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二手房交易涉税政策问题解答（2015版）
二手房交易究竟涉及哪些税收，纳税人依法应享受哪些税收优惠……？地税周刊本期以“一问一答”方式为您解读二手房交易有关税收政策问题。
一、二手房交易环节要缴纳哪些税？
答：二手房交易环节涉及转让方的税收有：企业所得税（个人所得税）、营业税及附加（包括：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）、土地增值税、印花税；涉及受让方的税收有：契税、印花税。
二、二手房交易有哪些税收优惠政策？
答：（一）自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税；
（二）自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
（三）自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
（四）个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
1、“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
（1）个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
（2）个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
2、“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
注：目前我省执行普通住房的标准是：同时具备住宅小区容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下（含144平方米）二个条件。
三、对于“个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税”的税收优惠政策中，其所指“住房”如何认定？
答：（一）个人销售或购买住房（不包括个人自建住房），凡房产（总）证中登记的房产性质属于住宅种类（包括别墅、高级公寓），均应认定为“住房”。房产性质登记不明确或属于混合用途的，不予认定为“住房”。
个人销售或购买自建住房，凡土地使用权证用地类型登记为住宅用地或商住两用且房产证登记的房产性质为住宅种类的，均应认定为“住房”。对土地用途、房产性质登记不一致或房产性质登记为混合用途的，不予认定为“住房”。
（二）实行土地使用权证与房产证两证合一登记的地区，其住房的认定以土地房屋权证中登记的土地用途为准，即土地用途登记为住宅用地的，认定为“住房”；土地用途登记为商住用地或城镇混合住宅用地且房屋类型登记为住宅种类的，认定为“住房”。土地用途登记为其他类型用地的，不予认定为“住房”。
四、在二手房转让中，计算土地增值税扣除项目金额时，如何理解按购房发票金额每年加计5%？
答：纳税人在转让二手房时，凡不能取得重置成本评估价格，但能提供购房发票的，经主管税务机关确认，除允许扣除的转让税金和购房时所缴纳的契税外，其他扣除项目金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
五、个人购买住房的时间如何确定？
答：个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为其购买住房的时间。房屋产权证和契税完税证明所注明的时间不一致的，按照“孰先”原则确定购买住房的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证的时间为购买住房的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买住房的时间。
六、对通过法院裁决（判决）或行政确权方式取得但无法提供发票的房产，再次转让时，能否按法院裁定（判决）书或房地产项目转让税收专用证明确定的金额确认购置成本？
答：自2014年12月12日起，对通过法院裁决（判决）或行政确权方式取得但无法提供发票的房产，再次转让时，可按法院裁定（判决）书或房地产项目转让税收专用证明确定的金额确认购置成本，比照财税〔2006〕21号文第二条第一款的规定计算土地增值税扣除项目金额。
七、个人转让房产如何征收个人所得税？
答：个人转让房产，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。
八、个人转让住房计征个人所得税时，如何确定房产转让收入额？
答：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
九、个人转让住房计征个人所得税时，如何确定转让房产的财产原值？
答：财产原值应根据个人所转让房产的不同类型区别确定：
（一）商品房及非住房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；
（二）自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
（三）经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
（四）已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
（五）城镇拆迁安置住房：根据拆迁安置方式的不同，其原值按以下方式确定：
1、房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
2、房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
3、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
4、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
十、个人转让住房计征个人所得税时，可以扣除的税金有哪些？
答：转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
十一、个人转让住房计征个人所得税时，可以扣除的合理费用有哪些？
答：合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
（一）支付的住房装修费用的扣除要求。
纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
1、已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
2、商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
（二）支付的住房贷款利息的扣除要求。
纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
（三）手续费、公证费等费用的扣除要求。
纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
十二、扣除所转让房产的财产原值、税金和其他合理费用，需要提供哪些材料？
答：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
十三、住房转让人未提供完整、准确的房屋原值凭证的，如何征收个人所得税？
答：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入的2%核定征收个人所得税。
十四、无偿转让房产的是否征收个人所得税？
答：（一）以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方（包括转让人和受让人）不征收个人所得税：
1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
（二）除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人（即受让方）因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%；赠与人（即转让人）不征收个人所得税。
十五、个人无偿转让房产应提交哪些资料？
答：赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：
（一）《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）第一条规定的相关证明材料；
（二）赠与双方当事人的有效身份证件；
（三）属于本通知第一条第（一）项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件）。
（四）属于本通知第一条第（二）项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件），或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。
十六、如何确定受赠人（即受让方）受赠房产的个人所得税应纳税所得额？
答：对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。
赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
十七、受赠人（即受让方）转让受赠房产的如何计征个人所得税？
答：受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
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