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2016年5月1日营改增对房地产及建筑业、金融服务及保险业和生活性服务业的财务影响
背景
2016年3月5日，在十二届全国人大四次会议开幕式上，国务院总理李克强作政府工作报告，宣布今年全面实施营改增，从5月1日起，将房地产及建筑业、金融服务及保险业和生活性服务业（包括医疗业，酒店业、餐饮业和娱乐业等）重要行业同时纳入营改增试点范围。
营改增是国家财税体制改革的重要组成部分，政府工作报告相关内容的发布与实施将彻底完成十二五计划中以增值税取代营业税的目标，意味着增值税将适用于销售及进口货物以及提供服务及进口服务等所有环节，而营业税从此将退出历史舞台。
增值税全面实施后，在全世界160多个实施增值税或相似税种的国家中，中国将成为增值税税基范围最广的国家。与国际通行增值税税制相比，我国增值税体系将独树一帜，就金融业而言，增值税将适用于所有金融服务（包括利息收入）；而在房地产业，增值税不仅将适用于B2B（企业对企业）或B2C（企业对个人）的交易，同时也将适用于C2C（个人对个人）的交易，这些处理方式在其他增值税国家均不存在先例。如果我国营改增进展顺利，其他国家有可能效仿中国从而扩大其增值税的应税范围。
值得注意的是，增值税改革是对宏观经济有重大影响的政策。2015年，房地产业营业税收入占全国营业税收入的比例为31.6%（6,104亿元），建筑业营业税收入占比为26.6%（5,136亿元），金融业营业税收入占比为23.6%（4,561亿元）。由此可以看出，此次增值税扩围将对国家经济产生自营改增实施以来最大的影响。
根据中国国际金融有限公司（中国第一家合资投资银行）的报告，当所有企业都完成营改增后，企业从增值税改革中得到的节税额估计会达到9,000亿人民币（约为GDP的0.4%）。除此一般节税效果以外，有的行业受到的影响要比其他行业更大。例如，房地产及建筑业适用11%的增值税税率（代替以前5%和3%营业税税率），就很可能对房地产市场产生各种影响，包括定价、项目盈利能力和市场情绪等。
实施日期
2016年5月1日起，所有尚未实施增值税的行业都将纳入营改增的试点范围。根据国际惯例，同时考虑到目前仍未纳入营改增范围的行业复杂性，这样的时间安排将对企业和税务机关顺利实行增值税改革构成极大挑战。然而，许多企业早已为此变革进行了长时间的准备，并正积极迎接这一重大时刻的到来。此外，该时间安排与之前营改增行业政策给予的准备时间是基本一致的。
各行业所适用的增值税税率
尽管李克强总理的政府工作报告中未明确说明营改增剩余行业将适用的增值税税率，然而预期的增值税税率之前已经充分讨论过。根据各种公开报道，我们在下表中列出了这些行业适用的增值税税率以及现行营业税税率。由于增值税实际上是基于差额（销项减进项）来计算的，而营业税是基于总额（仅销项）来计算的，所以单纯将新税率和老税率进行比较是没有意义的：
具体实施细则随后发布
李克强总理的政府工作报告预计具体的实施细则将在近期发布。在实施细则发布时，毕马威将会另外发行中国税务快讯来进一步跟进。
全国范围同时实施
在增值税改革试点初期，营改增最先在上海试行，随后扩展到北京以及其他省市。营改增后期已不再采用上述分地域性阶段实施的方法，取而代之的是全国同时实施模式，将营改增在全国所有相关试点行业同时推行。短期来看，对于在全国各地都有业务的大型企业集团而言，此推行模式可能带来更多过渡性准备工作。但从长期来看，这种模式克服了先前相同行业在某些地区缴纳增值税、在另一些地区缴纳营业税而造成的困难。
过渡性政策或豁免政策
李克强总理的政府工作报告提到将控制营改增这一政策变化对企业的税负影响。其中特别值得关注的是实施细则中是否可能对某些行业实行过渡性政策或豁免政策，尤其是长期项目及合同普遍存在的房地产及建筑业企业。
毕马威观察
由于预期到营改增即将实施，许多公司已经提前开始为实行增值税作出准备，现在则等待具体实施细则的发布，以解决各种技术问题。我们将在后文讨论预期相关变革所带来的主要财务影响；同时，对于通过与业界讨论而了解到的主要行业问题，我们亦将列出相关问题的现状或对策。
敬请注意，对于后文表格里当前情况为“有待具体实施细则发布”的问题，我们将在实施细则发布后进一步更新。
房地产及建筑业
房地产及建筑业很可能是此次变革中影响最为显著的行业。尤其是当下中国主要城市的房地产增长幅度已不同于5至10年前的增长情况。李克强总理的政府工作报告尤其提到将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，将有利于企业在经营过程中购进不动产以及房地产开发商和投资者。然而在报告中未明确说明房地产开发商和投资者是否允许对发生的土地采购成本视同进项抵扣。但基于李克强总理的说明可能性还是非常高的。
十大行业问题–房地产及建筑业
问题：
1.从政府部门通过招拍挂获得土地使用权是否可以核定抵扣进项税额？
2.转让境内或境外房地产企业的股份或其它股权性投资，是否适用增值税？
3.如何对代客户管理信托资金及代收水电等费用的代理或物业管理公司征收增值税？
4.对于营改增前已存在的老项目或租赁合同，是否适用任何过渡政策或豁免政策？
5.是否会推迟预售行为的纳税义务发生时间，从而确保企业在取得房地产开发相关的进项税前无需先缴纳销项税？
6.免租期、“免费”车位及业主提供的其他优惠，是否需要作“视同销售”处理？同样，开发商向承包商提供原材料及设备是否需要作“视同销售”处理？
7.房地产开发商是否可就融资成本抵扣进项税？
8.房地产开发商是否可以在项目开发初期（即在他们取得收入之前）登记为增值税一般纳税人？
9.对于购买房地产产生的进项税，是否有年度可抵扣金额或可抵扣百分比的限制？
10.对于个人销售二手房（如个人间的交易），将按照房屋销售额还是收益额计算增值税？
主要财务影响-房地产及建筑业
许多房地产开发商﹑业主﹑房地产基金及其投资者对于适用11%的增值税税率持有疑问，包括是否会加重税务负担、是否会推高项目造价以及是否需要在增值税实施前加速出售存量项目等。这些问题并没有简单统一的答案，而是需要对相关财务模型进行财务影响审阅及分析。我们列出了几个关键的影响因素：
• 现有合同的条款–如果合同已经签订且无法转嫁增值税，并且供应商在合同签订时以较低税率（3%或5%）的营业税作为定价标准，则供应商有可能需要自行承担11％的增值税税负。
• 交易对方是否为增值税一般纳税人–如果销售业务的购买方属于增值税一般纳税人，或租赁业务的承租方属于增值税一般纳税人，供应商向该购买方或承租方转嫁增值税将相对容易。总体而言，这意味着B2B模式下的房地产交易（如商场﹑写字楼﹑工厂﹑酒店和其他形式的商业房地产项目）相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言，受政策变化不利影响的可能性更低。
• 土地占整个项目的价值比例–预计政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳销项税，然而希望开发商购买土地使用权时，也许可就土地使用权的价格视同进项进行抵扣，就意味着当开发商出售已完成的项目时，其增值税应纳税额将由增值税销项税额与“视同”进项税额决定。此外，如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可抵扣进项税额越高，因为材料的进项税税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税。
• 销售模式–出售已完工房地产项目和出售房地产企业的股权，可能适用不同的增值税处理方法。
• 过渡政策或豁免政策所带来的影响–在具体实施细则中，预期将会出台过渡政策或豁免政策，以应对房地产开发商在营改增前已开工的项目中使用的材料不能抵扣进项税，而销售此类项目时却需要按照销售价格总额的11%缴纳增值税的情况。我们注意到市场上一直在讨论是否允许开发商选择5%简易征收增值税，这一点有望在实施细则发布时明确。
• 企业运营结构–许多开发商通过特殊目的公司(SPV)运营各开发项目。如果汇总申报无法实现，意味着每一次开发新的项目时，都需要让每个特殊目的公司尽早登记为增值税一般纳税人，以确保可以尽早获得进项税抵扣资格。然而，直到各公司产生销项税时才能实现相关进项税额的经济效应。因为除了部分货物和服务出口外，中国并不存在进项税留抵退税机制（这与其他很多增值税国家不同）。因此，增值税对企业现金流会产生显著并长远的影响。此外，当以特殊目的公司架构运营时，一个项目产生的进项税将不能用于抵扣另一个项目产生的销项税。
金融服务及保险业
考虑到目前为止全世界范围内只有阿根廷和以色列两个国家将利息收入纳入增值税应税范围，预计国际上会对中国对金融服务业实施6%增值税之举措密切关注。在营改增之前，我国已经对利息收入征收5％的营业税，很大程度上为征收增值税奠定了基础。另外值得注意的是，中国主要银行与国际其他金融机构不同，其收入主要由一般借贷业务构成，而非依靠复杂的金融产品。换言之，中国现行的税收及法律环境使得对金融业征收6％的增值税变得更可行。
十大行业问题——金融服务和保险业
问题
1.银行间同业拆借是否可以免征增值税？如果可以，免征的范围是仅限于中国国内银行间，还是包括中国境内与境外银行间的拆借？
2.对于增值税一般纳税人而言，是否能够对贷款利息支出进行进项税抵扣？如果不能，此情况将持续多长时间？就贷款所支付的其他费用，是否可以抵扣进项税？是否对开票要求有宽免？
3.向境外贷款（即中国境内银行向境外提供贷款）所收取的利息是否可以免征增值税？同样，从境外借款（即中国境内客户从境外银行借款）是否应代扣代缴增值税？
4.对于客户未履行利息支付义务而产生的坏账，是否存在豁免政策？
5.对于投资金融商品取得的收益，是否可以免征增值税，或仅对收益部分征税？
6.非人寿保险公司是否可以对理赔过程中所购买的商品或服务抵扣进项税，但在向投保人提供这些商品或服务时无需支付销项税？
7.以下险种是否享受增值税免税政策？
（a）标的物的风险在中国境外（例如境外旅游保险或国际货物运输保险）；
（b）人寿保险；
（c）健康保险。
8.对于再保险业务，是否与基础保险适用同样的增值税政策，尤其是考虑到很多向境外再保险公司支付分保费的情况？
9.金融机构将如何划分可抵扣进项税？
10.信托/基金产品将如何适用增值税？是否需要将每个产品登记为独立的增值税纳税主体？若信托/基金产品由同一个受托人或管理单位管理，是否仍需要独立登记？
主要财务影响——金融和保险业
对金融机构而言，6%增值税取代5%营业税并不会对其整体税负产生重大影响。因为进入增值税体系后，金融机构将可以就费用支出进行进项税抵扣。因此，我们并不预期金融机构将对利率或服务收费进行重大的价格调整。
实施细则将会如何处理银行同业间拆借利息以及金融产品投资收益让人期待——预期二者都将免征增值税。同样，金融市场监管日趋放松，市场环境日趋复杂，实施细则如何应对这些发展变化同样值得关注。
在商业贷款方面，企业普遍希望可以对所支付的贷款利息抵扣进项税。我们预计暂不可以针对利息费用抵扣进项税，从而使得6%的增值税变成融资的实际成本。
对于保险行业而言，6%的增值税取代5%的营业税并不会对其整体税负产生重大影响。原因与金融机构相同——进入增值税体系后，保险机构亦将可以就费用支出进行进项税抵扣。值得注意的是，与澳大利亚、马来西亚、新西兰、新加坡和南非等国不同，我国保险业增值税政策并不构成一个“纯粹”的体系。因为保险业增值税政策法规可能规定保险公司不能对现金理赔抵扣进项税。此外，人寿保险可能免征增值税。
生活性服务业
餐饮业营改增的重要考量因素是目前餐饮业部分企业适用增值税，部分企业适用营业税的情况——主营业务是外卖食品的企业适用增值税，而主营业务是提供餐饮/餐厅服务的则适用即将消失的营业税。然而，餐饮业营改增后一个新的挑战将会出现——销售食品（外卖）需要缴纳17%的增值税税率，而堂食则只需缴纳6%的增值税。如何区分提供货物或服务（服务中也包含了货物的销售）的地点将可能成为新的争议热点。
对酒店业适用6%的增值税税率，应确保大多数酒店所提供的主要服务（住宿，会议和活动以及餐饮）适用6%的增值税税率。但是，法规需要明确即针对员工差旅时发生的住宿及餐饮费用，相应的进项税是否可以抵扣。
酒店业将面临的一大挑战是如何合理划分会议或活动的套餐价格（以及管理客户发票需求），会议或活动套餐价中往往还包含餐饮或住宿的部分。
就医疗行业而言，我们预测实施细则将确认公立医院以及其他医疗服务提供者所提供的医疗服务将享受增值税免税待遇。同样的免税待遇是否可以适用于私立经营者，以及增值税免税“医疗服务”的具体范围将是有趣的问题。例如，增值税免税待遇是否既可适用于B2B医疗服务，也可适用于B2C医疗服务。日前，毕马威中国发布了题为“医疗行业营改增展望”专刊，详细分析了医疗行业在实行营改增过程中面临的问题。相关内容可见《医疗行业营改增展望》。
十大行业问题–生活性服务业
问题
1.增值税一般纳税人消费餐饮（例如商务午餐）是否可以抵扣进项？
2.商务旅行的酒店住宿是否可以抵扣进项？如果可以，入住客人是否需要用公司的名义来预订酒店及付款？
3.“免费”提供给客人的待遇，例如房间升级、“免费”早餐或无线上网功能或奖励计划提供的待遇（如“免费”住宿）是否需要作视同销售处理？
4.如何将食品销售（17%的增值税税率）区别于堂食服务（6%的增值税税率）?
5.如何要求酒店在会议收费中划分餐饮服务费和活动相关服务费？同样，如何要求酒店在整笔住宿收费（例如含早餐的住宿）中划分住宿服务费和餐饮服务费？
6.大多数酒店将使用增值税含税价还是不含税价进行对外宣传？
7.如何处理长期酒店住宿的增值税问题–6%或11%？如何对服务式公寓进行分类–是类似于酒店服务（6%），或类似于住宅租赁（11%）？
8.餐饮业企业能否就购买的农产品计算抵扣进项税？
9.国内企业提供给海外总部的“营销”和“采购”服务是否能享受增值税免税待遇？
10.娱乐服务提供商是否可以开具增值税专用发票？
主要财务影响–生活性服务业
按之前的预期，酒店和餐饮业适用6%的增值税税率。虽然收入侧税率由5%营业税提升到6%增值税，但是由于可以就货物服务采购支出抵扣进项税，因此整体税负可能有所降低。实现整体税负降低的主要挑战将会是如何从供应商处取得增值税专用发票——对于常以现金交易，并在很多情况下需要向小规模纳税人采购食材的餐饮业更是如此。
对其他行业的影响（已属于增值税应税范围中的行业）
营改增政策收官的重要意义是我国一直以来增值税和营业税并行的间接税体系将统一成单一的增值税体系，意味着：
• 现有增值税一般纳税人将可以就新纳入营改增范围行业所提供的服务抵扣进项税
• 新成为增值税一般纳税人的企业将可以就其购进或消费的商品和服务抵扣进项税
以传统制造、批发、零售行业举例来说明本次营改增影响范围的广泛程度。营改增前市场推广或采购的服务，如宣传或促销计划适用5%营业税；现在这些服务被纳入到增值税范围内。如果合理安排，最终消费的货物或服务价格将降低；否则，这可能导致需要根据收入总额计算增值税纳税义务（除非有优惠政策），在某些情况下甚至可能会导致同一交易下双方都有增值税纳税义务。
对政府税收收入可能造成的影响
这些变化中一个较少被关注的因素是，通过统一增值税体系，发票链将不再断裂。当企业接受增值税一般纳税人提供的货物或服务时，将致力于确保能从供应商处取得增值税专用发票，以抵扣进项税。在那些特别容易受到现金交易或暗箱交易影响的行业，基于需要开具增值税专用发票的商业压力，税务合规性将会大幅提高。因此，尽管这些变化在初期可能会降低税收收入，长期来看，预期整体的税收收入会增加，而逃税行为会减少。
新政策覆盖的行业范围
在实行多档税率（包括6%、11%和17%）的增值税体系中选择正确的适用税率时要倍加小心。有鉴于此，我们提出以下三项指导原则：
服务的性质决定适用税率。例如，一些服务提供方会是“银行”、“酒店”或“开发商”，但这种名称上的定义并不能决定其适用税率。
收费名称亦不能决定适用税率，适用税率仍需取决于服务的性质。例如，单单仅凭诸如“咨询费”、“资产管理费”或“开发激励费”等费用名目是不足以确定所应适用增值税税率。
实行多档税率并存的增值税体系势必遇到适用税率难以确定的问题。比如，企业销售货物时可能会对顾客的延迟付款收取利息，但对该笔利息收入是应缴纳6%的增值税（被认定为金融服务）还是17%的增值税（被认定为销售货物的价外费用）仍值得商榷。在房地产业，出租方可能会向租户收取物业管理费，但对该笔管理费收入是应缴纳6%的增值税（被认定为物业管理服务）还是11%的增值税（被认定为房屋租赁的价外费用）同样值得讨论。通常会根据相关合同、发票以及当地税务机关的处理方法解决这些问题。
下一步的工作计划
我国实施营改增的准备时间远少于国际标准。许多关键的商业决策仍需等待详细实施细则的发布。尽管如此，在实施细则发布之前，企业应可提前进行以下准备工作：
• 结合报告提供的信息，按照2016年5月1日实施审阅并调整营改增实施计划；
• 结合报告提供的信息，审阅并更新财务影响模型，依据我们提供的预计税率考虑增值税实施后的初步定价决策；
在营改增被各界广泛关注之际，确保企业内部（尤其从信息技术系统角度）足够重视，并能提供充分的资源和预算来实施增值税改革。
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