您当前的位置：邢政〔2010〕15号《邢台市人民政府关于印发进一步加强物业管理工作意见的通知》
邢台市人民政府
关于印发进一步加强物业管理工作意见的通知
邢政〔2010〕15号
各县(市、区)人民政府，开发区、大曹庄、七里河新区管委会，市政府有关部门：
《进一步加强物业管理工作的意见》已经市政府第二十九次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。
二○一○年七月二十六日
进一步加强物业管理工作的意见
为提高人民群众居住质量，促进全市物业服务行业健康发展，根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等乐动体育ldsports5.0 ，结合我市实际情况制定本意见。
一、提高对物业管理工作重要性的认识
我市物业管理工作开展13年以来，物业管理市场从无到有，从不规范到有序发展，从单一住宅物业管理，到商业、办公、工业、写字楼等多元化管理服务，已形成了专业化、市场化的物业管理雏形，城市居民居住条件和环境日益改善。但目前物业服务企业整体存在盈利水平低，部分物业服务企业生存困难，物业服务收费率低，个别物业服务企业服务不规范，服务质量差等问题，制约着我市物业管理工作整体水平的发展。物业管理对于提高居民的生活质量，促进国民经济的发展，提高城市管理水平，实施社会再就业工程都将起到积极而重要的作用。各级各部门一定要站在全局高度，充分认识到物业管理工作的重要性，采取多种措施，切实做好物业管理工作。
二、建立健全物业管理行政体制，明确各部门职责
市住房保障和房产管理局负责全市物业管理活动的监督管理工作（以下简称市物业管理主管部门）。主要职责：根据有关法律、法规和政策起草制定全市物业管理配套文件、政策；负责市区新建项目物业管理办公用房配置情况的核准和监督管理工作；负责物业服务企业三级资质核准和管理工作；指导县（市、区）物业管理主管部门工作，对物业服务企业经营服务活动和专项维修资金使用情况实施监督、检查；组织物业服务从业人员培训；代管市区物业共用部位、共用设施设备专项维修资金；负责物业服务企业的达标、升级及考评工作；负责市区物业服务项目招投标的组织、监督和管理工作。
各县（市、区）住房保障和房产管理局（建设局）是本辖区物业管理主管部门（以下简称县（市、区）物业管理主管部门）。主要职责：负责物业管理法规、政策的贯彻落实，抓好物业管理工作；负责本辖区内物业管理区域的划分；指导成立业主大会，协调相关部门之间的工作关系；接受并处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业的投诉。
街道办事处（乡镇人民政府）负责本行政区域内成立业主大会和组建业主委员会指导工作，并对业主委员会的日常工作进行监督指导;负责协调处理住宅小区内出现的各种矛盾纠纷;负责召集县（市、区）物业管理主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面代表召开物业管理联席会议，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）参与和组织辖区内业主大会筹备、召开和业主委员会选举工作，调解社区内的物业服务纠纷。
建设、规划、物价、城管、广播电视、公安、环保、通讯、供电、供热、供水、供气等有关部门和单位，按照各自职责配合实施本意见。
三、规范物业管理市场，提高物业服务水平
（一）加强新设立物业服务企业资质核准管理，严格市场准入制。严格把好市场准入关，进一步规范新设立物业服务企业资质等级核准。强化对新设立物业服务企业注册资本的审核管理，新设立物业服务企业必须持有企业注册资本验资证明，物业管理主管部门在审批资质证书时要将验资证明作为审批要件。
（二）对外地物业服务企业实行备案登记管理。外地物业服务企业在邢台承揽物业服务项目前，要持物业服务企业资质证书、营业执照、服务业绩等材料到拟承揽服务项目所在地的市、县（市）物业管理主管部门进行备案登记，市物业管理主管部门对外地物业服务企业进行备案登记后，要书面告知服务项目所在地的区物业管理主管部门。
（三）坚决依法查处物业服务企业违法违规行为。依法取缔物业管理活动中未取得资质证书的企业，严格查处企业借用资质证书从事物业管理活动的行为和转包行为，并按照《物业管理条例》规定对其进行处罚。
（四）建立市场退出机制，避免物业服务出现真空。物业服务企业因物业服务合同到期或其他原因要退出物业服务项目的，物业服务企业要在合同到期或退出物业服务项目前30日内告知开发企业或业主委员会，并同时告知物业所在地的市、县（市）物业管理主管部门，开发企业或业主委员会应在市、县（市）物业管理主管部门的监督下，做好有关事项的处理和交接工作，并做好新物业服务企业的选聘工作。
（五）强化市场整顿检查，健全完善企业诚信体系建设。物业管理主管部门要强化对物业服务企业的监督检查，定期、不定期的开展市场整顿，对企业违规行为及时查处，并建立健全物业服务企业诚信和经理人信用考核制度，充分利用网络信息手段，定期在邢台市房地产信息网和相关媒体公布考核结果。对考核不达标的物业服务企业，降低或吊销资质证书。业主委员会对不履行合同、降低服务标准的物业服务企业可依法解除合同。
（六）引入典型推动机制，促进物业管理市场全面发展。把开展物业管理优秀小区考评工作和树立样板小区结合起来，在省级物业管理优秀项目的基础上培育树立国家级示范小区，市物业管理主管部门要组织指导成立我市物业服务集团公司，集团公司通过规范的物业服务，打造我市一流样板小区，引领我市物业管理行业规范发展。通过样板培育，树立精品典范，对全市物业小区起到示范引导作用，推动行业整体上台阶。
四、实行物业管理招投标制度，推进物业管理市场化进程
（一）实行物业管理招投标管理制度。建筑规模3万平方米以上的新建物业项目销售前，一律要通过招投标的方式选聘物业服务企业。预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》前完成前期物业管理招投标；新建现售商品房项目应当在现售前30日完成前期物业管理招投标；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成前期物业管理招投标。市、县（市）物业管理主管部门要采取有力措施，认真组织开发单位进行前期物业管理招投标。
（二）对投标人少于3个或者住宅物业面积在3万平方米以下的，经市、县（市）物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行服务。严格企业招投标管理，企业要如实按照小区整体规划总建筑面积，提交相关材料报物业管理主管部门申请审查批准，任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。未经物业管理主管部门批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业管理主管部门按照《物业管理条例》规定责令限期改正，给予警告，并处以罚款。
五、建立健全专项维修资金管理制度
没有建立专项维修资金管理制度的县（市），物业管理主管部门要建立专项维修资金管理制度，已经建立相关制度的要进一步进行完善。专项维修资金管理制度要明确提取的比例、交纳和使用的程序等,交纳和使用审批程序要方便业主和企业，并确保专项维修资金的正常归集和合理使用。各县（市）要在2010年年底前完成专项维修资金制度的建立完善工作，新建住宅小区专项维修资金归集率要达到100%。
六、解决房屋质保期内维修问题
根据目前出现的一些业主投诉房屋质量问题（质保期内），由于部分开发企业的维修不及时或解决问题拖沓，给物业服务企业的服务管理带来诸多麻烦。物业管理主管部门在组织监管前期物业进行招投标时，由市、县（市）物业管理主管部门，组织监督开发企业、承建企业、物业服务企业三方就质保期内房屋质量维修问题签定协议，解决质保期内房屋质量问题。
各级建设主管部门要加强对质保期内房屋质量维修问题的监督管理，对保修期内房屋维修故意拖延、推诿等行为及时督促、查处，确保业主房屋在质保期内能及时得到维修。
七、加强旧住宅小区的治理和改善，扶持旧小区物业管理工作
政府加大对旧住宅小区的治理和改善力度，分年度投入财政资金，大力开展旧住宅小区改善工程，完善旧小区公共配套设施，改变旧小区脏乱差的状况。
对改造后具备物业管理条件的旧住宅小区，由街道办事处（乡镇人民政府）组织指导成立业主大会、组建业主委员会，并选聘物业服务企业，实施物业服务；对不完全具备物业管理条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保安、公共设施维护为主要内容的基础性自助式管理；对个别不能形成小区的住宅楼，可以采取“栋楼管理”模式，由社区负责组织该住宅楼居民开展简单的保洁服务和公共设施维护。
八、强化物业管理办公用房配套建设
新规划建设的物业项目要按照《邢台市物业管理办法》（政府令〔2007〕第1号）的有关规定，在物业管理区域内配置物业管理办公用房。物业管理办公用房应为独用成套房屋，具有独立的使用通道，配备水、电、暖、通讯等基本设施，具备办公使用条件，位置要建设在物业管理区域中心位置，相对独立，不得设在住宅楼内，不得配置地下室、车库等不适合办公使用的房屋。
开发企业不按照规定在物业管理区域内配置物业管理办公用房的，由市、县（市）物业管理主管部门按照《物业管理条例》规定责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处以罚款。
九、加强业主大会、业主委员会建设，促进小区建立自治组织
县（市、区）物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会要积极引导小区成立业主大会、组建业主委员会。特别是街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会要充分发挥与居民接触多，对小区情况了解的优势，在日常工作中通过向业主宣传政策，主动帮助业主成立筹备组等措施，加强对业主的引导，促进业主大会、业主委员会成立工作的进展。
在指导成立业主大会、组建业主委员会过程中，街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会要把好业主代表和业主委员会委员的选举关，确保选举产生的业主委员会委员热心公益事业、责任心强，并具有一定的组织能力，能够真正的代表全体业主的利益，能够公正的处理和协调业主、开发建设单位和物业服务企业等方面的关系，为小区物业管理工作的顺利、健康发展起到积极的作用。
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，并应当积极配合相关居民委员会履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，接受其指导和监督。
十、加强部门配合，为物业服务企业发展创造良好的市场环境
（一）进一步加大物业管理舆论宣传力度。各新闻媒体要广泛宣传物业管理相关政策、法规，积极推广典型经验，营造良好的舆论氛围，各级物业管理主管部门也要切实加强与新闻媒体的沟通和联络，建立定期宣传交流机制，着力宣传贯彻和落实物业管理法律法规政策，让广大业主能够及时了解物业管理行业政策和动态，促进业主与企业的互动与互信，进一步明确部门、物业服务企业及业主之间的责任、权利和义务。各物业服务企业要进一步加强自身宣传，理顺物业服务企业同业主之间的关系,形成行业舆论宣传合力，让业主、社会各界都认识到物业管理是各方均受益的行为，营造一种全社会关心、支持物业管理，物业管理服务全社会的良好氛围，改变业主消费观念，提高物业管理收费率。物业服务企业要增强服务意识，提高服务质量，公开服务内容、标准、收费等情况。
（二）强化和规范专业服务单位收费行为。物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应直接向最终用户收取有关费用，并应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备进户阀门或者分户计量表以外部分的维修、养护责任，不得强制物业服务企业代收相关费用和代管相关设施设备，为物业管理工作提供一个规范、和谐的市场环境。
（三）加强物业服务收费管理，适时调整收费标准。市物价部门要会同市物业管理主管部门，综合当前物价和物业管理市场实际情况，适时调整我市物业服务收费等级指导标准。市物价部门要每年对物业服务收费情况进行市场调研，根据实际情况及时调整收费指导标准，确保物业服务行业可持续发展。
（四）加大小区内违章建筑的治理力度。小区内出现的私搭乱建、侵占公共用地、搭建伞面楼顶、共用楼道隔断等行为，由县（市、区）人民政府和各级规划部门负责进行清理，并向社会公布举报电话。对小区内强电、弱电、供水、供暖、供气等部门的不规范建设现象，由运营单位进行清理，并按照规范进行治理。县（市、区）人民政府和各级规划部门、各公共设施运营单位要定期对小区内违章建筑及相关运营管线进行检查整顿，维护小区良好的居住环境。
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