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太原市人民政府办公厅关于化解房地产库存的实施意见
并政办发〔2016〕51号
太原市人民政府办公厅
关于化解房地产库存的实施意见
各县（市、区）人民政府，各开发区（园区）管委会，市直各委、局、办，各有关单位：
为贯彻落实中央、省、市经济工作会议和中央、省城市工作会议精神，加强供给侧结构性改革，加大房地产去库存力度，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《山西省人民政府办公厅关于加快化解房地产库存的若干意见》，结合我市房地产运行状况，经市人民政府同意，提出本实施意见。
一、政策措施
（一）积极推进农业转移人口市民化。进一步放宽落户条件，允许在本市具有合法稳定就业、合法稳定住所（含租赁）、连续就业居住一定年限的农业转移人口在就业地落户。优先解决农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口及新生代农民工落户问题。全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员落户限制。
加快制定公开透明的落户标准和实施方案，切实做好服务和保障工作。确保新落户居民享有与城镇居民同等义务教育、就业、医疗、养老、住房保障等城镇基本公共服务。（牵头单位：市公安局，配合单位：市教育局、市人社局、市卫生计生委、市民政局，各县（市、区）人民政府、开发区管委会）
（二）支持农业转移人口在本市购房。以满足新市民住房需求为主要出发点，对具备购房能力的农业转移人口及其他常住人口，取消购房限制条件，支持其购买商品住房。房地产库存较大、去库存周期较长的，可根据实际情况，在一定期限内实施购房补贴。（牵头单位：市财政局，配合单位：市房产局，各县（市、区）人民政府）
（三）落实个人购房金融和税收政策。落实差别化住房信贷政策，加大对居民合理住房消费的支持力度。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例下调至20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。落实房地产交易税收优惠政策，降低居民购房负担。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第2套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（牵头单位：市地税局、人行太原中心支行，配合单位：市房产局，各县（市、区）人民政府）
（四）扩大住房公积金使用范围。本市辖区内所有机关、企事业单位、民办非企业单位、社会团体等组织，应按规定缴纳住房公积金。提倡用人单位将缴存住房公积金作为劳动合同的主要条款。将灵活就业人员和个体工商户纳入住房公积金支付覆盖范围。进一步支持职工使用住房公积金用于住房消费，普通职工连续缴存6（含）个月、新参加工作职工连续缴存3（含）个月可以申请住房公积金贷款，也可提取本人、配偶及直系亲属的住房公积金余额，在本市范围内无自有住房职工连续缴存3（含）个月可以提取住房公积金用于支付租房。（牵头单位：市住房公积金中心，配合单位：市人社局，各县（市、区）人民政府、开发区管委会）
（五）加大棚户区改造货币化安置力度。积极推行货币化安置，出台棚改货币化安置优惠政策，鼓励居民选择货币化安置，进一步提高棚户区改造、城中村改造货币化安置比例，有效减少实物建设总量和市场供给。2016年全市棚改货币化安置比例不低于50%。商品住房库存较大、消化周期较长的，加大货币化安置力度，原则上不再新建安置住房。城市规划区内基础设施建设、开发区建设、集体土地征地拆迁、生态移民等涉及房屋征收拆迁补偿安置的，尽可能采用货币化安置。（牵头单位：市房产局、市城改办，配合单位：各县（市、区）人民政府、开发区管委会）
（六）打通商品房、公共租赁住房和棚改安置用房供需通道。自2016年起，全面停止新建公共租赁住房。公共租赁住房房源可通过商品住房市场筹集。取消实物配建项目，开发建设单位可根据市场需求申请户型调整。鼓励开发企业转换经营方式，将未售商品住房中符合公共租赁住房标准的住房作为公共租赁住房房源，政府给予一定租金补贴。2016年以前筹集的公共租赁住房（含廉租住房）、经济适用住房、限价商品住房和棚改安置房，可统筹用于符合住房保障条件的家庭和棚改安置。
将公共租赁住房保障范围由原来的城镇户籍家庭扩大到城镇常住人口家庭，将农业转移人口中符合条件的低收入住房困难家庭，纳入公共租赁住房保障范围，通过提供公共租赁住房或发放租赁补贴保障其基本住房需求。农业转移人口已落户本市的，按中低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工申请条件申请，未落户的，按外来务工人员申请条件申请。（牵头单位：市房产局，配合单位：市城乡规划局、市民政局、市财政局、各县（市、区）人民政府）
（七）引导房地产开发企业适当降低房价。引导房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，主动采取打折销售等多种方式促销，适当降低房价。对带头落实国家政策降低房价的，在融资、手续办理等方面给予鼓励支持。着力引进国内知名企业，以其品牌效应、开发品质和市场营销能力，拉动市场，促进销售，抵御风险，增加优质房地产产品供给。支持房地产开发企业通过改进规划设计、完善配套设施、使用绿色环保节能材料，开发附加值高、市场销路好的产品。（牵头单位：市房产局，配合单位：市住建委、市经信委，市城乡规划局，各县（市、区）人民政府、开发区管委会）
（八）推动房地产开发企业整合。支持房地产开发企业通过并购、重组或与其他市场主体合作等方式，壮大企业实力，淘汰“僵尸企业”，增强市场竞争力，降低行业发展风险。兼并重组企业变更营业执照等相关证照、国有土地使用权证、建筑工程规划许可证等项目和建设手续名称，相关主管部门依法依规、限时办结。在资质核定、信用评定时，按有利于企业原则审批。（牵头单位：市住建委，配合单位：市工商局、市国土局、市城乡规划局、各县（市、区）人民政府、开发区管委会）
（九）鼓励房地产企业发展跨界房地产。允许房地产开发企业申请对已供应但未开发的住宅用地或商业经营性用地转型用于国家支持的新兴产业、文化旅游产业、体育产业、养老产业等项目用途的开发建设。对在建但尚未销售的商品房项目，在不改变用地性质和容积率等必要条件的前提下，允许企业对户型结构进行优化调整。对符合条件的非住宅项目，可改为“创客空间”、电商用房、教育培训、幼儿园、养老院等用房，也可改造为酒店式公寓及用于文化、旅游、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房，支持非住宅项目转型利用。对已办理规划验收的酒店、商业或办公项目，不改变建筑功能仅对内部进行分割使用的，可直接办理产权登记手续。（牵头单位：市城乡规划局，配合单位：市发改委、市国土局、市环保局、市教育局、市房产局、各县（市、区）人民政府、开发区管委会）
（十）加强规划调控。切实采取有效措施，减少商业用房库存。对拟出让的住宅用地，商住兼容比可按满足项目自身商业配套最低指标出具规划条件；对已出让的住宅项目，可按满足项目自身商业配套最低指标审批或调整规划方案。以市场畅销的中、小户型为主导，减少大户型住房上市供应。允许在建住宅项目根据市场需求对户型进行调整。商业项目可根据项目需求配套建设公寓类用房，公寓用房内部布局可根据实际需求设计，间距及配套参照办公建设标准执行，规模原则上不超过项目地上总建筑面积的40%。市规划、国土部门要与市住建、城管、房产等部门建立共享机制，及时掌握区域基础设施配套建设、区域房地产库存情况，并作为编制城市规划和制定土地收储计划的基础资料。（牵头单位：市城乡规划局，配合单位：市国土局、市住建委、市城乡管委、市房产局、各县（市、区）人民政府、开发区管委会）
（十一）合理调控土地供应规模。结合“十三五”规划，控制好土地供应规模、布局和节奏，稳定、均衡供应住宅用地。减少城中村改造之外的土地供应，新增商品房供地更多由城中村改造用地供应。库存量大、消化周期较长的，库存严重的区域，合理减少或暂停向房地产项目供地。拟出让宗地红线外必须同步规划建设供水、供电、供热、燃气、道路等基础配套设施，不具备条件的，一律不得出让。（牵头单位：市国土局，配合单位：市城乡规划局、市房产局、市住建委、市城乡管委、市城改办、各县（市、区）人民政府、开发区管委会）
（十二）完善基础设施和生活服务配套设施建设。加大商品房滞销区域政府投入，尽快完善市政和生产生活要素等基础设施建设及医院、学校、商业等生活服务配套功能，已列入规划的纳入当年或近两年实施计划，抓紧开工建设，满足购房者基本生活需求。鼓励优质教育、医疗机构增设分支机构，科学配置教育、医疗资源。（牵头单位：市住建委、市城乡管委，配合单位：市教育局、市卫生计生委，各县（市、区）人民政府、开发区管委会）
（十三）培育发展住房租赁市场。以建立购租并举的住房制度为主要方向，搭建房屋租赁平台，建设住房租赁服务系统，推行统一的租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。发展房屋租赁企业，为公共租赁住房保障、农村劳动力转移人口、新就业职工等各类人群提供房屋租赁服务。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，为住房租赁市场提供房源；支持房地产开发企业拓展业务范围，将库存房源通过房屋租赁平台向社会出租；引导房地产开发企业与住房租赁机构合作，发展租赁地产；支持个人委托住房租赁企业出租住房。
允许将现有住房按照国家和我市住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火隔离设施，必须确保消防设施完好有效。（牵头单位：市房产局，配合单位：市公安局、市城乡规划局、市国土局、市公安消防支队、各县（市、区）人民政府、开发区管委会）
（十四）加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题。落实省住建厅等五厅局《关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见》（晋建房字〔2015〕215号），全面启动已交付使用但未办理产权的房屋清理工作，加快为购房人办理房屋权属登记，解除交易限制，释放市场中以旧换新，以小换大的购买力，创造出租、抵押等变现条件，促进新建商品住房、二手住房良性互动。（牵头单位：市房产局，配合单位：市城乡规划局、市国土局、市住建委、市地税局、市人防办、市消防支队，各县（市、区）人民政府、开发区管委会）
（十五）方便购房人子女就学。居民购买商品住房涉及子女九年义务教育的，由各县（市、区）根据有关规定和本市适龄儿童少年入学相关政策，合理安排购房人子女入学。（牵头单位：市教育局，配合单位：市房产局，各县、市人民政府）
（十六）强化房地产市场监管。继续开展多部门联动专项整治活动，对房地产开发企业从项目立项到房屋销售各环节实行全过程监管，对中介市场经营行为进行重点规范和整治，加强市场风险防控。（牵头单位：市房产局，配合单位：市工商局、市公安局、市住建委、市城乡规划局、市国土局，各县（市、区）人民政府、开发区管委会）
二、保障措施
（一）加强组织领导。市化解房地产库存工作领导小组办公室（设在市房产管理局）负责全市化解房地产库存工作的统筹协调、工作指导和监督考核。各县（市、区）成立相应领导机构。
（二）加强市场监测。及时掌握市场动态，定期分析研判市场形势，为采取应对措施提供依据和支撑。建立去库存分析调度制度，针对去库存工作中存在的问题，提出相应政策措施，及时应对市场变化。房产、国土、规划、税务、金融、财政、统计等部门建立工作机制，实现信息共享。
（三）落实工作责任。各牵头单位组织配合单位，按照职责分工，加强调查研究，细化工作任务，制定实施方案，分城、分区施策，积极采取有效措施，确保各项政策落到实处，化解房地产库存工作取得实效。市委、市政府将化解房地产库存工作纳入对各县（市、区）人民政府、市各相关部门和单位的目标责任制管理和绩效考核，考核结果向全市通报。市化解房地产库存工作领导小组办公室建立监督考核机制，适时开展督查督导，确保工作推进力度。对思想不重视、组织不到位、工作不得力的部门和单位，严肃追责。
（四）正确引导舆论。正确引导社会预期，引导消费者树立正确的住房消费观念，增强购房者信心。各新闻媒体客观公正报道房地产市场运行情况，积极宣传化解房地产库存工作的重大意义，准确、全面解读各项政策，为促进房地产市场平稳健康发展营造良好舆论氛围。
本意见自印发之日起执行。此前有关文件精神与本意见不一致的，以本意见为准。
太原市人民政府办公厅
2016年8月24日
(此件公开发布)
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