的，应提供新增用地批复文件。

经审核，申请资料存在可当场更正错误的，应指导申请人当场更正；资料不齐或不符合要求的，窗口或经办部门应当场或5个工作日内一次性书面告知申请人需补正材料内容，逾期不告知的，自收到材料之日起即为受理。

第十四条  审核报送

受理申请后，镇人民政府村民建房管理部门应会同村委会、经济社代表实地核查，核查内容应包括拟建房用地面积、地类、四至情况，并审核是否符合以下条件：

（一）符合“一户一宅”的规定；

（二）符合土地利用总体规划；

（三）符合城市总体规划及村庄规划；

（四）已完善用地手续，未涉及地质灾害危险区域；

（五）未涉及违法建设及违法用地。

经现场实勘，资料齐备、真实且符合相关要求的，由镇人民政府村民建房管理部门在村庄规划中标明拟建房位置，与已加具意见的村民住宅建设申请表一同报送区国土规划部门对建房地块进行规划符合性审核。

第十五条  审批发证

区国土规划部门对建房地块是否符合城市规划、土地利用总体规划等要求进行符合性审核，将审核结果反馈镇人民政府村民建房管理部门。镇人民政府村民建房管理部门应及时通知申请人报送建筑设计图，并委托具备资质的测绘单位进行现场放线、验线。

建筑设计图可直接选用相关部门统一制定的民居设计方案，或由具有资质的建筑设计单位设计的建筑图纸，要求一式两份，包含建筑总平面图、平、立、剖面图及效果图。

镇人民政府自图纸报入正式受理之日起15个工作日内做出是否批准核发《乡村建设规划许可证》的许可决定。

自作出许可决定并送达申请人之日起15个工作日内，镇人民政府村民建房管理部门应当在镇政府门户网站上公布许可内容，并以方便公众查阅的方式长期公开，涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私的除外。

第十六条  许可内容及有效期限

《乡村建设规划许可证》应载明建设项目位置、建设范围、建设规模和主要功能等内容。

申请人应当自取得《乡村建设规划许可证》之日起一年内开工，逾期未开工且未办理延期手续的，《乡村建设规划许可证》及其附图、附件自行失效；有效期限内无法如期开工的，应在有效期满30日前向原许可部门申请延期，延期次数不超过两次，每次延期时间不超过六个月。

申请延期的，申请人应当提交延期申请书和《乡村建设规划许可证》原件，并说明申请延期的事由。

第十七条  变更撤回

申请人应当按照《乡村建设规划许可证》许可的内容进行建设。面积、高度、间距等确需变更的，申请人应当按照第三章规定程序申请办理变更手续。涉及《乡村建设规划许可证》中姓名、地名等的变更，申请人凭有关部门的证明文件直接向作出乡村建设规划许可决定的机关申请变更。

由于乡村建设规划许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或准予乡村建设规划许可所依据的客观情况发生重大变化以及出于公共利益的需要，原许可部门可依法变更或者撤回已经生效的《乡村建设规划许可证》，由此给申请人造成财产损失的，应依法给予补偿。

第十八条  不予许可

申请不符合规定条件的，镇人民政府村民建房管理部门应当于15个工作日内作出不予许可决定书，说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

 

第四章  批后管理

 

第十九条  开工施工

申请人在取得《乡村建设规划许可证》后，应向镇人民政府村民建房管理部门提出开工申请，并按照广州市人民政府关于小型工程建设的相关要求申办开工备案手续，取得开工备案手续后方可开工建设。

工程开工前至规划核实完成期间，申请人应当在工程现场显要位置张贴公告《乡村建设规划许可证》及其所有附图、附件复印件，接受社会监督。

申请人应自行委托具有施工资质的单位或由具有执业资格的注册建造师组织的施工队伍承接工程施工及相关管理工作，按照有关技术标准、规范、规程进行施工，使用合格的建筑材料和建筑构配件、设备，同时应承担相应的质量安全管理责任。

第二十条  巡查监管

镇人民政府应加强本辖区村民建房活动的巡查监管，并组织人员定期或不定期实施巡查，督促指导申请人按照《乡村建设规划许可证》批准的内容和要求进行建设。巡查应当2人或2人以上共同实施。

巡查人员应当做好巡查记录，将监督检查情况和处理结果予以记录，由巡查人员签字后归档备查。在巡查过程中发现申请人未按照《乡村建设规划许可证》许可内容建设的，巡查人员应当坚决制止，及时依法处理。

村委会应当加强对本辖区村民建房活动的监督检查，发现有违反国家和广州市有关规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报相关职能部门处理。

第二十一条  规划核实

村民个人非公寓式住宅建设完工后，村民应持以下资料向镇村民建房管理部门申请规划核实：

（一）规划核实申报表（原件），并在申请表中填写《乡村建设规划许可证》及其历次调整文证的编号；

（二）申请人身份证明；

（三）具有丁级及以上测绘资质的测绘机构出具的验收测量记录册，验收测量记录册应符合房地产测绘相关标准（原件，一式两份）；

（四）已建成住宅的各立面现场照片（原件）；

（五）如涉及违法建设的，应提供行政处罚决定及行政处罚执结材料。

镇人民政府村民建房管理部门应进行现场勘查，规划核实的主要内容包括：所建住宅是否按审批的用地位置、用地面积、四至情况、建筑面积、层数、外观、间距等内容进行建设。

符合乡村建设规划许可的，镇人民政府应自受理之日起15个工作日内出具《村民个人非公寓式住宅规划核实意见书》；不符合乡村建设规划许可的，出具《关于暂不同意村民个人非公寓式住宅通过规划核实的函》，并一次性提出整改要求；如存在违法建设但已经过依法处理并按处理决定执行完毕的，应当出具规划意见。

第二十二条  违法行为

涉及违法建设的认定与查处，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《广州市违法建设查处条例》的有关规定依法查处。涉及违法用地的，按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定依法查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十三条  产权登记

经规划核实合格的村民住宅可由申请人按有关要求备齐材料向区不动产登记部门申请办理产权登记。

 

第五章  监督管理

 

第二十四条  政务公开

受委托的镇人民政府应制定并公布委托下放事权运行流程图，流程图应当明确承办岗位、申请条件、办理流程、办理时限、申请人权利和投诉举报途径等，并应将流程图和委托书在单位办公场所的显要位置予以公示。

第二十五条  受理投诉

镇人民政府应当畅通渠道，积极受理相关投诉、建议或举报，并在受理后5个工作日内进行核实，作出处理意见，并答复投诉人。

根据投诉发现申请人未按照《乡村建设规划许可证》建设的，按照本细则第二十一条和第二十二条处理。

第二十六条  信息化管理

镇村民建房管理部门应当通过市国土资源和规划部门的信息平台办理《乡村建设规划许可证》及其他村民建房审批业务，将收件资料、现场实勘、审批过程、审批结果、批后监管、规划核实等信息及时录入系统，实施规范管理，加强行政审批权的监督。

第二十七条  档案管理

各单位应遵循“谁形成谁立卷”的原则，认真落实案卷归档制度，按照《中华人民共和国档案法》以及城建档案管理的有关规定，严格案卷管理，负责归档文件收集和立卷整理。镇村民建房管理部门应当如实记载业务审批过程中的各环节情况，形成格式统一、规范、内容完整的业务档案资料，分批次报送至区城建档案馆。

第二十八条  检查监管

区国土资源和规划部门应当通过档案检查（或抽查）、现场调查等方式加强对乡村建设规划许可工作的监管。抽查每年不少于一次，抽查比例不低于十分之一，抽查的个案应当以随机方式产生。检查的内容主要包括：

（一）规划许可是否超越委托的范围和权限；

（二）实施规划许可是否在法定条件之外增加或减少条件；

（三）是否存在将规划许可权转委托的行为；

（四）是否按照要求公示、公开；

（五）程序是否合法；

（六）批后监管是否到位；

（七）依法应当监督的其他内容。

第二十九条  责任追究

各有关单位应当依法履行职责，严格按规定进行村民建房管理，凡违法违规进行核准、审批的，应承担相应的法律或行政责任。

申请人提交虚假材料骗取《乡村建设规划许可证》的，按照《中华人民共和国行政许可法》相关规定处理。

 

第六章  附则

 

第三十条  相关解释

本实施细则所称农村村民，是指具有我区行政村农业常住户口的农村集体经济组织成员。

本实施细则所称村民建房，是指村民申请办理报建手续并实施新建、拆建村民住宅的活动。

本实施细则由广州市黄埔区国土资源和规划部门负责解释，镇人民政府可根据《广州市乡村建设规划许可证实施办法》和本实施细则，结合辖区实际情况制定工作指引，或在不违反上位文件原则的前提下进一步完善实施流程和要求。

第三十一条  村庄分类

现镇辖区内28个行政村共分为城边村、搬迁村和远郊村三类，其中城边村分为全面改造和综合提升两种类型，对村民建房实施分类管理。具体如下：

（一）城边村（全面改造型）是指因知识城主城区建设而需要拆迁的村庄，包括：枫下村、山龙村、重岗村、埔心村、燕塘村、黄田村、何棠下村、长庚村八个。此类村庄用地已纳入城镇建设发展范围，村民住宅建设适用征地拆迁方式并依照相关法律法规和有关文件规定。

（二）城边村（综合提升型）是指将全部或大部分纳入2020年城镇建设发展范围的村庄，包括：凤尾村、红卫村、旺村、新田村、大涵村、汤村、镇龙村七个。此类村庄用地已纳入城镇化发展规划范围，应有计划地实施集中迁建、集中居住，推动农村社区化管理。除近期尚未纳入征地拆迁范围的唯一自住危破房改造外，原则上应对现有村庄用地和已建房屋进行固化，统一采用政府统建、村民联建等方式加快安置区建设，村民住宅建设纳入城镇规划建设统一管理。

（三）搬迁村是指位于福山循环经济产业园影响区域内而需整体搬迁至镇龙片区的村庄，包括：福山村、福洞村两个。此类村庄用地已纳入城镇建设发展范围，村民住宅建设适用征地拆迁方式并依照相关法律法规和有关文件规定。

（四）远郊村是指城镇建设发展范围以外的村庄，包括：蟹庄村、莲塘村、佛塱村、迳下村、洋田村、金坑村、均和村、迳头村、九楼村、大坦村、麦村十一个。此类村庄受工业化、城镇化辐射带动能力弱，生产生活方式以农业和乡村旅游业为主，可按规定申请个人自建住房，村民住宅建设纳入乡村规划建设管理，适用于本实施细则。

上述村庄分类，以我区村庄布点规划和中新广州知识城相关城市规划为依据，并可随社会经济及城镇建设的发展适当调整。

第三十二条  有效期限

本实施细则自发布之日起施行，原《萝岗区九龙镇农村村民住宅规划建设管理办法（试行）》同时废止。本实施细则自2019年1月1日起实施，试行三年。有效期届满或相关法律政策依据变化的，将根据实施情况予以评估修订。

 

 

附件：《广州市黄埔区乡村建设规划许可证实施细则》解读文件.doc

 

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