财税〔2009〕100号《财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》

财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知





财税〔2009〕100号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为深入推进房地产税收一体化管理，规范房地产交易计税价格核定办法，决定在全国范围内开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作。现将《应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作方案》发给你们，具体要求如下：
 
一、各省、自治区、直辖市和计划单列市财税部门要选定城市开展应用评税技术核定交易环节计税价格工作。
 
二、各地财税部门要高度重视此项工作，切实加强领导，抓好组织落实，尽快制定本地具体工作方案，明确工作范围、工作内容、工作步骤、进度安排、人员配置和经费预算等。
 
三、为保障相关工作的顺利进行，各地财税部门要成立领导小组和实施小组。领导小组负责协调部门关系、确定工作方案、建立资金保障等工作。实施小组负责配备人力资源、提出具体评税操作方案、应用实施方案，并负责具体实施工作。
 
四、北京、山西、内蒙古、辽宁、湖北、四川、浙江省（自治区、直辖市）作为试点地区，财税部门要加快工作进度，加大保障力度，抓紧将评税技术应用到房地产交易环节税收征管中，选用或参照杭州版、丹东版软件，年内完成征管软件的本地化修改及培训，集中力量采集数据，尽快发挥示范效应。
 
财政部、国家税务总局将对评税技术应用情况进行督促和检查，请各地在2009年10月1日前将工作方案及选定的试点地区上报财政部（税政司）、国家税务总局（财产和行为税司），2009年12月1日前上报评税技术标准的制定及通用软件的选取情况。

 

应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作方案

一、工作内容及目标

为深入推进房地产税收一体化管理，规范房地产交易环节计税价格核定办法，提高征管水平，各省、自治区、直辖市和计划单列市财税部门要开展应用评税技术核定房地产交易环节计税价格工作。
 
应用评税技术核定计税价格不仅是规范交易环节税收征管的需要，而且是评税技术与实践相结合，检验、提高评税技术的需要。
 
二、工作流程

（一）选定试点地区。

原则上应选择省会城市城区，也可以结合本地区房地产市场的特点及地方工作意愿，选择房地产市场比较发达、管理规范、征管能力强的城区。
 
（二）成立工作领导小组和工作实施小组。

各地财税部门要做好相关准备工作，加强与地方政府及相关部门的沟通和交流，争取支持。领导小组成员既要包括财税部门主管领导，也要邀请当地国土、房产、建设、规划等相关部门负责人员参加。实施小组成员主要由财税部门业务人员组成，小组人员应熟悉房地产税收征管业务，掌握房地产估价理论和操作实务，能熟练操作计算机。也可聘请相关部门工作人员及计算机专家、评估专家作为小组成员。
 
（三）组织人员培训。

国家税务总局将按照计划分批次组织开展业务培训，各地要组织有关财税工作人员如期参加。
 
（四）制定工作方案。

领导小组负责确定当地工作方案。实施小组根据本地实际情况制定具体操作方案，包括选取应用软件并本地化，并报财政部、国家税务总局备案。

（五）建立房地产数据信息库。

各地可采用细分区域，实地勘测或利用纳税申报资料、国土和房管部门信息等方式，采集数据，建立数据信息库。数据信息库应考虑今后房地产税制改革的需要。
 
（六）应用软件实施评税及核定计税价格。

以本地化后的评税软件为依托，实施应用评税技术核定交易环节计税价格工作。
 
（七）建立计税价格争议解决机制。

在现行法律法规框架下，制定适合本地情况的争议处理办法，建立争议处理机制。
 
三、评税方法

核定房地产交易环节计税价格主要采用市场法，对交易量较少的房地产也可考虑采用成本法。

市场法是通过收集与分析可比房地产的市场交易价格情况，确立房地产的价格比较基准，调整或修正相关数据，从而确定房地产评税值的方法。
 
运用市场比较法评税的基本步骤是：

（一）收集和分析市场销售数据和资料；

（二）选择适当的比较单位；

（三）建立价格比较基准；

（四）对评税房地产的相关数据做出合理的修正；

（五）计算房地产评税值。
 
四、计税价格核定效果检验

（一）设置检测指标。

选择能够对核定软件的评估结果进行量化评价和分析的检测指标，如纳税人对于核定结果的投诉量，核定结果与市场交易价格的偏离值等。
 
（二）采集标准数据。

采集房地产成交案例作为检测的标准数据，各地区可以根据本地情况确定数据采集量。
 
（三）检测核定结果。

根据征管人员反馈的意见以及纳税人对于核定结果的投诉量和个案的调整数量，确定核定模块的适用性；根据核定结果与市场价格水平的偏离程度，确定基准价格及价格影响因素修正系数设置的合理性。检测标准：纳税人的正式投诉量不超过核定房地产总量的10%，核定价格不低于同地段、同类别房地产市场价格（售价）的20%。
 
五、建立评税技术标准及选取评税软件

（一）建立本地区评税技术标准。

调查分析本地区房地产市场及影响房地产价格的因素。具体包括：本地区房地产市场的状况；房地产分布的特点与规律；房地产价格在不同区域间呈现差异性的原因；土地定级情况、基准地价及修正系数等。
 
根据调查情况，分析本地房地产市场价格水平和价格影响因素，制定本地区的评税技术标准。
 
（二）选择通用评税软件并实施本地化修改。

国家税务总局将为各地提供通用软件清单，各地要按照本地区的评税技术标准，从中选择适用的软件系统。并根据本地区房地产市场特点、价格影响因素及房地产税收征管工作情况，对通用软件的功能设置、基准价格及指标、公式和参数等进行本地化修改及检验。

六、建立评税结果争议处理机制

按照公平、简便、有效化解征纳矛盾原则，在现行法律法规框架下，制定适合本地情况的争议处理办法，建立争议处理机制。

（一）履行事前告知程序。在纳税人申报前，应向纳税人告知虚假申报应承担的法律责任及相应处罚标准。

（二）建立争议处理机制。因纳税人对核定价格持有异议而引发争议的，各地应根据本地情况探索解决办法，并形成长期机制。如可由领导小组或实施小组指定具有资质等级的评估机构进行评估，参考评估结果，确定计税价格；也可由征收机关成立争议处理小组，派专人（两人以上）实地勘察房产情况，根据查看情况参照计算机核定价格，酌情确定计税价格；或者可以从银行等相关部门获取房产交易的资金往来记录作为计税依据等。

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