财税〔2011〕61号《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》

财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知





财税〔2011〕61号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估（以下简称存量房评估），防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，不仅是税法赋予税务部门必须履行的责任，也是国家房地产市场调控措施的重要内容。按照财政部和国家税务总局的部署，各地于2009年下半年开始进行存量房评估试点工作。目前绝大多数地区已完成试点工作，并取得预期效果。通过开展存量房评估工作，试点地区不仅有效地防范了存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，而且为全面推行存量房评估工作在技术应用、评估工作规程、评估工作机制等方面取得了经验，准备了人才。根据《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）的要求，各地区应于2011年7月1日后，逐步推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作。为此做好此项工作，现就有关要求通知如下：

一、认真做好推广工作

（一）主要领导亲自抓。存量房评估推广工作规划的研究制定，规划实施的动员、部署和考核，内部工作机制的完善，与政府和有关部门的协调，面向社会的宣传等事关存量房评估机制推广的重大工作，各级地方税务局主要领导要亲自主持。

（二）科学制定推广方案。要认真总结试点地区经验，全面摸清非试点地区特殊情况和推广工作可能遇到的新问题，因地制宜地制定存量房评估推广工作方案和针对新问题的解决措施，切忌盲目照搬试点地区的做法。对于非试点地区在推广工作中遇到的部门协调、资金保障、评估技术应用等问题，上级财税部门要全力帮助解决。

存量房评估推广工作方案于2011年8月底以前报财政部、国家税务总局备案。

（三）积极争取政府支持。各级地税局主要向政府汇报存量房评估推广工作，充分说明这项工作的重要意义，提请政府审议有关重大工作安排，包括部门协调、资金保障、机制人员等。

（四）高度重视宣传工作。要通过各种方式宣传这项工作的重要意义，向社会充分说明，推行存量房评估机制不仅是履行税法所规定的职责，贯彻国家房地产市场宏观调控措施，也是为了营造依法、公平纳税的良好环境，保护依法纳税者的正当权益。要向社会说明该机制的内容，尤其是批量评估技术方案和评估工作程序，让广大民众了解存量房评估机制的客观性、公正性，以树立存量房评估工作的公信力。

要充分尊重纳税的知情权，将需要说明的内容通过在办税场所张贴公告或印发说明书等方式告知纳税人，并耐心接受纳税人的咨询。

（五）建立健全工作机制。存量房评估推广工作时间紧迫、任务繁重。为了提高推广工作的效率，应在总结试点经验的基础上，切实完善和健全省级部门协调工作机制与省地税机关内部工作机制，使之制度化、常态化，并延伸至市、县两级。推广工作所必需的相关人员培训、评估技术机构选用等事项，能由省地税机关承担的，就不要由下级地税机关承担，尤其是不宜分散给县级地税机关各自解决。这样做不仅可以保证工作效率，也有利于节约使用资源、避免工作失误和保持评估工作的相对一致性。

（六）实行专业化管理。存量房评估推广阶段的工作量将成倍增加，而且推广工作完成后存量房评估机制还要在不断巩固、完善的基础上持续运行，省和省辖市两级地税机关应设立专门从事存量房评估工作的机构并增配足够数量的能胜任相关工作的人员。

鉴于实现专门机构设置与人员增配目标需一定时间，在推广工作启动阶段应立足于通过健全内部工作机制和适当调配现有人员来确保推广工作如期完成。

二、严格按照规定推行存量房评估工作

（一）积极推进存量房评估工作，自2012年7月1日起对纳税人所申报的存量房交易价格要进行全面评估，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税，或公布存量房交易价格评估值，客观上引导纳税人按公布的存量房交易价格评估值进行纳税申报。

（二）严格按照规定实施存量房评估。对于评估认定申报交易价格偏低的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由。有正当理由的，按申报交易价格征税；没有正当理由的，按核定计税价格征税。

核定计税价格可参照存量房申报价格评估值确定。

（三）应用房地产批量估价技术进行存量房评估，要应用房地产批量估价技术确定存量房交易价格估值，并下浮一定比例形成存量房申报价格评估值，以此评估申报价格是否偏低，不得使用其他方法进行评估。存量房交易价格估值下浮比例应不高于20%，具体比例由地方税务局拟定，报省地方税务局批准。

（四）实行税务部门直接征税。存量房交易环节的税收必须由税务部门直接征收。目前仍委托其他部门征收的少数地区，应立即纠正，改为由地税机关直接征收。

三、统一规范评估技术应用工作

为了有利于优化资源配置，提高工作效率，保证存量房评估工作的公信力，有必要对房地产批量评估技术应用工作在适度统一基础上予以规范。现在尚不具备条件按照下列要求实现评估技术应用工作统一规范的，要通过积极探索逐步实现统一规范目标。

（一）省地税机关负责制定评估技术应用工作方案，统一评估方法、技术路线、工作流程、基本数据项和数据采集标准。

地市地税机关要按照省地税机关制定的评估技术应用于工作方案确定本地区的数据项和数据采集标准，并建立本地区的评估技术标准。

县级地税机关负责数据采集、审核和录入工作。

（二）省地税机关要建立全省统一的评估信息库。目前尚不具备条件建立全省统一评估信息库的地区，地方地税机关要建立本地市统一的评估信息库。

（三）评估方法原则上应首先使用市场法的间接比较法。

（四）评估数据和申报数据，应按照税务档案管理的要求进行保管。

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