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《西宁市人民政府办公厅关于印发西宁市培育和发展住房租赁市场实施方案的通知》
宁政办〔2018〕73号
各县、区人民政府、市政府各局、委、办，西宁经济技术开发区及各园区管委会：
《西宁市培育和发展住房租赁市场实施方案》，已经市政府同意，现印发给你们，请结合各自实际，认真贯彻执行。
西宁市人民政府办公厅
2018年5月12日
（此件公开发布）
西宁市培育和发展住房租赁市场实施方案
根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《青海省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（青政办〔2017〕48号）要求，结合西宁实际，制定本实施方案。
一、指导思想
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真学习贯彻习近平总书记全面深化改革重要思想，全面贯彻党的十九大和十九届一中、二中、三中全会精神，牢固树立“四个意识”，不断坚定“四个自信”，始终做到“三个一以贯之”和“五个过硬”，忠实践行“两个绝对”，坚持和加强党的全面领导，牢牢把握稳中求进工作总基调，自觉贯彻新发展理念，紧扣我国社会主要矛盾变化在西宁的具体表现，统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，全面落实“四个扎扎实实”重大要求，加快“四个转变”，实施“五四战略”，按照省第十三次党代会、省委十三届三次全会、省“两会”和市第十四次党代会以及市委十四届五次、六次全会部署，坚持以供给侧结构性改革为主线，以满足多层次住房需求为出发点，以培育住房租赁市场主体，增加租赁住房供应，引导住房租赁消费，规范市场秩序为重点，加快培育和发展住房租赁市场，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，为在新的起点上加快打造绿色发展样板城市，奋力建设新时代幸福西宁作出新的更大贡献。
二、发展目标
2020年，基本形成供应主体多元化、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系；基本形成市场规则明晰、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城镇居民住有所居目标。
三、主要任务及工作措施
（一）培育多元化的住房租赁市场供应主体
1．大力培育住房租赁企业。鼓励设立住房租赁企业或增加企业经营范围从事专营或兼营住房租赁业务，形成住房租赁企业、中介机构、物业服务企业等多元化的市场参与主体，提供专业、规范的租赁服务。支持住房租赁企业通过租赁后再转租、接受委托出租、购买房源出租和建设长租公寓、青年公寓等方式开展住房租赁业务。组建国有房屋租赁公司，利用政府债券、住房公积金、金融基金、信托产品等，通过新建、收购、改建或长期租赁库存商品房等多种方式筹集房源，实施规模化、集约化、专业化的住房租赁服务，引领行业发展。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、市市场监督管理局、市财政局、市住房公积金管理中心、市金融办）
2．促进房地产开发企业转型发展。引导房地产开发企业从传统的开发、销售向租售并举模式转变。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场或转为养老机构、社区居家养老设施用房和医养服务中心、旅游食宿接待中心用房及短租公寓、酒店式公寓等租赁型的养老地产和旅游地产。允许房地产开发企业对库存商业用房通过“商改住”用于租赁。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作开发，或将库存商品住房交予住房租赁企业经营、管理，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式，发展租赁地产。探索建立商品住房共有产权制度，房地产开发企业可以部分持有、部分出售商品住房产权，并将所持有的产权租赁给购房人，由购房人按照约定逐年购买剩余产权。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、市国土资源局）
3．允许物业服务企业开展房屋租赁业务。支持物业服务企业接受房地产开发企业、业主委托，将未售或未居住房屋进行租赁，提高住宅小区入住率。物业服务企业按委托合同对租赁房屋进行统一管理、维护，建立小区租赁房屋信息管理台账，协助公安部门做好出租房屋治安管理，督促承租人按规定进行暂住登记。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、市市场监督管理局、市公安局、各县区政府）
4．规范住房租赁中介机构。充分发挥住房租赁中介机构作用，扶持、培育一批服务规范、信誉度高的中介机构，鼓励其开展连锁经营。严格落实住房租赁中介机构备案制度，推广使用规范的《房地产经纪服务合同》，引导中介机构及其从业人员规范承接业务，加强房源信息核查和发布管理，明码标价，提供规范的居间服务。房产部门要与市场监管等部门建立联动机制，定期互通住房租赁中介机构工商登记和备案信息，并在政府网站等媒体上公示，提示交易风险。建立住房租赁中介机构和从业人员信用档案及评价体系，落实房地产经纪专业人员职业资格制度和从业人员实名服务制度，促进住房租赁中介机构诚实守信，依法经营。鼓励中介从业人员参加职业资格考试、接受继续教育和培训，不断提升职业能力和服务水平。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、市市场监督管理局）
5．支持和规范个人出租住房。支持个人将拥有合法权属证明的房屋依法出租，租赁当事人按照有关规定办理租赁备案，推行《房屋租赁合同》示范文本。个人可与住房租赁企业签订长期委托合同，建立长期、稳定的房屋租赁关系，企业按委托合同对房屋进行统一装修、出租、管理和维护。承租人应按规定主动到公安机关或其委托机构进行暂住登记，并按合同约定的租赁用途和使用要求合理使用住房和室内设施，按时缴纳租金。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、市市场监督管理局、市公安局、各县区政府）
（二）增加住房租赁市场供应
6．新建租赁住房。开展住房租赁市场调查，根据租赁住房供需状况，制定新建租赁住房发展规划，合理确定租赁住房总量规模、套型比例，合理配置土地、资金等资源，有序推进新建租赁住房建设。本方案实施起，新开发建设的面积10万㎡以上的商品房项目，出让土地时，按住宅总建筑面积的3%配建租赁住房，配建的租赁住房由开发企业自持，用于长期租赁，不得分割转让，不得改变用途。允许已建成未出售的经济适用房用于市场化租赁。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、市国土资源局、市城乡规划和建设局、市发改委、市财政局）
7．商业用房改建租赁住房。已出让用地但未开发建设的商业用房、工业用房等，在符合土地利用总体规划和城镇规划前提下，依法依规办理用地、规划、施工许可等相关手续后可改建为租赁住房。允许已建成的闲置、利用效率低的商业、办公用房等按规定改建为租赁住房。房地产开发企业（或建设单位）提出改建方案，经房产部门初审，规建、土地、消防等部门会审，按照“一事一议”原则，报经市政府批准。改建为租赁住房的，改建后土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气及供热价格按照居民标准执行。在符合住宅设计规范，不影响房屋结构安全和消防安全的前提下，允许户型改造后按套或间出租，厨房、卫生间、阳台和地下室等不得供人员居住。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、市城乡规划和建设局、市国土资源局、市公安局消防支队、西宁供水集团公司、西宁供电公司、西宁中油燃气公司、西宁城达供热公司、华能西宁热电有限责任公司）
8．多渠道增加租赁房源。鼓励机关单位、企事业单位、社会团体、个人将拥有所有权、合法使用权或管理权并符合出租条件的房源自行出租，也可委托住房租赁企业、中介机构出租。结合“十三五”后三年全市引进人才住房实际需求，按照青海省人民政府《关于引进高端创新人才住房保障的意见（试行）》（青政〔2017〕80号），提出西宁市落实措施，集中购买或租赁一批商品住房，保障各类引进人才住房需求。盘活现有直管公房，加强直管公房经营管理，现有直管公房承租人符合公共租赁住房保障条件的，享受保障房政策，其余住房实行市场化租赁，增加租赁住房供给。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、市财政局、市发改委、市国资委、各县区政府、市房地产集团公司）
（三）完善公共租赁住房保障制度
9．推进公共租赁住房货币化。转变公共租赁住房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。在公共租赁住房全部进行实物配租后，对仍有保障需求的城镇住房困难家庭，结合实际制定发放公共租赁住房补贴标准，通过市场租赁解决住房问题。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、各县区政府）
10．逐步扩大公共租赁住房保障范围。进一步降低公共租赁住房申请准入门槛，将符合西宁市公共租赁住房保障条件的本市城镇最低生活保障及中低收入家庭、大专以上学历的新就业大学生、缴纳本市城镇职工养老保险两年以上的外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围，对符合条件的享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等各类特殊困难家庭优先保障，向符合条件的环卫、公交等住房困难职工较多的用人单位通过集中配租的方式进行保障。加快公共租赁住房运营管理信息系统建设，进一步完善公共租赁住房申请、审核、公示、轮候复核制度，严格公共租赁住房准入、动态管理机制、健全退出机制，落实信息公开制度，确保公共租赁住房分配、运营、管理工作公开、公平、公正。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、市人力资源和社会保障局、各县区政府）
11．提高公共租赁住房运营管理能力。加快公共租赁住房项目基础配套设施建设，进一步完善公共服务设施，达到交付使用条件，尽快发挥保障作用。提高公共租赁住房小区物业服务和房屋维修养护管理水平，积极推行市场化运行、社会化管理和群众自我管理的物业服务方式。将政府投资和管理的公租房交由公共租赁运营管理机构统一运营管理，实现企业化管理、科学化运营，不断提升运营管理工作效率。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、各县区政府）
（四）加大政策支持力度
12．落实税收优惠。严格落实相关税收优惠政策，引导纳税人用足、用好相关税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；住房租赁企业中一般纳税人提供住房租赁服务，适用11%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，可以选择适用简易计税办法，按照5%的税率计算应纳税额。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，按国家规定扣除相关费用。
（责任单位：市国家税务局、市地方税务局）
13．提供金融支持。鼓励和引导金融机构根据住房租赁企业的特点，开发特色信贷产品，为住房租赁企业提供金融支持。探索采取差别化信贷政策，房地产开发企业将已竣工库存商品住房用于出租经营的，金融机构可结合企业实际，给予相关资金支持。加大优惠政策支持力度，鼓励各类社会资本进入住房租赁市场。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、市金融办、市财政局）
14．鼓励住房租赁消费。支持职工提取住房公积金支付房租，职工连续足额缴存住房公积金满3个月且账户为正常连续缴纳状态，本人及配偶（包含单身职工）在本市无自有住房且租赁住房的，可每年提取夫妻双方住房公积金支付房租一次，月支取金额不得高于本人月缴存额。职工租住公共租赁住房的，按照实际房租支出据实提取；租住商品住房的，每年提取金额上限参照《青海省公共租赁住房管理办法》的相关规定和房产管理部门公布的当地房屋平均租金水平确定。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、市住房公积金管理中心）
15．落实承租人落户入学政策。外来务工人员，签定租赁合同满1年并在房产部门办理了租赁备案证明，符合《西宁市户口迁入政策实施细则》规定的，本人、配偶及未婚子女可落户；符合《西宁市外来流动人口适龄儿童少年来宁接受义务教育入学管理办法》规定的，其子女可向居住地所在的教育行政部门提出入学申请，享受义务教育，教育行政部门应有序安置入学。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、市公安局、市教育局）
（五）提供公共便民服务
16．建立房屋租赁交易服务监管平台。建立全市统一的房屋租赁交易服务监管平台，逐步推进与公安、教育、公积金管理、不动产登记等部门之间信息共享。通过房源登记、房源核验等，实现住房租赁交易全程监管，同时为租赁双方提供租赁交易、网上签约、登记备案等方便、快捷的“网上一站式”服务。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、市财政局、市公安局、市教育局、市住房公积金管理中心、市国土资源局）
17．设立房屋租赁服务大厅。引入中介机构、租赁公司、银行等进驻，为租赁双方提供固定的住房租赁交易场所，提供发布房源、获取租赁信息、居间代理等规范的“线下”服务，与房屋租赁交易服务监管平台形成“线上”、“线下”联动，推行实名挂牌，真实房源，促进中介机构规范经营、诚信服务，引导住房租赁市场有序发展。
（责任单位：市住房保障和房产管理局）
（六）加强住房租赁市场监管
18．完善房屋租赁规章制度。按照国家的法律法规制定完善房屋租赁管理配套制度，明确当事人的权利义务，规范房屋租赁行为，稳定房屋租赁关系。修订《房地产经纪服务合同》、《房屋租赁合同》示范文本、完善《房屋租赁企业、中介机构诚信评价办法》。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、市市场监督管理局、市政府法制办）
19．加强租赁市场信息监测。建立房屋租赁市场运行数据统计和分析体系，做好住房租赁市场房源信息、面积、价格等信息统计工作，定期发布房屋租赁市场成交价格，及时掌握和分析住房租赁市场运行情况，制定科学有效的调控和监管措施。
（责任单位：市住房保障和房产管理局）
20．强化行业监管。房产部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，会同市场监督部门加强对住房租赁市场的监管，集中开展住房租赁中介机构专项整治工作，推进房地产中介机构和从业人员信用等级评定，并向社会公示。对严重失信主体实施联合惩戒，对违法违规的行为依法及时查处，加大对典型案例的查处和曝光力度；公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记管理，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业及其他管理单位排查安全隐患，各部门按照职责分工，共同维护房屋租赁市场健康有序发展。
（责任单位：市住房保障和房产管理局、市市场监督管理局、市公安局、各县区政府）
四、实施步骤
2018年，开展住房租赁市场调查，围绕培育市场主体、组建国有住房租赁公司、搭建房屋租赁交易服务监管平台、筹集租赁房源、规范市场秩序等全面培育和发展住房租赁市场。
2019年，制定行业标准、完善行业制度，引导市场规范有序经营，初步建立信息共享、服务高效、监管有力的房屋租赁交易服务监管平台。初步形成多元化住房租赁市场主体协同发展,新建、改建、闲置住房出租、公共租赁住房等多渠道供给，住房租赁市场初具规模。
2020年，完善制度体系，基本建成多主体供给、多渠道保障、租赁房源充足、政府监管有力、租赁关系稳定有序的住房租赁市场，基本建成租购并举的住房制度。
五、保障措施
（一）加强组织领导。各部门要按照国家、省、市关于加快培育和发展住房租赁市场的总体要求，进一步加强组织领导，健全工作机制，创新工作方法，落实工作责任。
（二）强化协调联动。各部门要加强协调联动，建立重大问题联席会议工作机制，对出现的重点、难点问题及时研究和上报，确保发展住房租赁各项工作有序推进。
（三）加强宣传引导。各部门要结合实际加强对住房租赁市场的宣传引导，组织新闻媒体开展宣传，倡导住房先租后买、梯级消费、梯次改善的新理念，营造有利于培育和发展住房租赁市场的良好环境。
本实施方案自公布之日起施行，有效期至2020年5月11日，期间如遇国家政策调整，以调整后的政策为准。
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