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青岛市人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见
青政办发〔2021〕4号
各区、市人民政府，青岛西海岸新区管委，市政府各部门，市直各单位：
为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和《山东省人民政府办公厅关于印发山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案的通知》（鲁政办字〔2020〕28号），加快推进我市城镇老旧小区改造工作，经市政府研究同意，现提出以下实施意见。
一、总体要求
（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，按照高质量发展要求，不断改善城镇老旧小区人居环境和品质，提升人民群众的获得感、幸福感和安全感，加快建设开放、现代、活力、时尚的国际大都市。
（二）基本原则。
以民为本、政府主导。在尊重居民意愿前提下，以区（市）政府为责任主体，发动居民共同参与城镇老旧小区改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。
因势利导、整合资源。鼓励社会资本、产权单位、专营单位、金融机构积极参与，引导居民合理出资，实现多渠道融资。
尽力而为、量力而行。结合实际，合理确定改造内容和标准，科学编制改造规划和年度计划，循序渐进提升城镇老旧小区居民生活品质。
应改尽改、一步到位。对于列入改造计划的小区，合理确定项目改造方案，集中资金和资源，将应当改造的内容一次性改造到位。
立足当前、着眼长远。将改造提升与长效有序管理相结合。探索创建党组织、居委会、业主委员会、物业服务企业等多主体参与小区管理模式，维护城镇老旧小区改造成果。
（三）工作目标。到“十四五”期末，力争基本完成2000年12月31日前建成的城镇老旧小区改造，按照急缓程度、结合财力状况推进2005年12月31日前建成的城镇老旧小区改造，改善居民住房条件，促进区域经济发展，提升基层治理能力。
二、改造范围和内容
（一）改造范围。城镇老旧小区是指2005年12月31日前在城市国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。城镇老旧小区改造是指对城镇老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行的改造、完善和提升（不含住宅拆除新建）。符合条件的部队零散公寓应纳入改造。
（二）改造内容。按照基础、完善、提升三类，对城镇老旧小区和周边区域进行丰富和提升。
1.基础类。主要包括拆违拆临，改造安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气暖、光纤设施，进行建筑物修缮、管线规整（入地）、垃圾分类等。
2.完善类。主要包括完善社区和物业服务用房、公安警务用房、智能信包箱和文化、体育健身、无障碍、卫生健康、交通安全设施，实施建筑节能改造、海绵化改造、加装电梯、停车场建设等。
3.提升类。主要包括提升养老、托育、托幼、家政、商业以及智慧社区等服务功能。
三、统筹实施
（一）制定改造规划。按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，组织各区（市）完成城镇老旧小区的全面调查摸底，建立城镇老旧小区数据库。按照居民自愿、自下而上的原则，确定拟改造项目及时序，编制城镇老旧小区改造五年规划（2021-2025年）。
（二）年度计划申报与实施。
1.计划申报。
（1）征集改造需求。各区（市）结合城镇老旧小区改造五年规划和本区（市）财政承受能力，对辖区内当年存在改造需求且符合政策规定的城镇老旧小区进行调查摸底。在街道、社区党组织领导下，建立城镇老旧小区改造工作协调小组，经问卷调查，业主对改造方案及内容的认可率达到法定要求后，形成城镇老旧小区改造计划项目台账。改造计划项目台账应将专营设施设备升级改造、节能保暖改造、海绵化改造、加装电梯、停车场建设、公共服务设施完善列为重点改造内容，并征求相关部门和单位意见。
（2）制定初步方案。根据城镇老旧小区改造计划项目台账，由各区（市）城镇老旧小区改造牵头部门或所在街道通过向专业机构购买服务等方式，编制初步改造方案及预算；同步制定资金筹集方案以及物业维修资金、房屋专项维修资金补建或续筹、物业服务引进等长效管理方案。
（3）改造项目联审。简化城镇老旧小区改造项目审批流程，改造方案征求居民意见后，由区（市）城镇老旧小区改造牵头部门、发展改革、财政、自然资源和规划、园林和林业等部门联合审查批准。
（4）申报改造计划。各区（市）城镇老旧小区改造牵头部门或所在街道在项目范围内对初步改造方案组织公示不少于5个工作日。公示结束后，对符合条件的项目，各区（市）于每年8月底前向市住房城乡建设局申报下一年度改造计划。
2.计划确定。由市住房城乡建设局组织专家或第三方评估机构对申报的改造项目进行评审，确定下一年度项目安排、资金预算，编制改造计划，报经市政府同意后，由住房城乡建设、发展改革、财政联合上报省主管部门，确定后公布。同等条件下，优先对居民改造意愿强、参与积极性高、出资占比高的小区实施改造。
3.项目实施。按照年度改造计划，由各区（市）牵头开展项目实施。
（1）方案设计与审查。项目建设单位依法委托设计单位依据《青岛市城镇老旧小区改造技术导则（试行）》开展方案设计，由辖区牵头部门组织相关部门、单位进行联合审查。
（2）招投标。由建设单位向招标管理机构提出施工、监理招投标申请。所在区（市）招标管理机构可根据项目特点和实际情况出台相应的招标制度，将城镇老旧小区改造项目统一纳入招标平台招标。
（3）工程实施和监管。建设单位要严格按照相关法律法规和规范标准组织实施，相关部门、街道、社区等要全力配合，为施工提供必要条件。所在区（市）牵头部门应根据城镇老旧小区改造工作的特点，督促建设单位落实工程质量、安全生产、文明施工等管理要求。
4.项目验收。项目完工后，由建设单位组织相关部门、参建单位、居民代表进行项目联合竣工验收和评估。验收和评估通过后，应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。
（三）强化长效管理。由街道办事处会同区（市）物业管理部门在征求居民意见的基础上对拟纳入改造的城镇老旧小区先予确定物业管理方式，推行社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业事务共商、协调联动的管理模式。改造后的老旧小区实行分类施策管理，建立健全城镇老旧小区房屋专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进改造后的小区实现自我管养。
四、落实资金保障
（一）落实财政资金。各区（市）要做好项目立项等准备工作，积极争取中央补助资金。各级财政在预算中统筹安排资金用于城镇老旧小区改造，可采取投资补助、项目资本金注入、贷款贴息等方式，发挥财政资金引导作用。各区（市）要将城镇老旧小区改造纳入政府专项债券重点支持，通过发行专项债券筹措改造资金。
（二）加大信贷支持。鼓励政策性金融机构在依法合规、风险可控的前提下，加大对城镇老旧小区改造项目的金融服务力度，提供信贷资金支持。支持商业银行、基金公司等金融机构创新金融产品，改善金融服务，依法合规为城镇老旧小区改造项目及居民户内改造和消费提供融资支持。
（三）鼓励专营单位投资。城镇老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、排水、供电、供气、供暖（包括串联改并联）、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，由专营单位负责改造；产权不属于专营单位的，政府通过“以奖代补”等方式，支持专营单位出资改造，与城镇老旧小区改造同步设计、同步实施，并由专营单位负责后续的维护管理。
（四）引入社会资本。对于养老、托育、托幼、停车、助餐、便利店、家政保洁等能够形成现金流的改造内容，鼓励通过市场化方式，引入企业投资改造和运营。各区（市）在改造方案设计过程中，要充分挖掘城镇老旧小区现有资源，为引入企业投资创造条件。
（五）引导居民出资。鼓励居民通过申请房屋专项维修资金、提取住房公积金、银行信贷、捐资捐物等方式筹集改造资金，依法合规用于居民单元防盗门加装或更换、加装电梯、结合外墙节能改造更换密封窗、屋面防水、楼梯间公共设施更新、户内水电气暖设施等改造。
（六）创新融资模式。通过“4+N”投融资模式，拓宽资金筹集渠道，即大片区统筹平衡、跨片区组合平衡、小区内自求平衡、政府引导的多元化投入以及结合实际探索的其他模式。
五、完善支持政策
（一）规划土地政策。对在城镇老旧小区内及周边新建、改扩建公共服务和社会服务设施的，在不违反国家有关强制性规范、标准的前提下，可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。建立支持大片区统筹改造或跨片区组合改造、城镇低效用地再开发项目统筹谋划、深入挖掘城镇老旧小区内空间和周边零星碎片化土地资源等相应的土地出让支持政策。
（二）产权政策。城镇老旧小区内增加公共建筑的，实施单位立项前与小区业委会、居委会等相关方达成权属协议，在产权明晰的基础上，探索所增加公共建筑不动产登记的具体做法。
（三）税费政策。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。
（四）其他政策。利用民政、住房城乡建设、城市管理、文化、卫生、商务、体育等政策资源和机关、企事业单位的空置房屋等社会资源，在城镇老旧小区内及周边健全社区养老、托育、托幼、医疗、停车场、体育健身、文化、小型开放绿地等公共服务设施，完善家政、助餐、便民市场、便利店、智慧社区等社会服务设施，按规定标准建设完善社区党群服务中心（站）。
六、强化保障措施
（一）加强组织领导。由市住房城乡建设局牵头，市相关部门和单位依据职能做好城镇老旧小区改造相关工作。各区（市）政府作为城镇老旧小区改造组织主体和第一责任单位，主要领导是第一责任人，要建立领导协调机构，成立工作专班，制定工作方案，扎实推进城镇老旧小区改造各项工作。
（二）广泛宣传引导。通过新闻媒体报道、现场政策张贴、社区开会答疑、专家政策解读、居民现身说法等各种形式，大力宣传各种利好政策、改造后预期等，动员群众、企业、社会力量积极参与改造。
（三）严格检查督导。建立绩效考核奖惩机制，由市住房城乡建设局负责督促各区（市）改造规划和年度计划落实，并加强日常考核工作。对工作推进不力、不能按期完成任务的区（市）、部门和单位，提请市政府进行约谈，并责令限期整改。
附件：青岛市城镇老旧小区改造内容清单
青岛市人民政府办公厅
2021年1月8日
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