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今天一开电脑就看到了这条很是抢眼球的新闻，看完后，觉得有房有地的业主们很有必需要普及一下税法，很有必要在交易前咨询一下许律师这样的律师。点评如下：
1、“该商业大场于2012年6月签约出售，交易价是1.5万元/m2，递件完税时双方只报1万元/m2”。姑且不论交易价是不是真的就是1.5万元/m2，不按合同价格申报，而按1万元/m2申报，已经是虚假申报，是逃避纳税行为。
2、相关税法规定交易价格明显偏低，税务机关有权核定，核定按市场公允价值。因此，2012年6月时该物业当时的市场价是税务机关核定价格的基础。因此，并不因为文中提到“周边批发商圈也在走下坡路”，税务机关就会按现在或将来可能的市场价格核定。
3、2012年6月时该物业当时的市场价是多少，才是评价税务机关核定价格是否合理的依据。到底是2.2万元/m2合理，还是5.6万多元/m2合理？业主应要求税务机关提供核定依据，通过审核该依据的合法合理性与税局做专业上的沟通，通过讲法讲理解决争议，而不是去申请按多少核定，没有依据的申请是没有用的。
4、关于所谓的真实交易价格。正常市场行为，交易价格应该与市场公允价格差异不大。本文所谓的业主1652万卖商铺，仅是业主或交易双方的一面之词。即使本案确实是按这个价格交易，但是如果这个价格明显低于当时的市场价，业主愿意将利益送人虽然无可非议，但国家的税款可不由你自行做主去送人，对不起，按市场价计算税收。
5、普法：房地产交易，卖方需要交纳5%营业税、30%—60%土地增值税、0.5‰印花税、税上税（城市维护建设税、教育附加费）、所得税（企业25%、个人20%），买房需要交纳3%契税。
6、看文章的标题，以及网友评论，都在抨击中国的高税负。中国名义税负高企确实是事实，但笔者认为目前最大的问题是税法领域的执法问题——选择性执法，导致的实质税负不公平。由于法定税负太高中国企业普遍性逃避纳税，结果就是依法纳税企业、以及被查处后按照税法补税的企业的实际税负，将远远高于大多数逃税又没有被查处的企业，这些依法纳税的企业最终面临的结果就是彻底丧失市场竞争力被市场淘汰出局。因此，现在最急迫的问题是患不公而不是患税负重。大家都依法纳税，税负重，大家都重，市场会自动调节，企业竞争拼的是管理而不是拼偷税（拼关系）。
7、多数网友评论房价贵就是税负重导致的，这确实一个原因。但一币的两面，不按税法交税，也是导致房价高的原因。如果税务机关严格执法，特别是严格执行30%——60%土地增值税，房地产开发公司会有足够的资金推高地价吗？炒房还有利润空间吗？当房屋回归居住功能，不是投资品，房价会如此倾尽三代积蓄吗？
8、税收执法只可能越来越规范，税法的方向应该是向权利义务平等的方向发展。就目前来讲，大家应该关注一下税收征管法的修订，不要让这部关系纳税人重大权利的法律又成为税务总局一家之言。自去年7月公开征求意见以来，只有税务律师、高校财税法律学者在与税务总局抗衡，苦苦为纳税人争取更大的权利，而我们的纳税人特别是代表广大企业的行业协会却似乎无知无觉。
9、本案交易双方在交易前对税法是漠视的，在我国高税负的背景下，税负考虑以及前期税务规划一定是交易前期的必做的功课。律师不但要精通商法，也要了解税法，律师必须具备在交易架构方案设计中，在合同条文中将税务思维税务规划予以体现和表达，如此才能为客户提供真正有价值的法律服务。
10、最后给业主盈联多公司的建议，以专业与税务机关进行沟通。比如可以从对税务机关核定价格依据的质证、纳税人的信赖利益保护等方面着手。
附：
广州业主1652万卖商铺 要交增值税2422万
广州日报 2014-10-08
近日，记者接到站前路一宗1100平方米二楼商业交易的业主方报料，该商业大场于2012年6月签约出售，交易价是1.5万元/m2，递件完税时双方只报1万元/m2，但地税评估价为2.2万元/m2，之后双方分别提起诉讼，经过一审、二审，法院最终依然维持双方履行合同的决定，为此买方申请执行判决递件过户，今年8月地税评估价格居然飙升到5.6万多元/m2，按此评估价计算，业主方承担的土地增值税已超过该交易真实价格。
记者向此笔交易的买方进行求证，该公司人士证实该笔交易真实价格的确是1.5万元/m2，双方对交易价格无异议，却对税局先后两次差异巨大的评估价觉得“难以接受”，双方希望按照第一次的地税评估价2.2万元/m2进行完税过户，这笔发生在两年前的交易不应该适用最新的评估价，而且考虑到该商铺面积较大、目前空置以及位处二楼的事实，该商铺的市场价也不大可能到5.6万元/m2。为此，买方已于8月27日向地税部门提出存量房交易计税价格异议处理申请表，截至记者发稿时，买家尚未收到地税方面的回复。
本次“豉油比鸡贵”的交易涉及的商铺在站前路42号二楼，盈联多公司于1995年购买该商铺，面积1101.8平方米，购入成本9793498元(每平方米价发票6000元，装修收据3000元)。据代表盈联多公司的广东启源律师事务所律师邬德介绍，盈联多公司是香港某上市公司在深圳设立的子公司。
争议缘起：想省税费报低价被驳回
据业主方介绍，站前路42号二楼购入后一直用于出租，至出售前为止每月租金约为8万元，折合每平方米月租为79元左右。后来，该公司为处理资产，决定出售站前路42号。联鸿公司与盈联多公司于2012年6月7日签订《房屋买卖合同》，约定15000元/m2，总价1652多万元，各付各税，2012年7月31日前完成交易过户。当时在中介代理人“指点”下，为减轻税费，双方于7月14日签订一份用于办理网签的《存量房买卖合同》，该合同约定的总成交价为1000万元，7月17日双方及中介人员到房产交易中心办理网签。哪料，荔湾区地税评估出来的价格比双方的真实价格还要高，核定房屋计税价为22000元/m2。
据盈联多公司测算，盈联多公司按照双方合同约定15000元/m2计税，交易税费为310多万元；若按照税务部门核定22000元/m2计税，交易税费为近700万元，多交税费将近390万元。
缠讼两年：评估价翻倍税费贵过铺价
据盈联多公司代表律师邬德介绍，评估价从1.5万元/m2飙升到2.2万元/m2后，双方曾一度希望撤销交易，用拍卖的方式来解决过户问题，不过由于拍卖会产生5%的佣金，双方对增加的费用谈不拢，故此一直未能就税费争议找到解决方案。随后联鸿公司起诉要求盈联多履行合同并支付违约金，盈联多公司反诉联鸿公司希望解除合同。2012年底荔湾区人民法院一审判决公布，合同应继续履行且业主方需支付违约金，随后盈联多公司不服一审判决而提起上诉，今年5月法院公布二审判决结果，除了违约金计算方式有所改变外，维持一审判决。今年8月，联鸿公司向法院申请执行生效判决，单方办理房屋的过户手续，地税部门核定房屋计税价格为56839.59元/m2，完税的价款核定为6262多万元。据记者了解，本次交易所产生的税费最重一项是由业主承担的土地增值税，按土地增值税4级累进税率计算，增值额在200%以上，适用税率为60%。这样的话，本次交易应纳土地增值税就达2422万元，比交易价1652多万元还高。
邬德律师认为，本次交易若按照税务部门核定的价格完税，将导致盈联多公司及联鸿公司严重亏本进行房屋买卖。
涉及商铺：站前路42号二楼
面积：1101.8平方米
中介目前估价：约2万多元/m2
事件经过：1995年盈联多买下商铺，购入成本约9000元/m2
2012年联鸿欲买商铺，与盈联多约定15000元/m2，总价1652多万元，各付各税；为减轻税费，联鸿与盈联多签订一份用于办理网签的《存量房买卖合同》，合同约定总成交价为1000万元；
地税核定房屋计税价为22000元/m2
（若按22000元/m2计税，完税的价款是2400多万元，比真实交易价多出770多万元）
2014年8月，地税核定房屋计税价格为56839.59元/m2，完税的价款核定为6262多万元，比真实交易价多出4609多万元；
盈联多和联鸿希望按照第一次的地税评估价2.2万元/m2进行完税过户增值幅度达500% 适用60%税率本次交易所产生的税费最重一项是由业主承担的土地增值税。
增值额在200%以上，适用税率60%，盈联多19年前购入该物业成本为9000元/m2，税局今年8月核定的评估价为5.6万元/m2，增值幅度达500%，故应适用60%的税率。按增值额4609万元计算，增值额60%为2765万元，扣除上手购置成本35%后（相当于342万），应纳土地增值税达2422万元，比交易价1652多万元还高
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