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武汉市人民政府关于进一步加强公共租赁住房管理的通知
武政规〔2014〕11号
各区人民政府，市人民政府各部门：
为进一步完善住房保障体系，优化住房供应结构，推进公共租赁住房发展，加快解决我市中低收入家庭住房困难，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)、《住房城乡建设部财政部国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）、《省住房城乡建设厅省财政厅省发展改革委关于做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（鄂建文〔2014〕5号）要求，经研究，现就进一步加强我市公共租赁住房管理的有关事项通知如下：
一、充分认识加强公共租赁住房管理工作的重要意义
近年来，我市不断加大廉租住房和公共租赁住房等租赁型保障性住房的建设力度，城市中低收入住房困难家庭的住房条件得到了明显改善。但随着大量保障性住房建设项目进入集中交付期，其运营和后期管理的问题日益凸显。按照国家有关要求，2014年我市公共租赁住房和廉租住房实行并轨运行后，其管理的难度进一步加大。为此，各区、各有关部门要进一步提高认识，切实增强责任感，认真贯彻落实国家及省关于做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行、加强公共租赁住房管理的重要决策部署，精心组织，加大力度，积极稳妥推进公共租赁住房管理的各项工作。
二、明确加强公共租赁住房管理工作的总体要求
公共租赁住房管理应当遵循“以区为主、市区联动、机构运营、封闭运行”的原则。各区人民政府作为辖区公共租赁住房管理工作的责任主体，要按照“统筹兼顾、注重衔接、精心组织、稳步推进”的要求，推进公共租赁住房和廉租住房的并轨工作，统筹房源建设，优化资格申请审核流程，实行实物配租和租赁补贴相结合的保障方式，完善差别化补贴机制，探索建立市场化运营管理模式，建立健全管理和运营机构，妥善处理新旧政策衔接的问题，确保公共租赁住房规范发展。
三、做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行工作
（一）各区人民政府、市人民政府各相关部门要抓紧组织实施公共租赁住房和廉租住房并轨工作。自2014年6月1日起，停止受理廉租住房资格申请，将廉租住房统一纳入公共租赁住房管理；自2014年7月1日起，公共租赁住房的资格申请、审核程序、租金标准、保障方式和运营管理模式，均按照新规定执行；2014年底之前完成原廉租住房保障家庭的资格复核及租赁合同转换工作，全面实现并轨运行。
（二）切实做好与原有政策的衔接工作。2014年1月1日以前已列入廉租住房年度建设计划的在建项目，对原廉租住房轮候家庭定向配租，剩余房源纳入公共租赁住房摇号配租范围。2014年1月1日以前在建廉租住房项目，按照我市公共租赁住房室内装修标准组织装修。已经开始装修工程施工或者基于房屋结构设计原因难以调整的项目，仍执行原廉租住房装修标准。原廉租住房实物配租轮候家庭，仍按照轮候年度、评分顺序和年度配租计划，由各区住房保障房管部门实施配租。已享受廉租住房实物配租的保障家庭，在原廉租住房租赁合同期满后，应当签订公共租赁住房租赁合同。已享受廉租住房租赁补贴的保障家庭，继续按照原政策标准享受租赁补贴。
四、加强公共租赁住房建设和交付管理
（一）各区人民政府及市人民政府各相关部门应当按照住房保障发展规划和年度建设计划，认真组织落实公共租赁住房项目建设和交付入住工作，确保完成年度保障性住房建设目标任务；积极组织社会单位利用存量建设用地建设公共租赁住房，鼓励投资机构和房地产开发企业投资建设、持有公共租赁住房。
（二）公共租赁住房项目一律实行计划管理。按照计划管理的有关要求，新建、改建项目应当申办项目建设和用地计划；购买和长期租赁项目应当申办相应批复文件；在商品住房项目中配建的公共租赁住房，市国土规划部门应当在土地招投标文书及土地出让合同中注明无偿配建及产权归政府所有的要求，开发建设单位应当严格按照土地出让合同中确定的配建要求组织实施。本通知印发之日前已按照要求配建的公共租赁住房，可由开发建设单位将房屋产权无偿移交给所在区，也可由其自行持有产权并委托所在区负责运营；本通知印发之日起按照要求配建的公共租赁住房，由开发建设单位将房屋产权无偿移交给所在区。所有配建的公共租赁住房，均由所在区负责统一装修并配租。
（三）公共租赁住房采取单元式住宅和宿舍式住宅2种形式建设，其中，政府类公共租赁住房以单元式住宅为主，社会类公共租赁住房以宿舍式为主。单套户型建筑面积控制在60平方米以内，以40平方米小户型为主，并应当按照简约、经济、环保的要求进行装修，以满足基本居住需求，具体标准由市住房保障房管部门统一制订并组织实施。
（四）公共租赁住房项目建设要严格实行项目法人责任制、招投标制、合同制和工程监理制“四制”管理，完善工程质量和资金监管体系，确保工程建设质量和资金使用安全。各区、各有关部门要加强对公共租赁住房项目建设的日常监管，确保项目依照法律、法规和批准的规模组织实施，加快项目建设进度，项目建成后及时组织开展验收和交付配租工作。
五、强化公共租赁住房资格管理
（一）公共租赁住房保障对象主要包括：城镇中低收入住房困难家庭、无房新就业职工和在汉稳定就业的外来务工人员。我市政府类公共租赁住房主要面向城镇住房困难家庭和无房新就业职工，外来务工人员主要由用人单位通过自筹自建社会类公共租赁住房负责保障。
（二）政府类公共租赁住房租赁资格申请采取以下分类申请的方式：
1.属于城镇住房困难家庭的，申请人须具有本市城镇常住户口，其他共同申请人须具有本市城镇常住户口或者持有本市居住证，申请人与共同申请人之间有法定的赡养、抚养或者扶养关系，且家庭上年度人均月收入低于3000元（单身居民低于3500元），家庭人均住房建筑面积低于16平方米。
2.属于新就业职工的，申请人须具有大学及以上学历，毕业未满6年，且在我市正常缴纳社会保险金或者住房公积金，共同申请人须具有本市城镇常住户口或者持有本市居住证，家庭上年度人均月收入低于3000元（单身居民低于3500元），共同申请人均在我市范围内无房且未承租公房。
政府类公共租赁住房保障资格申请条件，由市住房保障房管部门根据全市社会经济发展水平适时调整并向社会公布。
（三）自2014年7月1日起，申请家庭在提出公共租赁住房资格申请时，应当统一填报《武汉市公共租赁住房保障资格申请表》，并按照要求提交家庭成员的收入、住房、人口、婚姻、居住证明等资料。其中，城镇住房困难家庭保障资格申请，由其居住地所在街道办事处或者经街道办事处委托的社区居委会受理，由街道办事处初审，区民政部门和住房保障房管部门审核发证；新就业职工保障资格申请，由申请人工作单位统一向单位所在街道办事处提出申请，由街道办事处初审，区住房保障房管部门审核发证。申请家庭收入和住房情况的具体认定办法，由市住房保障房管部门会同市民政部门制订并公布实施。
六、明确公共租赁住房实物配租分层保障标准
（一）享受政府类公共租赁住房实物配租的家庭，按照收入和住房困难程度实行分类分层保障。
（二）城镇住房困难家庭分为五个层次给予差别化保障：
第一层次为人均收入低于我市城镇居民最低生活保障标准（含），且人均住房面积不超过8平方米的家庭。该层次家庭实行租金直接减免，减免后仍按照我市公有住房租金标准的50%收取，并免交履约保证金、房屋及附属设施使用押金，物业服务费仍由政府承担。
第二层次为人均收入低于我市城镇居民最低生活保障标准（含），且人均住房面积超过8平方米且不超过16平方米的家庭。采取“市场租金、租补分离”的租金缴交方式，租金补贴标准按照市场平均租金水平的80%确定。
第三层次为人均收入高于我市城镇居民最低生活保障标准但低于最低工资标准，且人均住房面积不超过16平方米的家庭。采取“市场租金、租补分离”租金缴交方式，租金补贴标准按照市场平均租金水平的60%确定。
第四层次为人均收入高于最低工资标准但低于我市人均可支配收入，且人均住房面积不超过16平方米的家庭。采取“市场租金、租补分离”租金缴交方式，租金补贴标准按照市场平均租金水平的30%确定。
第五层次为人均收入高于我市人均可支配收入但低于资格申请收入条件上限，且人均住房面积不超过16平方米的家庭。该层次家庭实行市场租金，不享受租金补贴。
（三）新就业职工分为两个层次给予差别化保障：
第一层次为人均收入不超过我市人均可支配收入的无房家庭。采取“市场租金、租补分离”租金缴交方式，租金补贴标准按照市场平均租金水平的30%确定。
第二层次为人均收入高于我市人均可支配收入但低于资格申请收入条件上限的无房家庭。该层次家庭实行市场租金，不享受租金补贴。
（四）市场租金的具体标准由项目所在区住房保障房管部门委托专业房屋评估机构评估提出市场租金参考价格，报市物价部门会同市住房保障房管部门确认。
租金补贴依据保障家庭所对应保障层次的补贴标准，按照我市实物配租保障面积标准与保障家庭人均住房面积的差额具体核定。各保障层次的补贴标准由市住房保障房管部门会同市财政部门依据我市住房租赁市场平均租金水平确定并适时调整。2014年我市实物配租保障面积标准为人均15平方米，2015年提高至16平方米。
租金补贴所需资金由实物配租的城镇住房困难家庭户籍所在区和新就业职工工作单位所在区列入财政预算。
七、加强公共租赁住房的配租管理
（一）政府类公共租赁住房配租实行登记摇号选房制度，按照“项目公告—登记—摇号—选房—公示—签约”的程序进行，由各区人民政府按照有关要求组织实施。承租对象应当与各区公共租赁住房运营机构签订公共租赁住房租赁合同，租赁期最长不得超过5年，期满后租赁对象仍符合规定条件的，可以申请续租。
（二）在房源配租过程中，下列家庭作为优先配租对象，在摇号配租中予以优先保障：最低收入且人均住房面积不超过8平方米的家庭，无房家庭；符合贫困群众医疗救助实施办法规定的病种人员所在家庭，一二级残疾等级的人员家庭；计划生育特扶家庭，成年后的孤儿，无子女且年满60周岁的老人；市级及以上表彰的见义勇为牺牲人员遗属和致残人员，市级及以上表彰的劳动模范，英雄模范、烈属家庭；参加三次摇号均因房源不足未配租公共租赁住房的家庭，持有我市有效的购买经济适用住房资格证明并登记申请租赁公共租赁住房的城镇家庭；市、区人民政府引进并纳入“黄鹤英才计划”的特殊专业人才，法律、法规、规章及市级以上政府规范性文件有明确规定的其他对象。
八、继续实行租赁补贴保障
家庭人均住房面积不超过13平方米且未承租、承购保障性住房的城镇最低收入家庭，可以继续享受租赁补贴。租赁补贴发放标准暂按照原廉租住房租赁补贴标准执行，即人均租赁补贴的保障面积标准为13平方米，按照实有住房面积和保障面积差额进行补贴，人均月补贴标准为10元/平方米。保障家庭在承租公共租赁住房后，不再享受租赁补贴。原用于廉租住房租赁补贴的资金继续用于租赁补贴，并拨付至各区财政统筹安排使用。
九、规范公共租赁住房运营管理
（一）政府类公共租赁住房实行属地管理，纳入政府公有住房管理范畴。未设公有住房管理机构的区，也可采取购买服务方式，在明确区运营管理机构后，统一实施保障性住房的运营和管理。保障性住房运营管理机构应当通过产权人委托管理的方式，承担辖区保障性住房运营和管理职责。
（二）市级财政投资购买的公共租赁住房，产权划归市保障性住房投资建设有限公司，由项目所在区负责运营和管理，实行收支两条线，租金收入上缴区财政，运营管理、房屋维修及空置期物业管理等费用列入所在区财政预算。
区级财政投资建设、购买以及在商品住房中配建的公共租赁住房，产权及租金收入归属项目所在区，运营管理、房屋维修及空置期物业管理等费用列入所在区财政预算，实行收支两条线管理。
市保障性住房投资建设有限公司投资建设的公共租赁住房，产权及租金收入归属该公司。该公司可自行组建运营机构管理，也可委托所在区管理，所需运营管理、房屋维修及空置期物业管理等费用由该公司承担。
（三）保障性住房运营管理机构在履行好经租管理和维修服务职责的基础上，应当积极配合区住房保障房管部门对配租家庭实施动态管理，配合社区实施社会管理，协调产权单位和物业企业做好各项服务工作。各区应当积极推进公共租赁住房“三方联动、五位一体”管理，加快推行“党的领导、政府服务、居民自治、市场运作”的保障性住房后期管理服务模式。
十、加强公共租赁住房资格动态监管
（一）市住房保障管理部门应当会同市民政部门建立健全多部门联动的家庭收入和住房情况动态监管体系，实现住房保障房管、民政、公安、金融等部门的信息共享，将保障性住房准入管理、资金管理、项目管理、配租管理、退出管理等纳入统一的信息化平台，并将信息化平台端口部署到社区和保障性住房小区，切实保证分配公平公正。各区住房保障管理部门应当加强对公共租赁住房使用情况的日常监督检查，强化对运营机构的指导、监督，依照规定组织开展公共租赁住房承租家庭资格复核工作。
（二）通过实行租金减免和差别化租金补贴相结合的方式，建立有效的保障性住房退出机制，实现有效退出。公共租赁住房承租人经济状况改善，或者通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不符合相应租金补贴条件的，应当及时调整其租金缴交方式和补贴标准；不符合住房保障条件的，应当及时停发其租金补贴，并督促其按照规定限期腾退住房；逾期不腾退的，可以依照规定或者合同约定申请人民法院强制执行。市、区住房保障房管部门要建立信用档案，对承租人的不诚信行为予以记录。
十一、切实加强基层住房保障管理队伍建设
（一）增强区级住房保障管理力量。各区人民政府要根据住房保障工作职责和管理需要，结合本区实际，按照区属事业单位管理有关规定，明确区级保障性住房工作机构，落实工作人员，明确工作经费渠道，提供必要的工作条件。区级住房保障工作机构具体承担本辖区范围内保障对象资格审核、房源分配、动态监管、退出管理等职责。各中心城区住房保障工作机构设立工作应当于2014年10月底之前完成。
（二）充实基层住房保障管理队伍。各区人民政府要切实采取有效措施，督促街道办事处落实住房保障管理人员并明确岗位职责。要通过政府购买服务的方式，在中心城区的社区落实住房保障管理工作专岗和工作经费，工作经费由市、区两级财政按照1:1的比例共同承担。市、区住房保障房管部门要进一步规范社区住房保障管理人员的岗位职责，并加强对其日常管理和业务指导。
十二、各中心城区人民政府，市发展改革、城乡建设、财政、国土规划、物价、民政、住房保障房管等相关部门要根据本通知精神，制订配套实施办法和工作方案，并严格落实各项工作要求。各新城区、开发区、风景区、化工区要结合本区实际，参照本通知精神加以落实。
本通知自2014年7月1日起施行，有效期为5年。
武汉市人民政府
2014年7月2日
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